Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Лизинг недвижимого имущества : сложно или очень сложно?

Особенности лизинга недвижимости

Лизинг недвижимости — лизинговая сделка, в рамках которой Лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанный Лизингополучателем определенный объект недвижимости (этот объект должен быть сдан в эксплуатацию, зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) у определенного Лизингополучателем Продавца и предоставить Лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Лизинг недвижимости как инструмент целесообразно использовать для следующих целей:

  • финансирование сделок по приобретению новых объектов недвижимого имущества;
  • рефинансирование сделок по уже приобретенному недвижимому имуществу (возвратный лизинг);
  • финансирование сделок по приобретению недвижимого имущества на стадии строительства.

Основные требования, предъявляемые к объекту недвижимости:

  • объект недвижимости на момент совершения сделки должен быть свободен от любых обременений, в том числе от долгосрочной аренды (сроком более 1 года);
  • при возвратном лизинге арендованного здания лизингополучатель должен расторгнуть текущие договора аренды до момента перерегистрации права собственности и передачи в лизинг;
  • на момент совершения сделки по объекту недвижимости отсутствует задолженность по коммунальным и иным платежам;
  • наличие полного пакета документов по объекту недвижимости и земле;
  • фактическое состояние объекта недвижимости — предмета лизинга (в том числе, адрес, площадь, номера помещений и комнат, наличие (отсутствие) перегородок, назначение и т. д.) в соответствии с действительной технической документацией БТИ в отношении такого объекта должно полностью соответствовать данным, содержащимся в ЕГРП (не должны присутствовать красные линии).

Страхование титула — это страхование юридической чистоты документов, устанавливающих и подтверждающих право собственности на недвижимое имущество. Оно означает страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. На усмотрение лизинговой компании иногда требуется страхование титула.

На основании сложившейся практики и в целях минимизации рисков, связанных с регистрацией, целесообразно:

  • предварительно согласовать регистрацию договора лизинга с соответствующим территориальным подразделением ФРС (желателен письменный ответ на запрос);
  • подготовить договор купли-продажи, а также договор лизинга соответствующего объекта недвижимости и подать их на регистрацию единым пакетом документов (дата подписания договора купли-продажи должна совпадать с датой подписания соответствующего договора лизинга).

В каждом из договоров купли-продажи рекомендуется указывать, что объект недвижимости приобретается с целью последующего лизинга, а также идентифицировать лизингополучателя. Это будет наиболее наглядно свидетельствовать о заключении договора купли-продажи во исполнение лизинговой сделки, а также о соблюдении требования законодательства об уведомлении продавца о лизингополучателе (ст. 667 ГК РФ).

Часто на практике контрактная стоимость объекта недвижимости существенно отличается с его балансовой стоимости, в таком случае у продавца недвижимости возникает НДС к уплате, а так же налог на прибыль в размере 20% с разницы между ценой продажи без НДС и балансовой стоимостью. Возможные решения данной проблемы:

  • доведение балансовой стоимости до уровня, сопоставимого с контрактной стоимостью за счет специальных мероприятий;
  • в контракте в качестве цены объекта недвижимости указывается его балансовая стоимость, на разницу между рыночной и контрактной стоимостью продавцу предоставляется кредит финансирующим Банком, на условиях, сопоставимых с условиями лизинга (по сроку и стоимости ресурсов). Как прямой кредит, так и кредит, полученный для реализации лизинговой сделки, обеспечиваются ипотекой (имеет место двойное обременение) приобретаемого объекта недвижимого имущества.

Простая выгода от сложного механизма

Лизинг недвижимости, или финансовая аренда, – это комбинация договора купли-продажи и договора аренды. Причем в заключении обоих договоров участвуют три стороны – лизинговая компания, арендодатель и арендатор. Формально покупателем в такой сделке является лизинговая компания. Фирма же, которая хочет приобрести имущество, первоначально получает его только в арендное пользование. А платежи по аренде, которые в течение оговоренного срока регулярно выплачиваются арендодателю, переходят на баланс предприятия-лизингополучателя. И только по окончании срока действия договора компания-лизингополучатель перестает быть арендатором и получает объект в собственность.

Однако это лишь упрощенное описание механизма финансовой аренды.

В действительности же лизинговые схемы достаточно сложны.

