Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Высвобожденные при продлении субсидирования деньги застройщики направят на новые проекты

Застройщики просят Путина продлить субсидирование ипотеки: иначе продажи могут рухнуть вдвое

Отказ от продления действия госпрограммы субсидирования ставок по ипотеке обернется ростом долгостроя и, как следствие, числа обманутых дольщиков, предупреждают президента Владимира Путина застройщики Москвы и Подмосковья. По прогнозам девелоперов, без господдержки объем продаж квартир в новостройках может снизиться на 50%, что приведет к краху и без того бедствующей отрасли, передает «Коммерсант».

Письмо Путину с просьбой продлить господдержку ипотеки, а также снизить размер первоначального взноса по кредиту на покупку жилья до 10% (сейчас минимум 20%) направили компании, входящие в Ассоциацию инвесторов Москвы и Ассоциацию застройщиков Московской области.

Нынешние условия субсидирования ипотеки, позволяющие выдавать покупателям квартир в новостройках кредиты со ставкой 11,9% годовых, позволили, с одной стороны, стимулировать спрос на жилье, с другой — наладить импортозамещение стройматериалов, создавая собственные производства, увеличивая количество рабочих мест и загружая смежные отрасли, следует из письма президенту.

Стартовавшая в марте 2015 года программа субсидирования ипотеки, по мнению застройщиков, спасла от коллапса рынок жилья, который после наблюдаемого в конце 2014 года двукратного роста спроса в начале 2015 года фактически застыл. По данным московского управления Росреестра, в I квартале 2015 года общее количество сделок с недвижимостью сократилось на 23%, ипотечных сделок за тот же период было заключено на 25% меньше, чем за аналогичный период 2014 года. По подсчетам ведущего аналитика ЦИАН Александра Пыпина, если в декабре 2014 года в Подмосковье на долю ипотечных сделок приходилось 40%, то в марте 2015 года — 25%.

После запуска программы льготного кредитования доля снова выросла — уже до 55%, отмечает Пыпин. По его данным, в Москве в декабре 2014 года на долю ипотечных сделок приходилось 25%, в марте 2015 года — 10%, после запуска господдержки она увеличилась до 30%. Власти Подмосковья и столицы тоже считают, что без господдержки ипотеки строительная отрасль окажется на грани, и неоднократно публично об этом говорили.

Без поддержки ставки вырастут до 13-14,5% годовых

Гендиректор Urban Group Андрей Пучков (возглавляет Ассоциацию застройщиков Московской области) говорит, что при отмене субсидирования ипотеки объем продаж новостроек в целом по России упадет в два раза, в Москве и Подмосковье — минимум на 65%. «В условиях работы застройщиков с минимальной рентабельностью и отсутствием проектного финансирования это может привести к неконтролируемому росту числа обманутых дольщиков», — опасается он.

Если из действующего механизма ипотечного кредитования убрать субсидирование ставки, проценты по ипотеке вырастут до 13-14,5% годовых (сейчас в среднем 11,5-12%), рассуждает руководитель ипотечного центра ФСК «Лидер» Павел Тимошенко. «Ежемесячный платеж для заемщика в массовом сегменте жилья увеличится в среднем на пять тысяч рублей, а подтверждаемая банком сумма ежемесячного дохода — на 10 тысяч рублей», — продолжает он. Чтобы удержать покупателей, застройщики будут субсидировать ставки самостоятельно, сначала урезая свой доход, потом повышая стоимость квадратного метра, считает Тимошенко.

Деньги на продление программы субсидирования, которая заканчивается в марте, у государства остались. Из выделенных на этот год 20 миллиардов рублей было выбрано 2,7 миллиарда рублей, сообщили «Коммерсанту» в Минстрое. Министерство уже внесло в проект плана поддержки экономики пункт о реализации программы субсидирования ипотеки на строящееся жилье в объеме 16,5 миллиарда рублей. Против продления программы выступает Минфин.

