Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Валютная ипотека: что делать и кто виноват?

Валютная ипотека: кто виноват и что делать?

С конца 2014 года, когда у валютных ипотечников начались серьёзные проблемы, связанные с ростом курса доллара, прошло более двух лет. С тех пор противостояние ипотечников и банкиров перешло из горячей судебной стадии в трагическую для ипотечников стадию продаж квартир. Однако многие до сих пор считают их хитрыми, жадными и глупыми скандалистами, которые пострадали за дело. О точке зрения самих ипотечников рассказал в своей колонке главный редактор детского еженедельника «Классный журнал» Алексей Ходорыч, квартира которого уже находится у приставов в исполнительном производстве.

Для начала о той ситуации, в которой я оказался. В 2007 году мы с женой взяли валютную ипотеку в банке «Дельтакредит» — $166 тыс. на приобретение двухкомнатной квартиры в доме 1980 года постройки в спальном районе Москвы площадью 46 кв. м. На тот момент сумма кредита составляла 4,2 млн руб. (сама квартира стоила 5 млн руб.). На сегодняшний день мы выплатили банку $157 тыс., в пересчете на рубли — 5,3 млн руб.

Согласно последнему решению суда, наш долг вместе с пенями составляет $145 тыс., т. е. 9,5 млн руб., в то время как квартира сегодня стоит около 7,5 млн руб. При этом мы не просто так перестали платить, а заплатили через депозит нотариуса, поскольку банк уклонялся принимать от нас рубли, и этот платеж не принял, т. е. имела место просрочка кредитора. Перед тем как вступить в судебный бой с банком, мы предлагали уладить вопрос миром. Банк отказался это обсуждать, а платеж через нотариуса не оспорил, как был должен по закону.

Почему брали кредит в валюте?

Я потратил много времени в Интернете, пытаясь доказать, что мои товарищи по несчастью, как правило, брали валютные кредиты вовсе не из-за того, чтобы экономить на ежемесячных платежах. А количество умников, которые практически в любой дискуссии на эту тему вставляют фразу, что кредит нужно брать в валюте дохода, превышает разумные пределы. Считать других глупее себя — мудро, но большинство тех, кто сегодня оказался в тяжёлой ситуации, отлично знали об этом правиле и на ежемесячных платежах сэкономить не хотели.

Рублевый кредит мне не давали, поскольку сумма первоначального взноса была недостаточной.

Мой случай: 10,25% в валюте против 13% в рублях в банке «Дельтакредит» в 2007 году. Мой довольно высокий и стабильный доход в журнале «Коммерсантъ-Деньги» позволял мне не думать об экономии на ежемесячных платежах, да и как лауреат конкурса «Россия финансовая» я не мог не знать, что кредит нужно брать в валюте дохода. Просто рублевый кредит мне не давали, поскольку сумма первоначального взноса была недостаточной.

Наличие суммы первоначального взноса было серьёзным отсекающим условием почти во всех банках, с которыми я пообщался, кроме банка «Дельтакредит». И вот там мне сразу предложили доллары. Я вспомнил о 1998-м годе, о том, что риск очень высок. Меня настойчиво успокаивали тем, что существует валютный коридор, о котором все время говорили и представители руководства страны. Но больше меня убедили их слова, что я всегда смогу перейти в рубли, если вдруг что.

Вспомните ситуацию в 2007-м. Многие, как и я, были убеждены, что резкого роста не будет. Нашему сыну было почти два года, своего жилья у нас не было, хотелось тратить деньги не на аренду квартиры, а более разумно. А если доллар вдруг пойдёт в рост, перейдем в рубли и всё — так думали мы с женой.

У тех заёмщиков, с которыми я общался, похожая ситуация. Если они сомневались, банкиры говорили им, что валюту кредита всегда можно изменить. Я знаю, что один адвокат пытался собирать эти свидетельства, чтобы обвинить банковских работников в мошенничестве.

Единственное, в чём мы, валютные ипотечники, виноваты, так это в том, что с лупой не изучили договор перед тем, как подписать.

Пожалуй, единственное, в чём мы, валютные ипотечники, виноваты, так это в том, что с лупой не изучили договор перед тем, как подписать. Если бы мы так сделали, то поняли бы, что никакой возможности перейти в рубли не было. Но самым правильным ходом было бы изучение договора с юристом. В этом случае вся заложенная противозаконность этих договоров стала бы очевидна до того момента, когда мы его подписали. Но такой практики изучения договоров с юристами у простых смертных в те времена не было. Да нам и в голову не приходило, что солидная финансовая структура может говорить одно, а писать другое. Сегодня идея привлечь банкиров к уголовной ответственности кажется мне здравой, но собрал ли тот адвокат свидетельства против банкиров, мне неизвестно.

Брали денежки? Отдавайте!

С банком «Дельтакредит» у нас было три судебных разбирательства. Два раза в суд подавали мы, один раз — они. Все суды мы проиграли, включая апелляционные и кассационное разбирательство. Говорит ли это о том, что правда на стороне банка? Наблюдая разбирательства изнутри, могу с чистой совестью сказать, что наши проигрыши в судах говорят, как минимум, о том, что судьи вообще не вникают в дело. В Пресненском суде в решении суда наша позиция была вообще не указана, что является процессуальным нарушением, в Хорошевском суде из дела пропали ключевые документы, а текст протокола был изменен. Правовая грамотность судей вызывает сожаление. Главный и единственный аргумент, которые использовали судьи на процессе: «Брали денежки? Отдавайте!». Другой похожий аргумент звучал так: «Подписали договор? Исполняйте!».

