Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

«Подводные камни» субаренды

RWAY-ONLINE.RU. Комментарии юриста. Аренда офисных помещений. Договор субаренды: преимущества и подводные камни

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (ст. 615 ГК РФ). И
в настоящее время субаренда является очень распространённым договором. В основном это касается сдачи в
субаренду муниципальных помещений, предоставленных их основным арендаторам на льготных условиях.
Субаренда позволяет арендаторам сдавать излишние площади, которые они в силу тех или иных причин в
течение срока основного договора аренды не используют, что не снимает с них обязанности уплачивать арендную
плату, а расторжение договора влечёт для них применение имущественных санкций. Поэтому возложение на
субарендатора обязанностей по оплате временного владения и пользования имуществом, по его содержанию и
ремонту становится для арендатора единственным экономически выгодным выходом из сложившегося положения.
Также причиной распространения субарендных обязательств становится недостаток свободных офисных площадей
на открытом рынке (впрочем, сейчас в связи с кризисом это уже не актуально).
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды. Ещё раз подчеркнём: существенным
условием субаренды является наличие согласия арендодателя. Это правило носит императивный характер,
поэтому не может быть изменено договором. Если в договор включить условие о том, что арендатор вправе сдавать
имущество в субаренду без согласия арендодателя, то такое условие будет недействительным (Постановление
Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15 мая 1997 г. N Ф04/597-106/А70-97).
Форма и порядок предоставления арендодателем согласия на заключение договора субаренды
законодательно не урегулированы. Согласие на субаренду может быть предусмотрено непосредственно в договоре
аренды либо содержаться в одностороннем документе (письме) арендодателя. Но в первом случае такое условие
освобождает арендатора от обязанности в последующем получать согласие на каждую конкретную сделку (п. 18
Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66). А это означает и некоторую опасность для
арендодателя, поскольку в момент подписания договора аренды он ещё не знает, с кем может заключить арендатор
подобный договор, каковы будут условия пользования его имуществом и т. д.
Наиболее приемлемым для арендодателя, таким образом, является условие о необходимости получения
арендатором его согласия в каждом возможном случае субаренды. Причём арендодателю должны быть
представлены все сведения о субарендаторе и существенных условиях договора субаренды. Такое согласие
должно иметь срок действия. Сделки, совершённые по истечении срока действия согласия, являются
недействительными.
Согласие арендодателя может быть выражено также в виде датированной отметки о согласовании на
договоре субаренды.
Договор субаренды не может быть заключён на срок, превышающий срок договора аренды. Если срок
договора аренды продлевается на неопределённый срок, то данные правила могут быть применены и к договору
субаренды.
Договор субаренды недвижимого имущества подлежит регистрации по общим правилам о регистрации
договоров аренды недвижимого имущества и арендных прав.
В случае отсутствия обязательной государственной регистрации договора субаренды (аренды) субарендатор
несет определённые риски. В частности, если арендатор (арендодатель) попросит субарендатора освободить
занимаемые помещения до истечения обусловленного срока, то не зарегистрированный в установленном порядке
договор считается незаключённым. Соответственно, субарендатор не сможет применить способы защиты своих
прав. При нарушении условий о государственной регистрации действующего договора субарендатор также не
сможет претендовать на преимущественное право его дальнейшего продления.
Досрочное прекращение договора аренды влечёт прекращение заключённого в соответствии с ним договора
субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды с арендодателем (по
основному договору аренды) на имущество, находящееся в его пользовании по договору субаренды, в пределах
оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращённого договора аренды (ст. 618 ГК
РФ).
Юридическое бюро «Падва и Эпштейн» специально для Агентства RWAY

«Подводные камни» субаренды

Главная страницаФорум Гарант

Здравствуйте! Всем!
Есть ли среди присутствующих спецы по заключению договоров аренды?
Наша компания собирается арендовать около 3000 кв.м.
На что нужно обратить при проверке документов арендодателя?
Договор будет субаренды (гос. регистрация).

*право собсвтенности.
*долги перед третьими лицами. о том, что здание не заложено и тому подобное.
*в договор вбейте, что если на это здание будут посягать третьи лица- то вы здесь не при чем, ни о чем не знали и за все отвечает собсвтенник.
*на всякий случай пропишите все детали на слчай смены собственника на здание.

я в этом особо не разбираюсь. 🙁

А чего там подводного-то?! 🙂 Из камней 🙂

1) попросить копии (можно заверенные их печатью):
— основного договора аренды,
— свидетельств(а) о регистрации права собственности на помещения,
— акта приёма-передачи помещений.