Почему субсидированная ипотека больше не привлекает покупателей новостроек

Еще год назад на рынке новостроек популярными были совместные ипотечные программы банков и застройщиков с субсидированной ставкой. Пик интереса к ним пришелся на 2016–2017 гг. Потребителям предлагалось оформить кредит под 6, 7, 8%, в то время как средняя рыночная ставка по ипотеке была 10–11,5% годовых. По каждому договору застройщик компенсировал банку недополученные проценты.

Клиенту подарков, разумеется, никто не делал. Льготный график устанавливался либо на 1–3 года и потом заемщик переходил на обычную ставку, либо программы были рассчитаны на небольшой срок кредитования – 5–7 лет. Кроме того, в большинстве случаев в цену 1 кв. м закладывались «потери» застройщика, т. е. те самые деньги, которые он компенсировал банку. «Как правило, это 3–7% от стоимости квартиры», – уточняет Вячеслав Приймак, руководитель направления по развитию ипотечных программ ГК «Инград». Застройщик платит по факту совершения сделки, т. е. после получения денег по основному договору и после его регистрации, дополняет коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина.

Сами участники рынка не скрывали, что субсидированная ставка – это прежде всего эффектный маркетинговый ход, завлекающий клиентов красивой цифрой. «Основной задачей было привлечь потенциального покупателя, а возьмет он в итоге ипотеку по этой программе или нет – дело второе. Для покупателя ставки 6–8% при стандартных 12–14%, конечно, были невероятно интересны», – замечает Ольга Шихова, руководитель департамента ипотеки АН «Бон тон».

Многоквартирных домов сдается все меньше

Еще год назад «ставка от застройщика» фигурировала в списке программ почти что у любой строительной компании и была хитом рекламной кампании. Сейчас она значительно реже упоминается в рекламе. Ирина Туманова, руководитель отдела ипотеки и кредитов «НДВ – супермаркета недвижимости», говорит, что у крупных девелоперов и агентств, продающих квартиры от застройщика, по-прежнему имеются программы субсидирования ипотеки, особенно на старте продаж, но не на каждом объекте. Подобные программы еще довольно внушительно представлены на ресурсе Сбербанка «Домклик»: ипотеку от 7,5% предлагают в жилых комплексах «UP-квартал Сколковский», «Москвичка», «Кварталы 2119», от 7,6% – в «Царской площади», «Инновации», «Настроении». Всего программа насчитывает 76 жилых комплексов в Москве. На рынке премиальных новостроек Москвы, по данным Дмитрия Халина, управляющего партнера Savills в России, субсидированная ставка представлена лишь в единичных проектах, где финансовыми партнерами и соучредителями застройщиков являются крупные системообразующие банки. «Таких проектов всего восемь из 61, – говорит эксперт. – Это 311 квартир и апартаментов в продаже».

С калькулятором в руках

Но рынок явно охладел к субсидированной ставке, это отмечает большинство опрошенных «Ведомостями» экспертов. Главная причина потухшего энтузиазма – рекордное снижение рыночной ипотечной ставки с 12–13% до 9–9,5% годовых, наблюдавшееся вплоть до лета 2018 г. Это «само по себе повышает спрос на ипотеку (рост на 72% за три квартала 2018 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года) даже без субсидирования», замечает Халин. Ипотека занимает, по оценкам экспертов, 60–75% в объеме сделок, в некоторых особо выдающихся проектах эта цифра еще выше.

Читайте также:  Что такое первичка или первичная документация

Сбербанк повышает ставки по ипотеке

Следующая причина – потребители довольно быстро сообразили, что субсидированная ставка выгодна далеко не всем. Нередко застройщики завышали цену квартир, покупавшихся по совместной с банком программе. «Покупатели научились разбираться, за чей счет происходит снижение ставок: конечно же, за счет повышения стоимости квадратного метра», – комментирует Анна Борисова, директор департамента ипотечного кредитования Kaskad Family. Если клиент брал квартиру по субсидированной ставке, то другие акции и скидки ему уже не полагались. Покупателям, которые вносили сумму полностью сами или с помощью ипотеки, скидку давали. И люди часто делали выбор в пользу скидок. Предположим, квартира стоит 5 млн руб., застройщик при 100%-ной оплате и ипотеке дает скидку 5%, т. е. клиент может получить 250 000 руб. скидки, приводит пример Андрей Кугий, коммерческий директор Glorax Development. Взяв калькулятор в руки, клиент определялся, к какому лагерю ему примкнуть.