Договоры, конечно, нужно соблюдать. Но лишь в том случае, если они соответствуют закону. А наш договор, как и договоры других банков, изобиловали нарушениями. Например, сумма обязательств обозначена в долларах, а не в рублях, не определен порядок оплаты в национальной валюте. И эти нарушения ни в коем случае не случайны. Валютный кредит такая штука, что в законодательство России вообще никак не вписывается, но банки провернули огромную работу, чтобы придать таким кредитам вид законного банковского продукта.

Договоры для валютных кредитов в начале 2000-х для ряда банков подготовил один и тот же очень известный на рынке нотариус — по их заказу и с учётом их интересов. А интерес у банкиров был один — принимать исполнение в валюте. Это проще, безопаснее, а главное, банковские ценные бумаги, гарантированные валютой, котируются на внешнем рынке.

И вот тут та навязчивость, с которой банкиры уговаривали заёмщиков взять в кредит доллары, становится понятной. Брать в ЦБ рубли и выдавать их в валютном пересчёте или получать кредитные деньги на внешнем рынке под минимальный процент 1–3% годовых, а потом предлагать деньги заёмщикам, с валютой платежа в виде доллара — это деньги из воздуха.

Кредит или займ?

Ошибки в своих договорах банк «прикрывает» статьей 807 ГК, которая определяет займы, а не кредиты. Привязка к займу для банка — единственный способ обосновать свою позицию. Во-первых, займы могут быть в чем угодно. Во-вторых, займ, в отличие от кредита, является реальной сделкой, там все обязательства заёмщика начинаются с момента передачи предмета займа, в то время как для того, кто займ выдал, с этой выдачей все обязательства заканчиваются.

Но кредитные отношения определяются 819 ГК и являются двусторонними, т. е. начинаются в момент согласования всех существенных условий, а эти условия в большинстве таких договоров не согласованы. И обязательства банка с выдачей кредита, в отличие от займа, не заканчиваются, банк обязан правильно учитывать поступающие платежи, а он учитывает их неправильно — в долларах, а не в рублях.

Что мешало банкам подписывать с заёмщиками не кредитные договоры, а договоры займа? То, что по закону, банк может выдавать займ только из собственных средств, а банки, вопреки мнению обывателей, из собственных средств работают лишь иногда, не все и в небольших объемах.

Если бы вы знали, сколько раз мне приходилось читать аргументы очередных умников: «Поставьте себя на место банка. Он выдал вам доллары из денег вкладчиков, потому и требует сейчас доллары, а как иначе?» На самом деле, из денег вкладчиков, а тем более из собственных средств, банки работают крайне редко. Даже в случае с розничными банками доля средств вкладчиков составляет не более 30%.

Банки, выдававшие валютные кредиты виноваты в том, что хотели воспользоваться преимуществами кредитной схемы, т. е. выдать не свои деньги, но оформить это как займ — без обязательств для себя, но с валютой платежа в виде доллара. Отсюда и их навязчивое желание выдать кредит в долларах. А тех, кто напоминал им о правиле «кредит в валюте дохода», они легко уговаривали, сообщая, что всегда можно перейти в рубли.

Сейчас в Государственной думе действует рабочая группа, куда входят заёмщики и эксперты. Изначально заявленная цель группы — принять закон, запрещающий продавать квартиры, оказавшиеся в исполнительном производстве, до урегулирования спорных моментов. Однако как показала недавняя встреча валютных ипотечников с Председателем Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолием Аксаковым, надежды ипотечников на работу этой группы необоснованны. Рабочая группа, как и несколько месяцев назад, продолжает обсуждать критерии для помощи ипотечникам через АИЖК. Но большей части ипотечников, которые были на встрече, АИЖК уже никогда не поможет, хотя бы потому, что рассматривает лишь ситуации, где сумма долга ниже стоимости квартиры, которая находится в залоге.

Большей части ипотечников, которые были на встрече, АИЖК уже никогда не поможет.

Кому помогает АИЖК и куда были истрачены огромные деньги, выделенные на эту помощь, мне неясно. Лично я не знаю ни одного валютного ипотечника, кого бы они спасли. По сути, из бюджета России АИЖК компенсирует убытки банков, а не спасают людей из кредитной кабалы, куда их загнали ростовщики.

Собственно, вот видео, которое я записал на той встрече — можно посмотреть и составить собственное впечатление.

На этой же встрече присутствовали и представители ЦБ. Признают ли депутаты и сотрудники ЦБ нарушения со стороны банков? Планируют ли в них разбираться? На видео хорошо видно, что никто в этих нарушениях разбираться не собирается.

Представители ЦБ говорят, что это дело судов, но вот только на сами суды представители ЦБ почему-то никогда не приходят, а квалификации самих судей разобраться в ситуации, как я и написал выше, не хватает. Всё, что советуют представители ЦБ — договариваться с банком, однако банки не идут на переговоры.

На видео даже Анатолий Аксаков признаёт, что есть понимание того, что в нынешней ситуации виновны три стороны — сами заёмщики, государство и коммерческие банки, а значит и решение должно быть трёхсторонним.

Однако коммерческие банки не стремятся идти навстречу валютным ипотечникам, как это сделал Сбербанк, пересчитав кредиты по курсу, близкому к курсу, рекомендованному для пересчета ЦБ.

Поскольку проверять законность действий этих банков ЦБ не собирается, вполне логична позиция банков: зачем же идти навстречу, если за отказ идти навстречу ничего не грозит? В этой ситуации одним из возможных решений была бы скупка долгов валютных ипотечников перед коммерческими банками государственным банком и централизованное решение проблемы. На этот вариант никто не рассматривает.