Препятствия для развития

Несмотря на непростой механизм в ряде случаев для предприятий малого и среднего бизнеса лизинг является наиболее выгодным путем приобретения коммерческих помещений. Между тем лизинговых сделок в нашей стране пока еще немного. Что же тормозит развитие лизинга в России? Насколько перспективно это направление финансирования? В чем состоят особенности лизинга коммерческой недвижимости? На эти вопросы пытались ответить участники круглого стола «Лизинг и ипотека на рынке коммерческой недвижимости», который проходил в рамках Петербургского ипотечного форума – 2007.

По мнению начальника отдела лизинга недвижимости ООО «Глобус-Лизинг» Александра Фарбера, одной из причин недостаточной востребованности лизинговых схем, как всегда, является несовершенство нашей законодательной базы. Например, многих потенциальных клиентов пугает требование государственной регистрации договора лизинга. «Законная регистрация прав на недвижимое имущество, – говорит г-н Фарбер, – не предусматривает отдельного порядка регистрации договоров финансовой аренды.

В связи с этим возникает неразбериха с очередностью заключения и регистрации сделок, поскольку в противоречие вступают два закона, сопровождающие лизинговую сделку».

По Закону «О государственной регистрации прав на недвижимость» лизинговая компания может заключить договор с арендатором-лизингополучателем лишь после покупки собственности, поскольку сдавать помещение в аренду может только его владелец.

В Законе же «О финансовой аренде (лизинге)» прописано, что покупать предмет лизинга можно исключительно по требованию клиента, подписав с ним контракт. Поэтому по-этапно (сначала договор финансовой аренды, а после этого – договор купли-продажи) сделки регистрировать не получается.

Тем не менее эту проблему решить можно – одновременно заключив и зарегистрировав сделки купли-продажи и аренды. «Во избежание правовых недоразумений, – говорит партнер «Байтен Буркхардт» Юлия Фролова, – необходимо также отразить момент перехода права собственности именно в лизинг, а также перечислить дополнительные услуги, которые будут предоставлены сторонам».

Следующим камнем преткновения, как утверждает Александр Фарбер, является тот факт, что лизинговые компании работают исключительно по «белым» схемам. В договоре купли-продажи обязательно должна быть указана реальная стоимость объекта, поскольку исходя из этого рассчитываются ежемесячные платежи. Естественно, большинство россий-ских коммерсантов, привыкших для оптимизации налоговых издержек сокращать балансовую стоимость недвижимости, это смущает. И все-таки схемы, позволяющие обойти «серые» выплаты, уже есть. Причем они ни в коей мере не входят в противоречие с законом.

Александр Фарбер
начальник Отдела лизинга недвижимости ООО «Глобус-Лизинг»:

Наши потенциальные клиенты обычно стоят перед выбором, не зная чему отдать предпочтение – лизингу или аренде. Аренда более проста в оформлении, но грозит непредвиденными последствиями – конфликт с арендодателем, повышение арендной платы и пр. Заключая договор лизинга, наши клиенты становятся собственниками недвижимости. Соответственно, практически сведены к нулю риски потери помещения и выселения. Кроме того, при покупке здания в лизинг цена недвижимости фиксируется в момент совершения сделки купли-продажи и заключения договора лизинга, что позволяет избежать зависимости от роста цен.

Огромной проблемой является также и нежелание лизинговых компаний предоставлять «длинные» кредиты. Максимальные сроки, на которые заключаются сегодня лизинговые договоры, не превышают семи-восьми лет. А «вписываться» в лизинг на меньший срок не имеет особого смысла. Ведь сократить налоги на имущество можно только в том случае, если срок выдаваемого кредита будет прямо пропорционален сроку амортизации имущества с учетом коэффициента ускоренной амортизации.

Несмотря на сложности лизинг в России становится все более актуальным. По данным ОАО «Ханты-Мансийская Лизинговая Компания», в 2004 году общая стоимость имущества, переданного в лизинг, составила около $30 млн, в 2005-м объем лизинговых сделок увеличился до $100 млн. Предполагается, что и в дальнейшем рост этого сегмента будет составлять не менее 200–300% в год.