Покупатели переключались на другие конкурентные программы. Например, в премиум-классе застройщики активно использовали беспроцентные рассрочки – от одного года до более длительного периода – до конца строительства. «Спрос на сделки с длительной рассрочкой в отдельных проектах бизнес- и премиум-класса превышает 50%», – свидетельствует Халин.

Новые ограничения

Финансовое положение застройщиков сказывается на выборе маркетинговых программ. «Позволить субсидировать ипотеку может все меньше игроков», – замечает Халин. Это обстоятельство, конечно, не может не влиять на политику банков-партнеров. Ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина считает, что сегодня сами банки ужесточили критерии отбора партнеров-застройщиков, «особенно после нашумевшего банкротства Urban Group, среди дольщиков которого оказалось много ипотечников».

Программа субсидирования ипотеки застройщиками

Благодаря разработке и внедрению программы субсидирования ипотеки застройщиком, многие семьи смогли решить жилищные вопросы и приобрести именно ту квартиру, которая подходила им по всем параметрам. В прошлом году более 60% от всех сделок проводилось в рамках действующего проекта, и многие заемщики обращались за помощью, чтобы купить квартиру на льготных условиях.

Данная статья посвящена тому, какие варианты ипотечного субсидирования предлагаются россиянам от застройщиков, и тому, какие нюансы следует учитывать при оформлении подобных займов в банке.

В чем заключается суть программы субсидирование ипотеки?

Субсидирование кредитов на покупку жилья – это особое направление в работе государства, которое дает гражданам купить жилье на льготных условиях. Самым главным условием проекта является предоставление займа по сниженной банковской ставке. Иными словами, для конечного заемщика ставка не должна превышать 12% годовых.

Гражданин, принявший участие в программе, вправе приобрести жилье на вторичном рынке или купить квартиру в новостройке. Кроме жилплощади в многоэтажке, соискатель может стать владельцем дома с земельным участком.

Для отдельных групп граждан сумма займа ограничена. К пример, для жителей столичных регионов максимально возможная сумма кредита составляет 8 млн рублей, а для остальных субъектов РФ несколько меньше – всего лишь 3 млн рублей. Общим условием для всех соискателей является начальный взнос по займу не ниже 20% от стоимости жилья.

Такие положения действовали до недавнего времени, пока ключевая ставка ЦБ РФ составляла 12%. Сегодня показатель снижен до 8,5%, и, соответственно, надобность в льготной программе отпала автоматически, поскольку условия кредитования граждан вполне лояльны.

Наиболее активными в этом направлении стали такие банки, как Сбербанк РФ, ВТБ24, Россельхозбанк. Перечисленные финансово-кредитные учреждения заключили соответствующее соглашение с государством, тем самым компенсируя собственные расходы.

Субсидирование ипотеки от лица застройщика

В годы активного использования госпрограммы граждане могли приобрести не каждый объект недвижимости. К примеру, элитное жилье было недоступно для покупателей или люди не могли приобрести на льготных условиях квартиры большей площадью. В связи с этим некоторые застройщики стали разрабатывать собственные программы и выделять дополнительные средства, чтобы привлечь покупателей.

Такие проекты были созданы по аналогии с госпрограммой и предполагали снижение ипотечных ставок на определенные виды жилых помещений. В итоге люди получали возможность купить жилье на льготных условиях не только при участии в программе ипотечного кредитования с господдержкой, но и обратившись непосредственно к застройщику.

Схема оформления льготной ипотеки с участием застройщика

Для многих покупателей показатель даже в 11,5-12% по ипотеке достаточно высок и не оставляет возможности своевременно и в полном объеме оплачивать взятые на себя обязательства. В связи с этим крупные заемщики стали разрабатывать индивидуальные проекты, которые рассчитаны на самые разные социальные группы населения.