Другое решение связано с обращением в Конституционный Суд России. И такие обращения сегодня готовятся, в том числе и мной. Раз Верховный Суд, который проводит рабочие встречи с Ассоциацией российских банков на тему «единообразия судебных решений в делах валютной ипотеки», не находит ничего криминального в схемах, которые применяли банки, возможно, Конституционный Суд решил бы этот вопрос в пользу заёмщиков. И тогда решение проблемы валютных ипотечников было бы целиком возложено на банки. И они бы, конечно, справились, не разорились. Вот только отвечать за свои грехи никто из них не хочет, тем более, что их никто к этому пока и не принуждает.

Вот только отвечать за свои грехи никто из них не хочет, тем более, что их никто к этому пока и не принуждает.

Поможет ли Конституционный Суд или Госдума — пока не очень ясно. А, поскольку наша квартира уже находится у приставов, я решил пойти на банк с юмористической атакой, вспомнив эпизод с известным канадским кантри-исполнителем, который с помощью песни наказал авиакомпанию, которая сломала ему гитару, подорвав её авторитет. Я объявил антибанковский марафон карикатуры, сочиняю песни о своей ситуации — одну из них мы запишем 22 апреля с группой «Запрещенные барабанщики», придумываю и публикую в социальных сетях шутки о «Дельтакредит», а по итогам событий, которые уже произошли, написал синопсис фильма «Миссия выполнима» о сражении маленького человека с финансовой корпорацией, которым уже заинтересовался известный продюсер Марк Левин.

Читайте также:  Оборудование завода по производству чая

Я не очень верю в акции протеста перед офисами банков или перед Госдумой — прежде всего потому, что люди не очень любят ипотечников, которые, как они считают, пострадали не зря. Большинство друзей считают, что для банка моя активность неопасна. Я же думаю, что шанс у меня есть. Один из миллиона, но он вполне реален.

Валютная ипотека: что делать и кто виноват?

Мало кто не слышал про животрепещущий вопрос валютных ипотечников. Они митингуют, голодают. Действительно ли это ответственность банка, государства либо же это все-таки безответственность самих заемщиков? И что им делать, чтобы найти выход?

Кто виноват?

Предвижу негатив в свою сторону, но скажу, что думаю: убеждена, что проблема валютных ипотечников — это проблема исключительно их, а не банка или государства. И вот почему.

— Если кредит берется в иностранной валюте, но между резидентами России, то в договоре черным по белому прописано, что платеж осуществляется в рублях по курсу ЦБ на день платежа. Соответственно, какой курс — такой и платеж. То же и со всеми инструментами в привязке к курсу валюты (страхование жизни, например). Изменение курса валюты — это не форс-мажор, а классический рыночный риск. Более того, говорить о том, что такого никогда не было, россияне не могут: они с этим сталкивались и в 1998 году, и в 2008 году, когда также было много историй с валютной ипотекой. Банки же не стали пересчитывать валютные вклады по курсу 30 рублей? Страховые компании не стали пересчитывать выплаты по программам страхования жизни в валюте по 30 рублей. Тогда почему валютная ипотека должна быть пересчитана?

— Если вы собираетесь брать валютный кредит вместо рублевого из-за экономии на ставке, то вы берете на себя рыночный риск, что курс может измениться не в вашу пользу. Вы хотели сэкономить, но не получилось, так что это — всегда лишь неверное решение, но не повод банку выплачивать компенсации. Это все равно что требовать от государства компенсации, что вы купили в январе 2016-го доллары по 82 рубля. Особенно если валютная ипотека бралась для недвижимости под сдачу в аренду, чтобы повысить доходность данной инвестиции из-за более низких ставок по кредиту не в рублях. Для инвестиций такой вариант возможен, но в странах со ставкой 2—3% и арендой в валюте кредита, причем чтобы арендная доходность превышала ставку по ипотеке.

— Если вы выбирали банк, который давал ипотеку только в валюте, то это ваш выбор. На российском рынке много банков и не один-единственный объект недвижимости, который можно купить только в привязке к доллару. Зная ситуацию с российской валютой, вполне можно было потратить время на подбор менее рискованного варианта ипотеки — рублевого.

— Даже если вы брали ипотеку в валюте до 2014 года, у вас была весна 2015-го с курсом около 50 рублей, когда можно было пойти на реструктуризацию ипотеки в рублевую, пусть по повышенной ставке, но зато можно было зафиксировать курс 50 рублей. И быть в выигрыше даже сейчас.

Ну а требовать пересчитать все по курсу 30 рублей означает не понимать рыночных рисков и снимать с себя ответственность за принятие решений. И перекладывать ее на других клиентов банка, на налогоплательщиков, если речь о требовании компенсации от государства. Почему те, кто здраво оценивает риски и распоряжается своими финансами, должен компенсировать потери тех, кто этому не уделяет время? И ладно бы это был первый случай. Но это, если брать последние 10 лет, как минимум третий, включая 1998 и 2008 годы! Ссылаться на классическое «такого никогда не было, мы не знали» — невозможно, так как, если ипотека бралась в 2012—2013 годах, то это было лишь через 4—5 лет после сильнейшего кризиса и падения рубля. Значит, люди шли на риски осознанно.

Что делать?

Можно ничего не делать. Тогда банк имеет полное право инициировать банкротство физлица-заемщика, ведь долг будет явно выше 500 тыс. рублей, а просрочка — более трех месяцев. А это несет такие последствия:

— вы лишитесь всего имущества и всех накоплений, всего капитала, кроме того, на что нельзя обратить взыскание (а единственное жилье в ипотеке туда не относится);

— вы не сможете занимать руководящие позиции в компаниях в течение трех лет;

— вы не сможете брать кредиты и займы в течение пяти лет без указания на факт вашего банкротства (хотя, полагаю, после банкротства вам вряд ли кто-то вообще выдаст заем или кредит);

— вы не сможете подать на новое банкротство в течение пяти лет.