По мнению заместителя генерального директора ОАО «Ханты-Мансийская лизинговая компания» Александра Перфильева, у лизинга недвижимости достаточно плюсов, чтобы стать перспективным направлением. Основным преимуществом, разумеется, является возможность компаний использовать большие производственные или административные площади без крупных единовременных затрат. «Платежи по финансовой аренде, – говорит Александр Перфильев, – дают возможность по истечении срока договора лизинга получить имущество в собственность. И что особенно важно – на момент заключения договора размер лизинговых платежей фиксируется и не меняется в течение всего срока дей-ствия договора. В этом преимущество лизинговой схемы перед арендой, где размер платежей, как правило, увеличивается».

Еще один важный момент, на который указал Александр Перфильев, заключается в том, что в условиях роста стоимости недвижимого имущества на рынке увеличивается и цена того объекта, который приобретен в лизинг. «Если договор лизинга заключается на срок пять-семь лет, то разница между стоимостью объекта на момент заключения сделки и его ценой по истечении договора фактически может покрыть всю сумму уплаченных арендодателю комиссий».

Кроме того, поскольку недвижимость переходит в собственность лизингополучателя только после полного расчета с лизинговой компанией, у предприятий появляется возможность сэкономить на налоге на имущество и налоге на прибыль. «Большим плюсом является то, что на основании действующего налогового законодательства мы можем применять механизм ускоренной амортизации с коэффициентом «3». Во время действия договора предприятие относит лизинговые платежи на себестоимость. Это позволяет сократить налоговую базу по налогооблагаемой прибыли. Использование ускоренной амортизации делает также возможным сокращение налога на имущество фактически в три раза. А это значит, что на балансе предприятия появится недвижимость в три раза дешевле, чем она стоила на момент покупки».

В качестве преимущества перед банковской ипотекой можно рассматривать и тот фактор, что по закону предметом лизинга коммерческой недвижимости может стать практически любой объект недвижимости. Причем состояние, в котором на момент составления договора находится предмет, не имеет значения (при ипотечном кредитовании рассматривается только доходная недвижимость). Теоретически лизинговая компания может приобрести даже полностью разрушенное здание, лишь отразив в договоре необходимость его дальнейшего восстановления.

«Исходя из опыта работы нашей компании, – рассказывает руководитель направления лизинга недвижимости ООО «Интерлизинг» Мария Иванова, – могу сказать, что все объекты – очень неликвидные. То есть соотношение «риск – доходность» не подлежит никакой критике».

Между тем высокая ликвидность объекта лизинга является гарантией того, что даже при разрыве сделки лизингодатель не останется в убытке. Для того чтобы минимизировать свои риски, лизинговым компаниям приходится прибегать к различным схемам. В част-ности, применять договор обратного выкупа. То есть если фирма-лизингополучатель оказывается неплатеже-способной, то третья сторона – в лице продавца недвижимости – выкупает объект у лизинговой компании. Кроме того, в лизинговые платежи могут быть заложены дополнительные страховые премии в виде повышенного процента при расчете.

Маневр для обновления капитала

«Конечно же, лизинг не является панацеей, – говорит Мария Иванова, – и, разумеется, лизинг – это не механизм ухода от налогов. Но это вполне реальная возможность их оптимизации».

Наиболее интересен с этой точки зрения так называемый возвратный лизинг. В отличие от классического, возвратный лизинг предусматривает получение основных или оборотных средств, необходимых для развития бизнеса. Причем использовать их компания может по своему усмотрению и на любые цели.

Смысл возвратного лизинга состоит в том, что лизингополучатель выступает одновременно и в роли продавца лизингового имущества. Иными словами, компания берет в лизинг свое же собственное имущество.

«По большому счету, люди просто занимаются перефинансированием, – считает Мария Иванова. – То есть когда-то они вложили капитальные средства в строительство объекта недвижимости, затратили определенные деньги и стали собственниками. Продав свою недвижимость лизингодателю, они продолжают ею пользоваться, применяя все вырученные средства на развитие новых проектов». Именно этот аспект – возможность распоряжаться проданным имуществом – стоит отнести к основному плюсу возвратного лизинга.

Правда, в части оформления механизм возвратного лизинга коммерческой недвижимости еще более запутан, нежели традиционная финансовая аренда. Сначала нужно регистрировать переход права собственности от организации к лизинговой компании. Затем – сам лизинговый договор. По истечении срока его действия и при возврате недвижимого имущества в собственность лизингополучателя нужно вновь регистрировать переход права собственности на недвижимость. Если предметом лизинга является отдельное здание, то также необходимо и оформление прав на землю. А это означает дополнительные сложности, поскольку по закону земельные участки нельзя передавать в лизинг. Кроме того, до сих пор не определен порядок выкупа земельного участка.