Стандартная схема субсидирования заключается в том, что застройщик выплачивает банковскому учреждению ту часть дохода, которую оно теряет в результате понижения ставки по ипотеки. Для документального оформления такой возможности девелопер заключает с банком, который аккредитовал строительный проект, специальное соглашение, в рамках которого и определяется итоговый процентный показатель. Срок возмещения части процентной ставки застройщиком зависит от его финансовой состоятельности.

С одной стороны, внедрение такого проекта является своеобразным маркетинговым ходом, позволяющим привлечь дополнительных клиентов. С другой, такой вариант дает возможность реализовать квартиры в возведенных новостройках в более короткие сроки и еще на начальных этапах строительства. Для каждого застройщика оба этих условия считаются выгодными и позволяют получить дополнительную прибыль в короткие сроки.

На какой срок предоставляется скидка?

По сути, понижение процентной ставки – это та же скидка, которая предоставляется потенциальным покупателям жилья, но оформленная в виде снижения ипотечного процента. Как правило, скидка действует в течение одного-двух лет, однако предусмотрены различные варианты.

Для отдельных кредитов пониженный показатель будет действовать только ограниченный период, а затем заемщик вернется к стандартным ипотечным условиями. В некоторых случаях льготные условия будут действовать на протяжении всего срока кредитования, однако такие ситуации крайне редки, и снижение процентного показателя совсем незначительное.

Особые моменты, на которые следует обращать внимание при кредитовании

Субсидирование займа от застройщика может стать дополнительным к участию в госпроекте. Участвуя сразу в двух проектах, клиент может получить очень выгодные условия оформления ипотечной ссуды, однако если девелопер предлагает ставку по займу в 7,5% и ниже, то следует серьезно обдумать такое предложение, поскольку у застройщика могут иметься финансовые сложности или проблемы с реализацией своих объектов. Рекомендуется тщательно изучать предлагаемые условия кредитования со скидкой, чтобы избежать различных проблем в будущем.

Заключение

Субсидирование ипотечного займа с льготными скидками со стороны застройщика в кризисный период стало очень актуальным и востребованным. Благодаря внедрению таких программ, россияне получили возможность выбора из действующих предложений и дальнейшего приобретения жилого помещения на выгодных условиях квартиры любого типа.

Читайте также:  Сколько можно заработать в интернете на обмене электронных валют?

Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Темы в материале

Поделиться

Новые правила финансирования объектов долевого строительства в России вступили в силу. С 1 июля 2019 года у застройщиков есть два варианта продажи своих проектов, сообщила председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

«Первый – переход на проектное финансирование, где деньги под строительство застройщику предоставляет уполномоченный банк. Второй – работа по старой схеме, когда деньги граждан компания привлекает напрямую. В обоих случаях застройщик заключает с покупателем недвижимости ДДУ – договор долевого участия. Только при отсутствии ЗОСК – заключения о соответствии критериям от Москомстройинвеста, он не имеет право получать деньги напрямую от дольщиков. Деньги за квартиру дольщик перечисляет на счет так называемого эскроу-агента, то есть в уполномоченный банк», – сказала Анастасия Пятова, передает АГН «Москва».

Она добавила, что в проектной декларации застройщик обязательно указывает банк, который является эскроу-агентом. Если у застройщика есть ЗОСК, то он может работать по старой схеме и напрямую привлекать денежные средства дольщиков.

«Потенциальным участникам долевого строительства нужно требовать от застройщика предъявление ЗОСК», – подчеркнула Пятова.

По ее словам, несмотря на наличие ЗОСК, которое говорит о том, что необходимая документация у компании есть, покупателю важно обратить внимание на следующие моменты.

Так, застройщик должен иметь:

  • заключение о соответствии застройщика и проектной декларации нормам 214-ФЗ;
  • проектную декларацию;
  • договор на земельный участок;
  • действующее разрешение на строительство;
  • открытый в уполномоченном банке специальный счет и др. (полный перечень документов указан в ст. 3.1 закона об участии в долевом строительстве).