2) прочитать документы и убедиться, что:
— основным договором Вашему контрагенту предоставлено право сдавать помещения в субаренду, если это право обусловлено получением предварительного разрешения основного арендодателя (собственника), потребуйте предоставить Вам такое разрешение (и сделайте копию),
— срок действия основного договора не истекает прежде срока предполагаемой субаренды,
— основной договор зарегистрирован, если срок его действия 1 год и более,
— помещения переданы.

3) чтобы убедиться, что помещения не сданы уже в субаренду третьему лицу (хоть это и не гарантирует Вас от краткосрочного договора), можете попросить выписку из ЕГРП.

4) изучить текст предполагаемого договора субаренды и убедиться, что по нему к Вам не переходит больше прав, чем получил Ваш арендодатель (арендатор по основному договору аренды) от собственника.

После этого — заключить договор субаренды, зарегистрировать его (если срок подходящий) и получить помещения по акту приёма-передачи.

«Подводные камни» субаренды

Иногда арендодателю выгодно пойти навстречу арендатору, желающему сдать имущество в субаренду. Однако субарендная сделка опасна тем, что имущество попадает в руки лица, которое не связано с арендодателем никакими обязательствами. В этой статье мы расскажем, как обойти подводные камни субаренды и сохранить максимальный контроль над имуществом.

Читайте также:  Сколько получает бухгалтер?

Пять способов благословить субаренду

Четких законодательных канонов оформления согласия на субаренду не существует. На практике возможны следующие варианты:

  • согласие на субаренду предусмотрено непосредственно в договоре аренды;
  • арендодатель и арендатор заключают дополнительное соглашение к договору аренды, в котором предусмотрено согласие;
  • арендодатель составляет односторонний документ (письмо), в котором выражает согласие на субаренду;
  • арендодатель проставляет датированную отметку о согласовании на договоре субаренды;
  • арендодатель совершает действия, свидетельствующие о его согласии на субаренду.

Первые три способа согласиться на субаренду весьма распространены на практике. Однако все они весьма невыгодны арендодателю. Ведь, благословив арендатора на субаренду, не имея возможности увидеть условия этой сделки, компания фактически выдает ему карт-бланш. Очевидно, такая свобода в манипуляциях объектом аренды арендодателю вовсе ни к чему. Поэтому самым безопасным способом можно назвать четвертый – отметка на договоре субаренды. В этом случае вы сможете лично убедиться в том, что субаренда не таит неприятных сюрпризов. Риск также можно снизить, если в первых трех случаях подробно оговорить наиболее важные условия, при соблюдении которых согласие на субаренду будет иметь силу (подробнее об этом расскажем ниже). Тем не менее все нюансы предусмотреть тяжело и риск того, что арендатор и субарендатор найдут лазейку, которая может повредить компании, остается. Что касается последнего, пятого, способа, то его скорее следует отнести к разряду юридических казусов. Так, суд пришел к выводу о согласии арендодателя на субаренду исходя из его действий, свидетельствующих об этом. Арендодатель был проинформирован о сделке и после этого заключил непосредственно с субарендатором договоры об обеспечении электроэнергией, теплом, водой, сырьем, необходимыми для использования помещений для целей аренды (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.01.02 № А56-19356/01). Целесообразность именно такого оформления согласия под большим вопросом. Но возможность развития событий в этом направлении надо иметь в виду, чтобы не дать нерадивым партнерам повода оправдать несанкционированные манипуляции с объектом аренды.

Как оставить путь к отступлению

Несмотря на очевидную невыгодность предварительного одобрения субаренды в договоре аренды, этот способ можно обернуть себе на пользу. Поможет в этом судебная практика. Дело в том, что норма, которая требует получать согласие арендодателя на субаренду, императивная, то есть ее нельзя изменить договором. Одно время существовала практика, когда суды считали, что условия договора о «генеральном» согласии противоречат этой норме, так как исключают необходимость одобрения каждой конкретной сделки. Однако Президиум ВАС РФ реабилитировал безадресные согласия на субаренду (п. 18 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой; утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). Однако императивный характер института согласия на субаренду по-прежнему можно использовать, чтобы оставить себе «запасной аэродром» на случай, если арендатор или субарендаторы станут злоупотреблять полученными правами. Если в договор включить условие о том, что арендодатель вправе сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя, судьи скорее всего признают такое условие недействительным (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.05.97 № Ф04/597-106/А70-97). То есть ситуацию можно будет отыграть, заявив в суде о недействительности условия и фактическом отсутствии согласия на субаренду. Однако пользоваться этим способом надо осторожно. Всегда остается риск, что контрагенты смогут доказать одобрение и конкретной сделки (например, как в случае с согласием в форме конклюдентных действий, который мы привели выше). Поэтому, если вы твердо не хотите позволять субаренду, это лучше прямо записать в договоре либо не писать об этом ничего, а не прибегать к рискованным уловкам.