Игорь КЕЛИМ,
генеральный директор ГК «Бюллетень Недвижимости»

Несмотря на то что лизинг недвижимости – это достаточно сложный механизм, он все равно будет активно развиваться. Интерес предпринимателей к лизингу коммерческой недвижимости возрастает по всей стране, и на это есть множество причин. В частности –
налоговые льготы. Сегодня у компаний есть желание заниматься лизингом недвижимости, они стали лучше понимать, как он работает. Очевидно, что потенциально финансовая аренда может быть интересна как малому и среднему бизнесу, так и крупным предприятиям. Думаю, что решение всех сегодняшних проблем и трудностей – всего лишь вопрос времени.

«Предметом лизинга может быть любое недвижимое имущество – здания, строительные сооружения, предприятия как имущественный комплекс, – рассказывает Юлия Фролова. – Однако земельные участки и иные природные объекты не могут быть предметом лизинга. В связи с этим в отношении земельных участ-ков, как правило, оформляются договоры аренды. Либо земельный участок используется в той степени, которая необходима для нормального использования зданий и сооружений».

Что касается оптимизации налогов, то сразу следует оговориться. Применять такой способ финансирования, несомненно, выгодно. Однако, заключив договор возвратного лизинга только с этой целью, можно попасть в немилость к налоговикам. Так что если у компании нет веской аргументации экономической целесообразности проведения подобной операции, то от сделки лучше сразу отказаться. Впрочем, по словам Марии Ивановой, несмотря на то что схема возвратного лизинга вызывает много нареканий у налоговых органов, законом это не запрещено.

Лизинг недвижимости для физических лиц — как это работает

Лизинг представляет собой аренду чего-либо с одновременным выкупом в течение продолжительного периода времени, и чаще всего, когда речь заходит о лизинге, подразумевается аренда оборудования или транспортных средств с дальнейшим их выкупом. Это весьма выгодный формат сделки, как для продавца, так и для покупателя, в качестве которого может выступать коммерческая структура или даже физическое лицо. В рамках настоящей статьи мы поговорим о лизинге недвижимости – это пока что весьма редкая, а потому непривычная услуга в российских реалиях рынка жилья.

Редакция портала Novostroev.ru предприняла попытку разобраться, что представляет собой лизинг жилья в России, где рынок недвижимости, в отличие от США европейских стран, является достаточно консервативным. Мы провели исследование и выявили базовые преимущества, а также подводные камни и сомнительные моменты, которые могут таить риски для потенциального покупателя недвижимости по сделке такого формата.

Лизинг недвижимости: трехсторонняя сделка с постепенным выкупом

Схема приобретения жилья в лизинг довольно проста и в законодательстве ключевые моменты прописаны достаточно четко. В сделке принимают участие три стороны: это покупатель, лизинговая компания и продавец жилья. Покупатель обращается в лизинговую компанию, которая рассматривает его платежеспособность, и выбирает объект недвижимости (в ряде случаях выбор жилья остается за компанией). Далее компания выкупает недвижимость у продавца и передает объект в аренду покупателю, который по окончании положенных выплат получает жилье в собственность.

Договор включает все сведения, касающиеся сделки: размер первоначального платежа, порядок и сроки платежей, кроме того, присутствует пункт о выплатах в случае расторжении договора досрочно. После подписания договор в обязательном порядке регистрируется.

Законодательная база и альтернативы лизингу

Механизмы сделок в формате лизинга прописаны в законодательном акте (ФЗ №164), который был принят и вступил в силу достаточно давно, еще в 1998 году, однако лизинг распространялся исключительно на предпринимательскую деятельность, и никак не касался физических лиц. Только в 2011 году вступил в силу ФЗ № 83 который закрепил права физических лиц на приобретение квартир в таком формате финансовых отношений.

Сложно сказать, почему такой формат отношений не получил широкого распространения на рынке недвижимости. Вероятно, причиной послужило отсутствие спроса со стороны рядовых граждан, для которых этот формат сделки предполагает определенные риски. Кроме того, лизинговые операции всегда представлялись населению РФ механизмом сложным, запутанным, и подходящим, разве что для опытных коммерсантов. Тем не менее, в мировой практике договоры о предоставлении недвижимости в лизинг занимают порядка 15%-20% от всех лизинговых сделок.