Если у застройщика нет ЗОСК, но он предлагает заключить договор по иной схеме, гражданину стоит отказаться от оформления сделки с этой компанией и обратиться в Москомстройинвест.

Для завершения работ по старой схеме инвестор обязан заключить не менее 10% ДДУ в строящемся проекте (расчет ведется от реализуемой площади, указанной в проектной декларации).

Также степень готовности проекта должна составлять не менее 30% с учетом не только возведенных конструкций, но и финансовой готовности.

В некоторых случаях по законодательству степень готовности может быть снижена до 15%, если, к примеру, в рамках реализации проекта строятся социальные объекты, или до 6%, если компания достраивает проблемный объект.

Андрей Колочинский: «Без продления программы субсидирования ипотеки, рынок бы точно не рухнул»

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» считает, что продление государством программы поддержки ипотеки не является «панацеей» от всех проблем застройщиков, дольщиков и рынка в целом. В интервью для портала Novostroy.ru спикер также прокомментировал последние нововведения в законодательство о недвижимости и рассказал, какие меры, кроме снижения ипотечной ставки, могли бы помочь отрасли.

Novostroy.ru: Как Вы оцениваете последние изменения законодательства в сфере недвижимости?

Андрей Колочинский: На протяжении последнего года власти принимали самое активное участие в контроле девелоперской деятельности. Все инициативы были направлены в первую очередь на повышение надежности вложений дольщиков и снижения риска потери денег покупателями.

Пожалуй, важнейшей инициативой c начала года стало предложение ввести единого санатора в сфере строительства жилья. Впервые государство заявило о готовности взять на себя риски долевого строительства и тем самым косвенно признало, что институт страхования договоров долевого участия неэффективен. По проекту Минстроя застройщики будут обязаны отчислять страховой процент санатору, который в свою очередь сможет проверять финансовую состоятельность компаний, работающих в сфере долевого строительства и при необходимости брать на себя все возникающие обязательства. Результатом санации проблемных застройщиков станет безусловное завершение строительства проблемных объектов и исполнение обязательств застройщика. То есть пострадавшие дольщики не просто вернут вложенные деньги, а получат жильё. Уверен, что такая мера будет действенна, причем она не должна повлиять на удорожание жилья.

Кроме того, с начала года продолжается обсуждение большого пакета поправок к 214-ФЗ, внесенного Правительством РФ 15 декабря 2015 года на рассмотрение Государственной Думы. Предложенные нововведения призваны защитить дольщиков и усилить контроль над компаниями, занимающимися долевым строительством. Поправки включают создание единого реестра застройщиков, использование счетов эскроу для расчетов между участниками долевого строительства, а также установление дополнительных требований к застройщикам.

Квартиры от застройщиков с акциями

Novostroy.ru: Какие из нововведений в законодательство, по Вашему мнению, в текущих условиях наиболее важны?

А.К.: Одно из самых важных нововведений — добавление банка в цепочку «дольщик-застройщик», так как это создаст дополнительный страховой барьер от нецелевого использования денег дольщиков. Планируется, что средства покупателей будут аккумулироваться на специально созданных эскроу-счетах и перечисляться застройщикам частичными выплатами по мере достижения следующей стадии строительной готовности. Использование эскроу-счетов означает введение посредника между участниками долевого строительства в лице банка, а значит, ликвидирует риски потери денег или мошеннических действий недобросовестного застройщика.

Также можно отметить инициативу увеличения объема уставного капитала до 5% от суммарной стоимости жилых помещений. Это не станет серьезной нагрузкой для крупных девелоперов, а вот мелкие игроки могут не справиться с новыми правилами и уйти с рынка. Новая мера властей направлена на укрупнение рынка через отсечение мелких, финансово неустойчивых компаний-застройщиков с целью дополнительного страхования покупателей.