Грубо говоря, придется все начинать даже ниже чем с нуля.

А можно пойти иным путем.

— Банку выгоднее договориться об адекватных условиях реструктуризации с заемщиком, поэтому вполне можно увеличить срок ипотеки либо взять льготный период на 1—2 года с пониженными платежами, чтобы восстановить свое финансовое положение.

— И еще вариант. ЦБ активно снижает ставки — рассмотрите вариант рефинансирования в рублевую ипотеку: сейчас ставки и курс вполне комфортные, чтобы перейти в рубль.

— Можно продать залог по валютной ипотеке, погасить долг и взять недвижимость дешевле, можно даже в рублевую ипотеку. Причем сейчас цены на недвижимость в ряде районов весьма привлекательны для покупки. Можно постараться найти горячие предложения, когда продавцу нужно срочно получить деньги на личные нужды, и договориться о дополнительной скидке.

— Если вы не подавали на налоговый вычет — самое время, сумму можно пустить на досрочное погашение. А если есть права на материнский капитал — сумму на погашение можно еще увеличить. Если у вас есть накопления, то можно сравнить, выгоднее ли вам их вложить с доходностью выше ставки по ипотеке, чтобы потом изымать прирост капитала на погашение ипотеки, либо же осуществить досрочное погашение. Да, придется искать оптимальный момент входа, но вот вложения в еврооблигации Petrobras (минимальный лот — от 1 тыс. долларов) в январе 2016 года принесли годовую доходность свыше 30% в валюте, а это явно выше ставки по долларовой ипотеке.

Все вышеописанное позволит вам и сохранить свою кредитную историю, и, возможно, сохранить вашу недвижимость, и уйти от валютного риска. Ну и иметь богатый опыт на будущее, что кредит надо брать в той валюте, в которой ваш основной доход. Повторю, уже в третий раз за 10 лет.

Валютная ипотека: кто виноват и что делать?

В середине декабря у здания Центробанка на Неглинной прошёл пикет: несколько сотен человек вышли на улицу в знак протеста против резко выросших курсов иностранных валют к рублю. Эти люди некоторое время назад брали ипотечные кредиты в валюте, и теперь оказались, фактически, в катастрофическом положении: реальные ежемесячные платежи по их займам выросли более, чем в два раза, притом, что уровень дохода остался прежним. Отказаться от ипотек заёмщики уже не могут: для многих из них квартиры, взятые в ипотеку, являются единственным жильём.

Всему виною низкие ставки

Ставки на валютные кредиты в последние годы были несравнимо ниже рублёвых: разница порой доходила до 60-70% годовых. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, комментируя сложившуюся ситуацию, заявило, что «хотя с заемщиков нельзя снимать ответственность, что они пренебрегли рисками, гораздо большая ответственность все-таки лежит на банках, которые правильно не информировали клиентов о рисках». Впрочем, признают в агентстве, проблема не носит системного характера, ведь таких заёмщиков с валютной ипотекой, по его данным, сравнительно немного: по оценкам экспертов, всего в настоящее время в стране действует порядка 30 тысяч таких договоров.

Вышедшие с пикетом к ЦБ заёмщики же требуют у государства рефинансирования займов. 19 декабря российское Общество защиты прав потребителей обратилось в ЦБ и правительство с просьбой рассмотреть возможность введения временного запрета на изъятие квартир в случае просрочки платежей по валютной ипотеке, продлив его до момента стабилизации рубля относительно иностранных валют. В ОЗПП говорят, что банки уже начали подавать на должников в суд, поэтому необходимо защитить людей от возможного выселения в ближайшие месяцы.

Было создано также Всероссийское движение валютных заемщиков, также призванное защищать попавших в сложную ситуацию в связи с изменениями валютного курса. Представители движения заявляют о том, что намерены также добиваться моратория на начисления банками чрезмерных пени по просроченным займам.

Выхода нет?

Пока же банки в ответ на требования заёмщиков предлагают варианты реструктуризации займов: в форме перераспределения платежей на более долгие периоды, сокращения платежей в течение ближайшего года (с тем, чтобы распределить невыплаченный объём на платежи последующих лет). Некоторые предлагают брать рублёвые кредиты для погашения ипотек – естественно, такие варианты чаще всего не устраивают заёмщиков.

19 декабря Государственная Дума передала Центробанку поручение о необходимости в 30-дневный срок проанализировать сложившуюся ситуацию на ипотечном рынке, а затем предоставить её Госдуме и правительству. По заявлениям представителей Думы, в настоящий момент трудно оценить даже масштаб проблемы: по данным государственных органов с проблемой выплат по валютной ипотеке столкнулось 16 тыс. заёмщиков, однако в СМИ цифра доходит до 250 тыс.

Мнение эксперта

В разговоре с корреспондентом «Деловых Новостей» своё мнение по поводу ситуации с валютными кредитами высказал Дмитрий Мальцев, аналитик Центра энергетических исследований:

К сожалению, рядовые потребители далеко не всегда в состоянии оценить риски, которые несёт та или иная операция на финансовом рынке, а также тот или иной финансовый инструмент. Справедливости ради надо отметить, что ошибаются насчёт рисков и финансисты, но с меньшей частотой. В докризисные месяцы кредитные и ипотечные предложения в валюте были выгоднее рублёвых, что естественным образом привлекало к ним клиентов банков (да среди самих банков некоторые активно «проталкивали» такие кредитные продукты). Но, как это часто бывает в данной сфере, выгода компенсировалась более высокими рисками, о которых приобретатели кредитов не подозревали.