В секторе недвижимости сегодня активно развивается такая форма приобретения жилья, как ипотека – это, на сегодняшний день, единственная возможность обрести собственное жилье для тех, у кого нет денег на его приобретение. Есть, конечно, и другой вариант для тех, кому необходима жилплощадь для проживания – квартиру можно просто снять. Собственно, лизинг в недвижимости представляет собой сочетание таких видов финансовых операций, как кредит и аренда.

Преимущества лизинга: кому это интересно

В принципе, сделка является весьма выгодной, прежде всего, для покупателя – он может заселяться, обустраивать квартиру по своему вкусу и предпочтениям, не опасаясь, что жилье вскоре придется сменить. Он гарантированно сможет проживать в квартире в течение долгих лет, начиная с момента заключения договора, конечно, при условии своевременного внесения платежей. Лизинг является отличным вариантом, если есть стабильная работа, однако нет возможности получить ипотеку.

Договор является надежной защитой прав лизингополучателя и ограждает от какого-либо мошенничества со стороны продавца, так как в обязательном порядке проходит процедуру государственной регистрации.

Кроме того, сумма ежемесячного платежа в течение всего времени действия договора остается фиксированной. Это выгодно отличает лизинговый договор от договора аренды, в последнем случае арендодатели периодически повышают арендную плату, так как по закону они имеют право это делать. В договоре лизинга предусмотрена индексация арендной части, однако увеличение ставки в данном случае несопоставимо с тем увеличением, которое практикуется арендодателями.

Продавцу такая сделка выгодна (естественно, лишь в долгосрочной перспективе), так как дает возможность получить с покупателя намного больше денег, чем сумма, которая составляет рыночную стоимость квартиры на текущий момент.

Разумеется, вся сумма не собирается единоразово, что делает такой формат продажи не очень подходящим для обычного владельца квартиры, который желает высвободить деньги для каких-то своих целей. Поэтому лизинг является уделом коммерческих организаций, которые таким образом ведут инвестиционную деятельность с расчетом получить прибыль в перспективе.

Вопросы страхования: в лизинге дешевле

В отличие от аренды жилья, покупатель квартиры на условиях лизинга вынужден сам нести все расходы по обслуживанию недвижимости. В частности, лизинговый договор предполагает страхование объекта недвижимости. Теперь сравним момент страхования с ипотекой, где в обязательном порядке нужно приобретать полисы страхования жизни, здоровья, трудоспособности, самого объекта от риска повреждения или полной утраты – все это обходится в немалую копеечку.

В случае с лизингом, компании, в общем, все равно, что произойдет с лизингополучателем, его интересует, главным образом, сам объект, который находится в собственности компании до окончания действия договора и передачи в собственность. Компания ничем не рискует, если по каким-то причинам потенциальный покупатель утратит возможность оплачивать взносы – он также утратит право купить недвижимость по договору.

Лизингодатель уже на этом этапе будет иметь чистую прибыль (практически, при полном отсутствии расходов), и у него останется объект недвижимости, которым он может продолжать распоряжаться по собственному усмотрению. Поэтому многие риски можно исключить из списка страхового полиса, что существенно снижает стоимость страхования.

Недостатки лизинга: игра на поле лизингодателя

Говоря о достоинствах лизинговой сделки, необходимо упомянуть о некоторых недостатках. Пожалуй, основным недостатком можно считать весьма ограниченную распространенность таких сделок на рынке недвижимости, и именно этот недостаток является корнем всех остальных.

В отличие от рынка банковского кредитования, а также от рынка аренды, которые являются достаточно насыщенными и в рамках которых присутствует активная конкуренция, рынок лизинга недвижимости является достаточно узким. Если на рынке жилья, которая сдается в аренду, стоимость арендной платы благодаря конкуренции стремится вниз, на ипотечном рынке ставки нельзя поднимать по этой же причине, то лизинговые компании, фактически, могут работать вне конкурентной среды .

Таким образом, условия работы в своем секторе рынка диктует именно лизингодатель. В то время, когда банки и арендодатели вынуждены бороться за каждого потенциального клиента, лизинговые компании сами выбирают, кому предоставить услуги. Отсюда и более высокая стоимость арендной части ежемесячного платежа и, собственно, объекта недвижимости как такового.