Что еще написать в согласии?

Что надо написать в согласии, если вы все-таки хотите по-честному благословить арендатора на субарендную сделку? Вариант с согласием «в договоре» мы достаточно подробно рассмотрели выше. Но на практике достаточно распространены случаи, когда речь о субаренде заходит уже после заключения договора аренды, который ничего не говорит об отношении собственника к субаренде. Считаем, что в документе, который санкционирует субаренду, целесообразно указать как минимум конкретного субарендатора и существенные условия, характерные для арендных отношений: предмет (что это именно субаренда, а не перенаем), данные, позволяющие установить объект аренды или его часть, которую разрешено сдавать в субаренду. Это позволит в большей степени контролировать действия арендатора и юридическую судьбу арендованного имущества. Кроме того, важным моментом является срок, на который выдается разрешение. Разумеется, без него согласие будет действительным. Но если не указать период его действия, арендатор может сдавать имущество в субаренду в течение всего срока аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Срок имеет смысл указать, если для вас важно быть уверенным в том, что объект аренды должен быть свободен от обременений в заранее заданное время. Если в согласии на субаренду указать срок, то сделки, совершенные за его пределами, будут недействительными (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.06.04 №А56-23596/03). Еще один вопрос, о котором может зайти речь при совершении субарендной сделки,– неотделимые улучшения арендованного имущества. Если в первичном договоре аренды не оговорено, за чей счет такие улучшения производятся, соглашаться с их возможностью в согласии на субаренду невыгодно. Ведь если улучшения санкционирует арендатор (субарендодатель), то именно он и должен будет за них расплачиваться (постановления федеральных арбитражных судов Уральского от 22.10.03 № Ф09-2906/03-ГК и Московского от 20.04.2000 № КГ-А40/1458-00 округов).

Читайте также:  «Виртуальный секретарь» или как сэкономить на кадрах

Как бороться с самовольной субарендой

Если арендатор самовольно распорядится имуществом, такая сделка будет ничтожной (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.12.05 № А10-2120/05-Ф02-6268/05-С2). А арендатор получит повод расторгнуть основной договор аренды (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Иногда, чтобы избежать подобных последствий, арендаторы маскируют субаренду сделки различными благовидными предлогами. Однако судьи в подобных случаях, как правило, встают на сторону арендодателей. Так, суд признал недействительным договор простого товарищества, который арендатор с целью избежать необходимости получать согласие на субаренду заключил с фактическим субарендатором, а по документам – участником договора о совместной деятельности (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22.08.02 № КГА40/5454-02). В фиктивном характере сделки судей убедило то, что «товарищи» не представили никаких документов, из которых бы следовало, что они хоть что-нибудь сделали для достижения целей, которые задекларировали в договоре о совместной деятельности. Не сбивают с толку судей и фиктивные договоры хранения (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.01.01 № КГА40/6259-00). «Императивный характер согласия на субаренду скрывает в себе выход на случай, если арендатор станет злоупотреблять правами».

Информационный партнер ИАА Bishelp, Журнал «Юрист компании»

Как санкционировать субаренду и не навредить интересам компании

Иногда арендодателю выгодно пойти навстречу арендатору, желающему сдать имущество всубаренду. Например, если он ценный партнер компании. Либо аренда является профильным бизнесом компании и ей лучше получать гарантированный доход от проверенного контрагента. Однако субарендная сделка опасна тем, что имущество попадает в руки лица, которое не связано с арендодателем никакими обязательствами. В этой статье мы расскажем, как обойти подводные камни субаренды и сохранить максимальный контроль над имуществом.

Пять способов благословить субаренду

Четких законодательных канонов оформления согласия на субаренду не существует. Напрактике возможны следующие варианты:

  1. согласие на субаренду предусмотрено непосредственно в договоре аренды;
  2. арендодатель и арендатор заключают дополнительное соглашение к договору аренды, вкотором предусмотрено согласие;
  3. арендодатель составляет односторонний документ (письмо), в котором выражает согласие на субаренду;
  4. арендодатель проставляет датированную отметку о согласовании на договоре суб-аренды;
  5. арендодатель совершает действия, свидетельствующие о его согласии на субаренду.