Таким образом, вектор последних месяцев – ужесточение и максимальный контроль деятельности девелоперов. Все вышеперечисленные меры направленны на защиту дольщика. Ведь уверенность покупателя «в завтрашнем дне» — лучший способ поддержать спрос на рынке недвижимости.

Novostroy.ru: По Вашему мнению, насколько верным было решение властей о продлении программы госсубсидирования ипотеки?

А.К.: Скажем так — без продления программы субсидирования ипотечной ставки, рынок бы точно не рухнул. В принципе, господдержка изначально была ограничена определенными сроками. Поэтому застройщики, надеясь на продление программы, одновременно просчитывали «запасные варианты». На какое-то время могла заработать система софинансирования кредитной ставки самими девелоперами. Были и другие антикризисные проекты, например, субсидирование первоначального взноса.

В целом, субсидирование ипотечной ставки — необходимая и действенная мера. Однако только лишь льготной ипотекой вряд ли удастся сохранить хотя бы прошлогодние темпы реализации. Да, с одной стороны, снижение платежеспособности населения почти прямо пропорционально увеличивает востребованность кредитов. Только в 2015 году доля ипотечных сделок по некоторым проектам выросла с 30% до 80%. С другой стороны, у многих уже нет денег даже на первоначальный взнос.

Читайте также:  Почему все так не любят холодные звонки?

Novostroy.ru: Какие более эффективные или аналогичные механизмы могло бы ввести государство для поддержки отрасли?

А.К.: Льготная ипотека – не панацея. Необходимо разрабатывать и внедрять также другие меры. Это может быть, к примеру, специальная программа кредитования для застройщиков – субсидирование ставки проектного финансирования, соинвестирование в строительство объектов транспортной и социальной инфраструктуры, отмена налоговой ставки на землю. Все это позволит девелоперам пересмотреть себестоимость и обеспечить бОльшую финансовую устойчивость даже при относительно низкой рыночной стоимости квадратного метра.

Кроме того, не стоит забывать об «обратной стороне медали» субсидирования. Продление программы в итоге может обернуться негативными последствиями для всех участников рынка и экономики в целом, так как государственное вмешательство в рыночный продукт — это крайняя мера, которая поддерживает на плаву лишь ограниченную часть рынка. Оказав существенную помощь в краткосрочном моменте, продление программы в долгосрочной перспективе затормозит естественный ход развития событий, снизит конкурентные преимущества банков и увеличит нагрузку на государственный бюджет. Поэтому для решения сегодняшних проблем требуется системный подход. И возлагать надежды только лишь на льготную ипотеку – в корне неправильно.

Novostroy.ru: На Ваш взгляд, какой инструмент может использоваться для дополнительной помощи обманутым дольщикам, в том числе, ипотечным заемщикам, которые остались без жилья по вине застройщиков-банкротов?

А.К.: Все инструменты для решения проблем ипотечных заемщиков уже давно разработаны — рефинансирование или реструктуризация долга. Ни одно кредитное учреждение не обязано нести ответственность за проблемы, возникшие у девелопера. Вряд ли в данной ситуации что-то изменится и появятся новые способы поддержки ипотечных заемщиков проблемных проектов.

Что касается поддержки обманутых дольщиков, то здесь главное – в максимально короткие сроки достроить и передать квартиры. Для этого нужно либо замотивировать девелоперов, достраивающих проблемные проекты, либо создать отдельный государственный орган, главным направлением деятельности которого станет решение проблем обманутых дольщиков. Первые шаги в этом направлении уже сделаны — сегодня ведется активное обсуждение создания единого государственного санатора, который будет не только возвращать деньги дольщикам, но и завершать проблемный проект. Идея появления подобного госоргана – более чем актуальна, особенно в условиях повышенных рисков банкротства финансово-неустойчивых застройщиков.

Novostroy.ru: С 1 января 2016 года для продажи квартиры без налоговых обременений необходимо владеть ей не менее пяти лет (вместо прежних трех). По Вашему мнению, как это может отразиться на динамике покупок квартир для инвестиций и «для себя»?