Минус №1: большая переплата

Прочие недостатки стоит воспринимать как естественная и логичная компенсация выгод, перечисленных выше. Так, ежемесячные платежи выше в 1,5-2 раза относительно арендной платы или платы по ипотеке. Впрочем, в последнем случае иногда можно говорить о том, что ипотечник снимает жилье, например, в ожидании завершения застройщиком строительных работ, поэтому в этот период расходы могут быть одинаковыми. Однако этот период заканчивается, в большинстве случаев, через два года после оформления ипотеки, и платежи уменьшаются на сумму арендной платы, а вот по лизинговому договору они продолжаются много лет.

Переплата за квартиру в лизинг больше, чем переплата по ипотеке, причем, разница может достигать 30% и более. Однако если говорить об арендных платежах, то в этом случае переплата отсутствует вообще, равно как и собственность, которая потенциально могла быть приобретена. То есть, в случае аренды в конечном итоге плательщик остается и без денег и без жилья .

Первичный рынок: в лизинг не оформляется строящееся жилье

Еще один минус лизинга недвижимости, и этот минус является достаточно жирным – в лизинг нельзя оформить объект, который еще строится или просто по каким-то причинам не введен в эксплуатацию. Таким образом, для компаний отсекается довольно большой пласт рынка жилья – это весь первичный рынок, а потенциальные покупатели лишены возможности оформить в лизинг квартиру от застройщика.

Собственно, квартиры на первичном рынке хороши не только отсутствием истории, это жилье в совершенно новом доме, что обуславливает множество преимуществ, среди которых одно из основных – это отсутствие износа инженерных коммуникаций.

Риск лизингополучателя: арест или залог недвижимости

Тот факт, что вплоть до окончания соглашения о лизинге квартира находится в собственности лизингодателя, является недостатком для покупателя еще по одной причине . Недвижимая собственность на момент исполнения лизингодателем своих обязательств может оказаться под арестом или иным видом обременения. Так что при возникновении у компании каких-либо финансовых затруднений, у покупателя они также могут возникнуть, в лучшем случае срок оформления квартиры в собственность наступит несколько позже, чем это прописано в договоре.

Причем, даже тот факт, что на момент заключения соглашения дела у компании-лизингодателя обстоят просто блестяще, никак не может быть гарантией того, что в какой-то момент все не изменится в худшую сторону. Риски значительно возрастают, если рассматривать их в отношении продолжительной временной перспективы, а подобные сделки заключаются на многие годы.

Кроме того, закон не запрещает лизинговой компании привлекать кредит под залог недвижимости, оформленной в лизинг. Таким образом, даже то обстоятельство, что недвижимость уже находится под арендой и присутствует лизинговое соглашение, она продолжает оставаться для лизинговой компании активом, с которым можно работать. Вот только, к сожалению, не всегда находится возможность выплатить кредит, а что может произойти в этом случае с недвижимостью, остается только гадать.

Обратный лизинг: преимущества и недостатки

Говоря о лизинге, мы рассматривали этот формат сделок в так называемом, «прямом» варианте, однако статья была бы неполной, если бы мы не упомянули о такой разновидности потребительского кредитования, как обратный лизинг. Суть сделки, которая формально также является трехсторонней, однако на сей раз всего присутствуют всего две стороны, заключается в том, что продавец и покупатель является одним и тем же лицом. Иными словами, лизинговая компания покупает недвижимость, которую сдает в аренду продавцу с правом последующего выкупа.

Собственник недвижимого имущества, который нуждается в денежных средствах, получает их у лизинговой компании, и возвращает себе квартиру после полной оплаты возникшего долга . Преимущество этого формата, по сути, потребительского кредитования, заключается в том, что увеличение суммы, которую придется вернуть, относительно принятой в долг, является намного меньшим, если сравнивать с переплатой, которую предполагает банковский кредит. Недостатком для лизингополучателя являются риски, связанные с вероятностью невыплаты, а также риски, относящиеся к вероятности залога и ареста недвижимости.

Заключение

Нельзя сказать, что лизинг недвижимости является оптимальным вариантом приобретения квартиры, поскольку в данном случае имеет место максимально возможная переплата, а также присутствуют риски, связанные с отсутствием права собственности на жилье у покупателя. Однако этот способ имеет право на жизнь, если имеется стабильный источник дохода (который будет продолжать оставаться таковым в течение долгих лет), но при этом по каким-то причинам нельзя оформить ипотеку в банке.