Первые три способа согласиться на субаренду весьма распространены на практике. Однако все они весьма невыгодны арендодателю. Ведь, благословив арендатора на субаренду, не имея возможности увидеть условия этой сделки, компания фактически выдает ему карт-бланш. Очевидно, такая свобода в манипуляциях объектом аренды арендодателю вовсе ни кчему. Поэтому самым безопасным способом можно назвать четвертый – отметка на договоре субаренды. В этом случае вы сможете лично убедиться в том, что субаренда не таит неприятных сюрпризов. Риск также можно снизить, если в первых трех случаях подробно оговорить наиболее важные условия, при соблюдении которых согласие на субаренду будет иметь силу (подробнее об этом расскажем ниже). Тем не менее все нюансы предусмотреть тяжело и риск того, что арендатор и субарендатор найдут лазейку, которая может повредить компании, остается. Что касается последнего, пятого, способа, то его скорее следует отнести к разряду юридических казусов. Так, суд пришел к выводу о согласии арендодателя на субаренду исходя из его действий, свидетельствующих об этом. Арендодатель был проинформирован о сделке и после этого заключил непосредственно ссубарендатором договоры об обеспечении электроэнергией, теплом, водой, сырьем, необходимыми для использования помещений для целей аренды (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.01.02 № А56-19356/01). Целесообразность именно такого оформления согласия под большим вопросом. Но возможность развития событий вэтом направлении надо иметь в виду, чтобы не дать нерадивым партнерам повода оправдать несанкционированные манипуляции собъектом аренды.

Как оставить путь к отступлению

Несмотря на очевидную невыгодность предварительного одобрения субаренды в договоре аренды, этот способ можно обернуть себе на пользу. Поможет в этом судебная практика. Дело в том, что норма, которая требует получать согласие арендодателя на субаренду, императивная, то есть ее нельзя изменить договором. Одно время существовала практика, когда суды считали, что условия договора о «генеральном» согласии противоречат этой норме, так как исключают необходимость одобрения каждой конкретной сделки. Однако Президиум ВАС РФ реабилитировал безадресные согласия на субаренду (п. 18 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой; утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). Однако императивный характер института согласия на субаренду по-прежнему можно использовать, чтобы оставить себе «запасной аэродром» на случай, если арендатор или субарендаторы станут злоупотреблять полученными правами. Если в договор включить условие о том, что арендодатель вправе сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя, судьи скорее всего признают такое условие недействительным (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.05.97 № Ф04/597-106/А70-97). То есть ситуацию можно будет отыграть, заявив в суде о недействительности условия и фактическом отсутствии согласия на субаренду. Однако пользоваться этим способом надо осторожно. Всегда остается риск, что контрагенты смогут доказать одобрение и конкретной сделки (например, как в случае ссогласием в форме конклюдентных действий, который мы привели выше). Поэтому, если вы твердо не хотите позволять субаренду, это лучше прямо записать в договоре либо не писать об этом ничего, а не прибегать крискованным уловкам.

Что еще написать в согласии?

Что надо написать в согласии, если вы все-таки хотите по-честному благословить арендатора на субарендную сделку? Вариант с согласием «вдоговоре» мы достаточно подробно рассмотрели выше. Но на практике достаточно распространены случаи, когда речь о субаренде заходит уже после заключения договора аренды, который ничего не говорит об отношении собственника к субаренде. Считаем, что в документе, который санкционирует субаренду, целесообразно указать как минимум конкретного субарендатора и существенные условия, характерные для арендных отношений: предмет (что это именно субаренда, а не перенаем), данные, позволяющие установить объект аренды или его часть, которую разрешено сдавать в субаренду. Это позволит в большей степени контролировать действия арендатора и юридическую судьбу арендованного имущества. Кроме того, важным моментом является срок, на который выдается разрешение. Разумеется, без него согласие будет дейст-вительным. Но если не указать период его действия, арендатор может сдавать имущество в субаренду в течение всего срока аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Срок имеет смысл указать, если для вас важно быть уверенным в том, что объект аренды должен быть свободен от обременений в заранее заданное время. Если в согласии на субаренду указать срок, то сделки, совершенные за его пределами, будут недействительными (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.06.04 №А56-23596/03). Еще один вопрос, о котором может зайти речь при совершении субарендной сделки,– неотделимые улучшения арендованного имущества. Если в первичном договоре аренды не оговорено, за чей счет такие улучшения производятся, соглашаться с их возможностью в согласии на субаренду невыгодно. Ведь если улучшения санкционирует арендатор (субарендодатель), то именно он идолжен будет за них расплачиваться (постановления федеральных арбитражных судов Уральского от 22.10.03 № Ф09-2906/03-ГК иМосковского от 20.04.2000 № КГ-А40/1458-00 округов).