Читайте также:  Новая декларация НДС 2015! Перенос книги покупок или продаж из файла в формате MS Exсel в Налогоплательщик ЮЛ

Должно ли, на мой взгляд, государство компенсировать убытки пострадавшим от валютных флуктуаций? Да, должно – в этом состоит социальная функция государства, тем более, что риск настолько большого скачка курсов не ожидал, похоже, никто. С другой стороны, подобные ситуации неизбежно становятся уроком для тех, кто хочет получить выгоду, не вполне хорошо зная правила игры. Печально, но люди, как правило, склонны к принятию необдуманных решений, а когда дело доходит до кризисных ситуаций, панических настроений, то таких решений принимается ещё больше. Например, сейчас мы можем видеть, как люди, пытаясь спасти свои сбережения от девальвации рубля и инфляции, бросились совершать необдуманные валютные сделки, инвестировать в совершенно непригодные для того активы – например, бытовую технику. Главный совет, который можно дать сейчас – не совершать действий, в которых не уверены на 100%.

Как я избавилась от валютной ипотеки

Пока одни валютные ипотечники безрезультатно устраивают у банковских офисов акции протеста «С петлёй на шее», другие соглашаются потерять свои квартиры, чтобы избавиться от непомерно возросшего долга. Активист движения валютных заёмщиков Ирина Сафьянова рассказала свою историю борьбы и освобождения от ипотеки, оформленной в долларах.

Своя квартира

Я оформила валютную ипотеку в декабре 2007 года, когда доллар стоил 24,5 рубля. Заняла у банка 130 тыс. долларов на 15 лет. У меня был довольно большой первоначальный взнос – 70 тыс. долларов от продажи своей квартиры в регионе. За эти деньги я смогла купить маленькую двухкомнатную квартирку в Царицыно.

Почему я называю стоимость в долларах? Это не связано с валютой моего кредита, просто в тот период Москва была долларовым городом. Стоимость квартир даже на сайтах по продаже жилья указывалась в долларах, такая же ситуация наблюдалась и в автосалонах. То есть мы привыкли тогда мыслить долларовыми категориями, доллар нас не пугал.

Изначально я планировала занять у банка 2,5 млн рублей, что было эквивалентно 100 тыс. долларов, но цены росли (а мне нужно было ещё продать квартиру в регионе), в итоге пришлось занимать значительно больше. Моих доходов уже не хватало, чтобы банк согласился одобрить нужную сумму в рублях. Но в долларах с учётом того, что по валютной ипотеке ставки были ниже, чем по рублёвой, он всё же одобрил кредит. Так что я пробовала получить ипотеку в рублях, но не получилось.

Валютные скачки

Кризис 2008 года я как-то пережила, но тогда доллар не так серьёзно скаканул. Это было очень неприятно, но вполне сопоставимо с жизнью. Я просто смирилась, что теперь буду платить ежемесячно на 5-10 тыс. рублей больше. А потом наступил 2014 год и объём моего долга, несмотря на 7,5 лет погашения, вырос более чем в два раза. Ежемесячный платёж стал равен зарплате и обслуживать кредит стало физически невозможно. На рынке недвижимости тоже произошёл серьёзный спад. Был такой момент, когда доллар был 80-85 рублей и квартира стоила вдвое меньше, чем остаток моего долга, который на тот момент составлял 100 тыс. долларов.

Паники не было, было стойкое ощущение ужаса и понимание, что нужно что-то с этим срочно делать. Впервые я об этом задумалась в сентябре 2014 года, когда вернулась из греческого отпуска, доллар тогда только-только тронулся – вот он 37 рублей, и вот он уже 38 рублей. Я как-то сразу поняла, что ничего хорошего уже ждать не стоит, позвонила в банк и попросила рефинансировать кредит. Но банк отказал, потому что при текущем курсе доллара мой платёж составит более половины зарплаты.

Тогда очень многие пытались рефинансироваться, но безуспешно по этой же причине. Зато потом, когда доллар укрепился до 50-60 рублей, банкам стало уже всё равно, какой у нас объём платежей. Они стали предлагать программы рефинансирования, при которых срок кредита растягивался до 75 лет, а размер платежа получался гораздо больше, чем половина ежемесячного дохода. Но их это уже не смущало.

Осенью 2014 года, я перевела все деньги, которые у меня были, в доллары по курсу 50 рублей. Это помогло мне продолжать вносить полную сумму платежа до марта 2015 года. Потом я стала платить лишь ту сумму, которую могла себе позволить в зависимости от текущего курса доллара, в среднем от 60% до 90% от необходимого платежа. В итоге я ушла в просрочку и в августе банк собирался подать на меня в суд, смысла платить больше не было, и я перестала. Но в октябре, то есть через год после обострения ситуации, мне всё-таки удалось рефинансировать кредит на приемлемых условиях. И до суда дело так и не дошло. Но я прошла ради этого трудный путь.

В одиночку уже не справиться

В общем рубль продолжал обесцениваться в конце 2014 года, я искала как решить свою проблему, наткнулась на группу валютных заёмщиков в социальной сети «ВКонтакте» и присоединилась к ней. Я прекрасно понимала, что в одиночку мне с банком не справиться.

Я просто постучалась в группу, из серии: «Привет, ребята! У меня тоже валютная ипотека…», мой запрос приняли. Тогда в ней было около 1 тысячи человек, а потом нас стало примерно 7 тысяч. Первое время я просто смотрела, кто и что пишет на стене, чтобы выявить вожаков. Когда я их определила, то постучалась к ним, объяснила, кто я и что умею. Я всю жизнь работала пиарщиком в финансовых компаниях, и хорошо понимала логику банков, знала, как с ними надо говорить, чтобы это звучало для них убедительно.