В любом случае, перед тем, как оформлять недвижимость в лизинг, нужно навести детальные справки о лизинговой компании, а также внимательно, с помощью профессионального юриста, вычитать договор, предлагаемый к подписанию.

Лизинг недвижимости: за и против

Перспектива роста цен на жилье и ставок по ипотечным кредитам мало кому внушает оптимизм. Сложная экономическая ситуация и непредсказуемость колебаний валюты влияет не только на покупателей, но и на продавцов. Многие из тех, кто собирался решиться на покупку квартиры, отложили сделки до лучших времен. Профессионалы недвижимости вынуждены искать новые схемы продажи, которые способны привлечь оставшихся на рынке клиентов. Одним из таких способов стал лизинг — форма кредитования, где кредит предоставляется не деньгами, а приобретенной недвижимостью. На первый взгляд, предложение заманчивое. Но всем ли оно подходит? Объясняет нотариус Алексей Комаров.

Практический смысл лизинга простой – возможность оплачивать не всю цену покупки сразу, а постепенно, одновременно владея и пользуясь вещью. Определение лизинга содержится в ст.2 ФЗ О финансовой аренде (лизинге) от 11.09.1998 г. Арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование.

Мы видим в лизинговой сделке три стороны – лизингодатель, лизингополучатель, продавец. Заинтересованное лицо ищет продавца недвижимости, после чего лизингодатель (кредитор) приобретает недвижимость в свою собственность и заключает с арендатором договор лизинга — аренды с правом выкупа.

Преимущества лизинга перед наймом жилья

Одна из причин, почему граждане соглашаются на ипотечный кредит — возможность оградить себя от бесконечных переездов и устроиться жить более основательно. Преимуществ лизинга по сравнению с наймом жилья действительно немало.

Во-первых, лизинг по своей сути предполагает длительные отношения сторон связанные с целью сделки – выкупом лизингового имущества. Закон допускает, по соглашению сторон установить коэффициенты изменения цены пользования ограничив их повышение на период действия всего договора. В то же время, практика найма показывает, что собственники квартир редко готовы заключить договор сроком более года, так как в таком случае вопрос выселения недобросовестного нанимателя сильно усложняется. Из чего следует, что на практике, наниматель фактически соглашается на ежегодную индексацию цены сделки.

Во-вторых, в соответствии с законом, наймодателем может быть собственник или любое управомоченное лицо. На практике известны случаи злоупотребления «правомочных» лиц своими правами на сдачу жилья в аренду. Бывает, что заканчивается история судебными спорами с собственниками, пытающимися оспорить сделку или получить внесенную черным маклером предоплату. Лизингодателем может быть только собственник помещения.

Наконец, договор найма не предполагает своей целью последующую передачу жилья в собственность нанимателю, в то время как лизинг задачей ставит достижение именно такой правовой цели.

Достоинства по сравнению с ипотечным кредитованием

  • Кредитная история. При лизинговых отношениях финансовые требования к заемщику на порядок менее жесткие, чем при договоре ипотеки. Связано это в первую очередь с тем, что недвижимость не переходит в собственность получателя.
  • Оперативность предоставления финансирования. Лизинговые компании менее бюрократизированы, чем банки, поэтому на сделку купли-продажи стороны могут выйти быстрее, что важно в случае растущего рынка недвижимости.

Недостатки лизинговой схемы покупки жилья

1. Существенным условием без соблюдения, которого сделка лизинга будет считаться не заключенной, является то, что продавец недвижимости уведомлен: имущество приобретается лизингодателем для последующей передачи в лизинг. Ст. 667 ГК РФ Данное требование основано на сложном порядке регулируемых правоотношений, вытекающих из договора и статуса лизингополучателя – наделенного правами покупателя, но не участвующего в сделке купли-продажи. Запутанная схема прав и обязанностей сторон может отпугнуть продавца ликвидной недвижимости.