Как бороться с самовольной субарендой

Если арендатор самовольно распорядится имуществом, такая сделка будет ничтожной (постановле-ние Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.12.05 № А10-2120/05-Ф02-6268/05-С2). А арендатор получит повод расторгнуть основной договор аренды (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Иногда, чтобы избежать подобных последст-вий, арендаторы маскируют субаренду сделки различными благовидными предлогами. Однако судьи в подобных случаях, как правило, встают на сторону арендодателей. Так, суд признал недейст-вительным договор простого товарищества, который арендатор с целью избежать необходимости получать согласие на субаренду заключил с фактическим субарендатором, а по документам – участником договора о совместной деятельности (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22.08.02 № КГА40/5454-02). В фиктивном характере сделки судей убедило то, что «товарищи» не представили никаких документов, из которых бы следовало, что они хоть что-нибудь сделали для достижения целей, которые задекларировали в договоре о совместной деятельности. Не сбивают с толку судей и фиктивные договоры хранения (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.01.01 № КГА40/6259-00). «Императивный характер согласия на суб-аренду скрывает в себе выход на случай, если арендатор станет злоупотреблять правами»

Читайте также:  Что делать, если вы работаете как конь, а вам не платят зарплату?

Субаренда недвижимости: выгоды и «подводные камни»

Вы узнаете о том, какими преимуществами и недостатками владеет субаренда.

Субаренда — это сдача недвижимости как жилой, так и коммерческой, третьему лицу. Это значит, что у недвижимости есть единственный собственник, который сдает ее в аренду одному человеку, а тот, в свою очередь, пересдает ее третьему.

В данном случае, потенциальную выгоду получает владелец имущества, потому как лицо, которое арендует у него недвижимость, постоянно находит других людей, оплачивающих определенную сумму за съем квартиры, офиса, магазина, салона или склада. Также, данный вид аренды недвижимости очень удобен для владельцев, которые собираются в длительное путешествие за рубеж или же уезжают на постоянное место жительства в другой город, страну, а продавать помещение не хотят.

В то же время, арендодатель также имеет финансовую выгоду, так как пересдает недвижимость, взятую в аренду, по завышенной цене, таким образом он имеет пассивный доход, ничего не делая.

На самом деле, в Украине субаренда недвижимости вполне законна, для того чтобы сдать в аренду съемное жилье или коммерческое помещение третьему лицу заключается договор субаренды, который заверяется у нотариуса.

У субаренды недвижимости есть свои нюансы и недостатки:

1. Если арендатор причинил какой-либо вред съемной недвижимости, то нести ответственность за это будет арендатор, а не собственник.

2. Когда владелец недвижимости повышает стоимость аренды, соответственно и арендодатель должен ее повысить, тем самым есть риск потерять арендатора, для которого повышение цены приносит неудобства или же у него нет на это возможности.

3. Арендодатель не имеет право самостоятельно принимать какие-либо решения по поводу ремонта или перепланировки недвижимости арендатором. Только письменное согласие собственника дает право третьему лицу проводить ремонтные работы в арендованном помещении.

4. Если владелец недвижимости по какой-то причине решит расторгнуть договор аренды, то субарендатор будет вынужден съехать с квартиры или коммерческого помещения в оговоренные договором сроки.

5. Арендатор имеет право внести коррективы в договор субаренды при его заключении, например, добавить пункт, в котором будет указано, что в случае расторжения договора первичной аренды между владельцем недвижимости и арендодателем, субарендатор получает возможность заключить договор первичной аренды с владельцем имущества.

6. Если субарендатор по какой-то причине не может оплатить стоимость аренды, то арендодатель обязан выплатить сумму владельцу недвижимости, иначе договор аренды будет расторгнут и арендодатель понесет убытки.

7. Человек, заключивший договор аренды с владельцем недвижимости, не имеет права пересдавать арендованное имущество без согласия собственника. Более того, сроки субаренды не могут превышать срок первичной аренды недвижимости.

Эксперты, знающие толк в субаренде советуют всем лицам, замешанным в аренде недвижимости, быть предельно внимательными и ответственными во время заключения договоров. Здесь невыгодно кому-то кого-то обманывать, потому как договора субаренды расторгаются и в одностороннем порядке, в следствие чего могут пострадать каждый из участников данного соглашения.

Ссылка на основную публикацию