А.К.: Новые правила исчисления налога при продаже квартиры не смогут изменить конъюнктуру рынка. Мало кто из инвесторов ждал оформления собственности, чтобы уйти от налогов. В 90% случаев жилье продавалось по переуступке, а сумма, указанная «сверху», т.е. прибыль закладывалась в ячейку. Иными словами, согласно договору переуступки инвестор получал нулевую доходность. Поэтому увеличение срока владения квартирой с 3 до 5 лет ничего кардинально не изменило. Инвесторы как и раньше будут продавать квартиры до оформления в собственность, закладывая прибыль в ячейку.

Кроме того, доля инвестиционных сделок на первичном рынке составляет сегодня не более 10-15% в среднем по проекту. Все чаще клиенты рассчитывают не на классическую инвестиционную сделку (купил на старте продаж – продал через год-полтора), а на более долгосрочные инвестиции. Ведь недвижимость сегодня показывает минимальную доходность. Поэтому выходить из сделки на стагнирующем рынке не просто сложно, но зачастую невыгодно.

Таким образом, вступившие изменения Налогового кодекса, очевидно, направленные на пополнение бюджета и сокращение теневых доходов инвесторов не привели к кардинальным изменениям. Более 90% квартир сегодня приобретается конечными покупателями для проживания, а не перепродажи.

Novostroy.ru: Как Вы считаете, повысится ли доступность жилья для граждан, если будет принят законопроект об отмене повышающих коэффициентов для застройщиков на владение землей?

А.К.: Вряд ли отмена повышающих коэффициентов на владение земельными участками позволит снизить себестоимость настолько, что можно будет говорить о падении рыночных цен. Ведь сегодня максимальная ставка налога равна 0,3%. Повышающие коэффициенты зависят, в основном, от срока владения землей и увеличивают ставку в 3-4 раза. То есть вместо 0,3% стоимости земли застройщик вынужден был отчислять 1,2%.

Отмена повышающего коэффициента – сокращение налога лишь на 0,9 п.п. Очевидно, что это незначительная сумма. Не стоит забывать, что девелопер несет огромное количество других гораздо более серьезных расходов, которые и формируют основную часть себестоимости. Поэтому да, любое послабление для девелоперов – это разумно и необходимо. Однако вряд ли отмена повышающих коэффициентов на владение земельными участками кардинально поможет отрасли и снизит цены.

Novostroy.ru: Какие прогнозы относительно развития рынка Вы могли бы сделать на 2016-2017 год? Реально ли выправление экономической ситуации и стабилизации рынка или кризис продолжится? Какой срок по-Вашему необходим для восстановления рынка?

А.К.: На мой взгляд, если в 2016 году и стоит ждать оживления рынка, то это произойдет не ранее осени – традиционно самого активного периода. Кроме того, стимулировать спрос будет и другой фактор, а именно – завершение программы субсидирования ипотечной ставки. Клиенты понимают, что вряд ли господдержку продлят на третий срок, ведь даже пролонгация программы до конца текущего года вызвала бурные обсуждения властей. Не исключено, что ввиду потенциального ажиотажного спроса, связанного с завершением госпрограммы, застройщики поднимут цены. Соответственно, чтобы успеть до роста стоимости, основной объем сделок, скорее всего, придется на конец третьего – начало четвёртого квартала 2016 года. Это будет наиболее оптимальный момент для приобретения недвижимости по низким ценам и с привлечением льготной ипотеки.

Дополнительно «подхлестнуть» рынок могут перемены в экономической и политической обстановке в стране, например, отмена санкций в отношении России, рост цен на нефть, укрепление рубля. Однако не стоит забывать, что рынок недвижимости инертен и реагирует на любые изменения в экономике с определенным лагом по времени, который составляет в среднем до полугода. Поэтому даже при каких-то положительных событиях в ближайшие несколько месяцев ответные изменения на рынке недвижимости произойдут не ранее 2017 года. Пока же нас ждет стагнация и невысокий, но стабильный спрос, поддерживаемый преимущественно с помощью льготной ипотеки.

Ссылка на основную публикацию