Сначала меня держали на дистанции, а потом добавили в чат инициативной группы, и я активно включилась в работу. Иногда мы встречались в оффлайне, но по необходимости, здесь не было какой-то периодичности, в основном же обсуждали вопросы в нашем чате и по телефону. Для меня самой это был большой опыт – оказаться в самой гуще событий, стать одним из организаторов всего этого. Кстати, там нашлись и профессиональные юристы, и экономисты. Просто поразительно как люди в сложных ситуациях умеют самоорганизовываться и действовать согласованно.

Когда в нас ещё жила вера в решение вопроса на государственном уровне, мы решили привлечь внимание властей к нашей проблеме, опубликовав письмо Путину в газете «Ведомости». Документ размещался на правах рекламы. Нужны были деньги, и мы написали пост на стене с реквизитами. Так вот девушка, которая взяла на себя роль «кошелька» – она бухгалтер в реальной жизни – получала SMS о поступлениях каждые полминуты. И необходимая крупная сумма (несколько сотен тысяч рублей) набралась всего за несколько часов.

Один участник перевёл достаточно крупную с нашей точки зрения сумму – около 20 тыс. рублей, когда в основном это были переводы по одной тысяче. А у него жена, дети, но он решил, что если вопрос с валютной ипотекой не решится, то это будет кошмар для всей его семьи, поэтому он был готов отдать последнее.

Когда борьба потеряла смысл

У нас шла работа по всем фронтам – и с Госдумой, и с Советом Федерации, и с Общественной палатой. Но надежды рухнули. Часть из нас, куда входила и я, поняла, что государство не поможет, никакого закона, обязывающего банки перевести валютную ипотеку в рублёвую на льготных условиях, принято не будет. Поэтому бороться дальше уже не имеет смысла, надо пойти иным путём и пробовать договариваться с банками – с каждым в отдельности.

Другая часть группы не была готова смириться с действительностью и играть в условиях, которые есть и изменить жизнь в рамках заданной реальности. Они решили продолжать ходить на митинги за рефинансирование по курсу на дату заключения договора, что было утопией. В итоге группа раскололась на две части. Это произошло в феврале 2015 года.

В новой группе всё было чётко организованно. В инициативную группу входила я, отвечающая за PR. Была девушка, которая отвечала за GR (отношения с государством –прим. Сравни.ру). Она всё пробивала в органах власти – в мирной жизни она эколог, работает в министерстве природы, поэтому понимает, как общаться с госорганами. Были кураторы по каждому банку из числа заёмщиков. Был человек, отлично разбирающийся в банковских вопросах – Максим Греков, который раньше был директором департамента валютной ипотеки в одном банке. Он отвечал за стратегию, все расчёты и переговоры на высшем уровне. У него самого не было валютной ипотеки, просто, когда я в ноябре 2014 года на весь Facebook кричала, что у меня всё плохо, Максим откликнулся. Он попробовал хоть как-то помочь лично мне, но безуспешно, и в итоге стал помогать всем нам. За что ему огромное спасибо!

Мы отрабатывали схемы общения с банком, разные методики, потом шли долгие переговорные процессы. Сейчас понятно, что люди, которые действительно были намерены решить вопрос, смирившись с неизбежными потерями – они в основном уже решили свои проблемы. Безусловно, есть люди, у которых и банки совсем недоговороспособные, и соотношение долга со стоимостью залога слишком разное, есть те, кому возраст не позволяет решить вопрос. И их очень жалко, но таких не так уж и много, если сопоставить с общим количеством валютных заёмщиков. А есть те, кто не готов посмотреть правде в глаза, и они сейчас ходят и закидывают свои банки лягушками. Но очевидно, что это не метод работы с банками, не метод решения проблемы. Мне больше года назад стало понятно, что какие-то акции, митинги они работают лишь с точки зрения пиара, а на переговорные процессы в большей степени влияют другие аргументы.

Первый прорыв

Качественный прорыв в нашей работе случился в сентябре 2015 года. Отправной точкой было наше исследование. Я решила, что пора достать последнюю гранату: мы провели социологическое исследование по заёмщикам одного из крупнейших ипотечных банков, где в том числе была и моя ипотека.

Я создала определённую форму, заёмщики заполнили эти анкеты, мы обработали информацию и увидели реальную картину по банку. Наше исследование показывало, что банк нарушает определённые требования регулятора к кредитному портфелю, он токсичный. Кредиты, у которых остаток ссудной задолженности больше, чем стоимость залога, должны переходить из категории залоговых кредитов в категорию беззалоговых, где совершенно другие нормативы по резервированию, они гораздо выше. В общем, ситуация была такова, что если банк не пойдёт на диалог с заёмщиками, то он просто усугубит своё пошатнувшееся положение.

Нас очень поддержала депутат от Единой России Елена Николаева. Она отправила в ЦБ письмо, основанное на нашем исследовании. И уже спустя несколько дней банк стал предлагать людям индивидуальные условия рефинансирования. Они были вполне типичные, но подробнее рассказать не могу – так как мы все подписывали соглашение о конфиденциальности.

Если в общем, то условия зависели от кучи параметров – срок, выплаченная сумма, отношение стоимости залога к остатку долга. Невозможно сказать, по какому курсу нас рефинансировали, просто часть долга списывали, а новый рублёвый кредит выдавали под процентную ставку ниже рыночной. Если остаток долга был в два с лишним раза больше стоимости квартиры, то предлагался вариант по отступному, когда человек просто отдаёт квартиру банку и с него списывается долг.

Жизнь после рефинансирования

Я не подписывала отступную, но в итоге продала квартиру. В моей ситуации гораздо выгоднее было продать квартиру, положить оставшиеся деньги на депозит, поднакопить и сначала купить что-то более дешёвое в области, возможно заняв у друзей недостающую сумму – не более 700 тыс. рублей, или опять же взяв небольшой кредит в банке, но с расчётом выплатить его за два года. А дальше уже жить в области и спокойно копить на квартиру в Москве без ипотеки.

Читайте также:  Как создать сверхуспешный продукт?

Поэтому я продала квартиру, закрыла долг, сейчас снимаю квартиру и коплю на новую. Я не готова брать другую ипотеку. Хотя не отрицаю, что раньше я нормально жила и с ипотекой, часто путешествовала. Сейчас я живу без ипотеки и в режиме жёсткой экономии, чтобы накопить как можно больше. Стоимость аренды у меня сейчас чуть ниже, чем был платёж по ипотеке.

На всей этой истории с валютной ипотекой я потеряла больше ста тысяч долларов, но жизнь продолжается.

Мои уроки

1. В финансовой жизни лучше всегда готовиться к худшему

Никогда нельзя верить заявлениям политиков и аналитиков о том, что российская экономика растёт, рубль укрепляется и так будет всегда. В нашей стране улучшения в экономике могут быть только кратковременными. Поэтому в финансовой жизни лучше всегда готовиться к худшему. Та стратегия, которую я выбрала 8 лет назад, была ошибочной. Я рассчитывала на рост своих доходов в будущем и доверяла рублю. Сейчас я храню деньги на вкладах только в долларах.

2. Лучше не влезать ни в какие долги

Мне было важно, чтобы квартира была рядом с метро, я ведь не вожу машину. Теперь же я понимаю, что дешевле и безопаснее сначала обзавестись квадратными метрами где-то подальше от столицы, но за свои деньги, а потом уже копить на квартиру в Москве. Лучше не влезать ни в какие долги, если и брать взаймы, то максимум на два года. Ощущение, что ты на крючке у банка, ужасно.

3. Мирным путём с банком можно договориться на более интересных условиях

Если банк договороспособный, то с ним лучше решать проблемы в досудебном порядке. Это и сохранит вам время и деньги, и позволит оптимизировать финансы – не надо будет нанимать юристов. Мирным путём с банком можно договориться на более интересных условиях. Тем более, что сейчас банки стали сговорчивее, начали рефинансировать валютную ипотеку. Там поняли, что ситуацию надо решать, она сама уже не рассосётся. А для этого надо найти способ договориться. Что банку выгоднее, чтобы у него висел на балансе токсичный кредит с неликвидным залогом или пойти на некоторые уступки? Да, многие из заёмщиков подписали отступные и потеряли свои квартиры, и я тоже по сути лишилась квартиры. Другой вопрос, на каких условиях мы их потеряли.

4. Проблемы помогают разобраться в людях

В целом, весь этот период борьбы стал для меня и периодом разочарования в людях, и периодом очарования людьми. Ситуация сработала как лакмусовая бумажка. Друзья, знакомые, коллеги, сотрудники банков показали себя с разных и порой неожиданных сторон. Забавно, но мы с директором департамента по работе с проблемной задолженностью банка, где у меня и была ипотека, стали за это время чуть не друзьями. Долго были врагами, сидели друг напротив друга на переговорах и испепеляли друг друга взглядами, потом постепенно смирились друг с другом, а ещё чуть позже смогли принять тот факт, что ситуация такая, какая она есть, и её надо решать, поэтому единственный смысл для нас – это спокойно пытаться договориться. Мы так и сделали.

В итоге мы и сегодня продолжаем общаться. Иногда созваниваемся, чтобы обсудить ситуацию на рынке недвижимости и разные ипотечные дела. Недавно как раз говорили о том, что после валютной ипотеки жизнь не заканчивается, и людям, подписавшим отступные, всё равно придётся брать кредит, чтобы купить себе новое жильё, а у них кредитные истории испорченные. Это был реальный пример из жизни заёмщика другого банка, которому отказали во второй ипотеке. Но это ведь не его вина, что произошла такая ситуация на рынке, до этого он же исправно платил. В итоге удалось договориться, чтобы банк оценил его платёжеспособность без привязки к этой истории. Ещё один наш маленький прорыв!

Валютная ипотека – кто виноват и что делать?

Который уже раз даю себе обещание писать только на темы, связанные с зарубежными инвестициями, однако… Две причины побуждают меня сегодня поговорить с Вами по поводу валютной ипотеки:

1 причина. Много вопросов, касающихся валютной ипотеки, приходит в мой адрес. Лучше уж сразу ответить всем, чем отвечать каждому лично.

2 причина. Так уж получилось, что я вхожу в Рабочую группу по обсуждению и разработке законопроекта о валютной ипотеке, поэтому в курсе данного вопроса.

Глава 1. Кто виноват?

Итак. Ситуация сложилась непростая.

На совещаниях по поводу обсуждения законопроекта присутствуют представители различных органов и структур:

• тут и представители банков, включая ЦБ,

• тут и представители Всероссийского движения валютных заемщиков,

• тут и депутаты Государственной Думы;

• тут и представители различных ассоциаций;

• тут и независимые финансовые эксперты вроде меня, которым небезразлична сложившаяся ситуация.

Если резюмировать все точки зрения, которые звучали на совещаниях, то получим следующую картину.

С одной стороны, виноваты заемщики.

Они сделали ошибку, да. Низкая финансовая грамотность в нашей стране часто приводит к тому, что люди принимают заведомо неправильные решения в личных финансах, не умея просчитать все возможные риски. Вспомним МММ, неудачное IPO ВТБ, акции которого потом пришлось выкупать обратно (идя на уступки тем, кто хотел на них заработать), а теперь вот валютная ипотека. По-хорошему, было бы правильным предоставить им самим выпутываться из подобной ситуации. Возможно, такой, где-то жестокий, пример помог бы другим людям по-другому взглянуть на те же кредиты и инвестиции.

С другой стороны, можно понять заемщиков.

Да, все эксперты хором говорят, что надо брать кредит в той валюте, в которой получаете основной доход. Однако, согласно исследованию Всероссийского движения валютных заемщиков, 60% брали кредиты в 2007-2008г. Но, позвольте, в то время было вполне нормальным получать зарплату в долларах! У Вас нет таких примеров? Лично у меня муж до кризиса получал официальный доход в крупной компании в долларах. Это была НОРМА и распространенное явление. Поэтому ничего удивительного в том, что заемщики последовали совету «экспертов» и взяли ипотеку в долларах. Я и сама написала рассылку про валюту кредитов только в 2011г., когда «всё уже случилось».

Более того, точно знаю примеры, когда банки отказывались выдавать определенной категории заемщиков ипотеку в рублях, зато ипотеку в долларах – пожалуйста! То есть многим заемщикам просто некуда было деваться – или брать валютную ипотеку, или оставаться без квартиры.

С одной стороны, виноваты банки.

И вот тут мы приходим к тому, что банки – это такие «кровопивцы», которым лишь бы на чужой беде нажиться. Действительно, они фактически предлагали сложный финансовый продукт с ПОВЫШЕННЫМИ рисками той категории заемщиков, которые до ОБЫЧНОГО финансового продукта не дотягивали по тем или иным признакам. Где логика?

Более того, после всего произошедшего, они не торопятся идти навстречу заемщикам и делать рефинансирование кредитов. Наоборот, участились судебные случаи, на которых банки стараются получить «с паршивой овцы – хоть шерсти клок».

С другой стороны, можно понять банки.

Банк – это коммерческая организация, целью которой является получение прибыли. Валютная ипотека – это одно из направлений банковской деятельности, которое приносит доход. С какой стати банк должен отказываться от собственной прибыли и заниматься благотворительностью?

Можно, конечно, заставить банк рефинансировать валютные кредиты на невыгодных для него условиях, однако от этого в конечном итоге будет только хуже:

• и самому банку, который лишится части прибыли.

• И физическим лицам, которым будет невыгодно вкладывать валюту, поскольку проценты по вкладам будут сильно занижены. А они будут занижены, если банк в конечном итоге поймет, что ему невыгодно давать валютные кредиты и, как следствие, невыгодно привлекать от населения валюту под хороший процент.

С одной стороны, виновато государство.

ЦБ РФ на протяжении многих лет обеспечивал стабильность национальной валюты в пределах валютного коридора. Осенние «реформы» ЦБ РФ – то фактически «отпустить» курс рубля в свободное плаванье, то задрать ключевую ставку до 17% — привели к резкому скачку курсов валют. Могли ли предвидеть подобное развитие событий и банки, и заемщики в далеких 2007-2008 годах, когда подписывали ипотечный договор? Вряд ли! Кстати, в ГК РФ даже есть специальная статья 451, которая гласит, что

«Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.»

С другой стороны, можно понять государство.

Если сейчас сделать «широкий жест» и спонсировать реструктуризацию валютной ипотеки, то:

• Возмутятся другие держатели ипотечных кредитов. Они тоже хотят получить «скидки» и льготы.

• Возмутятся обычные граждане, у которых вообще нет ипотеки. Почему их деньги (налоги) должны идти на оплату чужих ошибок?

Глава 2. Что делать?

Как видим, у всех точек зрения есть разные стороны. Благодаря долгим дебатам на разных уровнях, все-таки удалось прийти к соглашению, что проблема валютной ипотеки – это проблема общая. Здесь нет правых и виноватых – у каждого свой взгляд на сложившуюся ситуацию. Тем не менее, ее все-таки как-то нужно решать.

Для начала, попытались решить мягкими методами.

23 января 2015г. ЦБ РФ выложил Письмо. В нем рекомендовалось всем банкам пойти навстречу валютным заемщикам и провести рефинансирование кредитов по курсу на 01.10.2014, т.е. по 39,4 за доллар и 49,98 за евро.

Однако, как и ожидалось, банки дружной толпой не кинулись исполнять эти «рекомендации». Один известный банк заявил, что, конечно, рассмотрит рекомендации, но «не намерен компенсировать убытки заемщиков, которые осознанно идут на валютный риск, за счет других клиентов банка», поэтому рефинансировать валютную ипотеку по льготному курсу не собирается.

Понятно, что, пока не будет Закона в этой области, банки «не почешутся».

Последняя версия законопроекта, которую мы обсуждали на совещании 22 января 2015г., сводилась к следующему:

• Заемщик до 1 июля 2015г. обращается в банк за реструктуризацией, и в течение 30 дней получает новое соглашение.

• Курсом рефинансирования считается официальный курс ЦБ РФ, действующий на момент заключения договора.

• Новая ставка устанавливается в размере не выше 12,2% годовых.

• Все штрафы и пени, начисленные с 1 октября 2014г., аннулируются.

• Запрещается взыскание каких-либо комиссий и штрафов, ухудшающих положение должников.

Как видите, работа по принятию Закона о валютной ипотеке идет полным ходом. Будем надеяться, что до конца зимы уже будет известно, насколько быстро и в каком окончательном виде Закон будет принят.

Пока же тем заемщикам, у которых есть валютная ипотека, я бы предложила обратиться в банк и попробовать получить каникулы по выплатам хотя бы на несколько месяцев.

Ссылка на основную публикацию