2. Также затруднения вызывает требование закона о приобретении недвижимого имущества в собственность лизингодателя (ст. 665 ГК РФ, ст. 223 ГК РФ). Право собственности у покупателя недвижимого имущества возникает с момента его регистрации. Данное требование значительно сужает возможность использования лизинга по сделкам ДДУ, уступки ДДУ, строительства загородного дома. Кроме того, ст. 666 ГК РФ запрещает возможность лизинга земельных участков. На практике такой запрет порождает сложности финансирования покупки дома и земельного участка, отдельно стоящего здания и земельного участка принадлежащих продавцу на праве собственности.

3. Важно помнить: недвижимое имущество находится в собственности лизингодателя на протяжении всего срока действия договора лизинга, до момента его выкупа лизингополучателем. Лизингополучатель имеет не ограниченное залогом вещное право как по договору ипотеки, а обязательственное право, вытекающее из договора лизинга получить имущество в собственность после его оплаты.

Такая особенность лизинга опасна, в первую очередь, лизингополучателю потому, что на имущество, находящееся в собственности лизингодателя, может быть наложен арест, или сам лизингодатель передаст недвижимость в залог банку. В любом случае, такие особенности отяжелеют права получателя и создают ему ненужные сложности.

Сложная для понимания правовая конструкция сделки – место для злоупотреблений

Лизингодатели часто перекладывают выбор недвижимости для покупки на вторую сторону. Это, в общем-то, представляется логичным: именно лизингополучатель в действительности и должен принять решение каким объектом он собирается в итоге распоряжаться, а зачастую и проживать все время исполнения договора лизинга. По договору купли-продажи, недвижимость приобретается с целью ее передачи получателю лизингодателем, при этом в силу особенности правовой конструкции сделки, права покупателя по сделки (за определенным исключением ст.670 п.1 ГК РФ) переходят к лизингополучателю. Однако право на выбор продавца таит в себе опасность — ответственность за неисполнение сделки продавцом лежит на том, кто выбирает продавца – лизингодатель или лизингополучатель. Если недвижимость выбирает лизингополучатель, то в случае отказа продавца передать недвижимость, наличия обременений титула, заключение сделки с неуправомоченным продавцом, приводит к судебному спору и невозможности использования жилого помещения. Указанные обстоятельства не только не освобождают получателя от оплаты указанных лизинговых платежей по договору, но и обязывают возместить убытки, причиненные лизингодателю неисполнением договора (ст. ст. 665, 670 ГК, п. 2 ст. 22 Закона о лизинге). В итоге лизингополучатель столкнувшись с нечистым на руку продавцом недвижимости рискует не только остаться без жилья, но и с обязанностью возместить причиненные убытки лизингополучателю, одновременно продолжая оплату лизинговых платежей за спорное имущество, право пользования которым может быть ограниченно.

Основание приобретения права собственности у продавца недвижимости возможно только по договору купли-продажи. Ст. 15 ФЗ Таким образом за скобками способа приобретения недвижимости остаются договора мены, подряда, ДДУ и любой смешанный непоименованный договор. Что очевидно усложняет проведение сделки по приобретению недвижимости.

Практические сложности выкупа имущества

По общему правилу договор лизинга не предполагает автоматического перехода имущества в собственность лизингополучателя по окончании выплаты лизинговых платежей, если только стороны не установили порядок выкупа недвижимости путем оплаты установленной выкупной цены в договоре.

Что, если такая цена не была определена, и сумма лизинговых платежей не определяла непосредственно сумму аренды и сумму выкупа? Ответы на эти вопросы судебная практика дает разные, из чего может усматриваться возможность злоупотребления лизингодателем конструкции сделки к своей материальной выгоде.

Лизинг недвижимости может быть полезен гражданскому обороту России. Пока в портфеле лизинговых компаний зарубежных стран процент лизинга недвижимости занимает от 20 до 30 процентов, в то время, как в России рынок только присматривается к подобной правовой конструкции. Скептичность рынка связана как с осторожностью к новым инструментам так и к устаревшему правовому регулированию лизинга, что наглядно показано в его недостатках.

Автор: Комаров Алексей, нотариус Санкт-Петербурга

Договор лизинга недвижимости

Договор лизинга недвижимости

_____________________________________________действующего на основании Устава, N_________________, с одной стороны, и ______________________________________ именуемого в дальнейшем «Арендатор», в лице _______________________________ ( Ф.И.О. должность ) ___________________________________________________действующего на основании с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

Однако единовременное отвлечение солидных средств на подобную покупку часто оказывается неэффективным. Обращение же в коммерческий банк также может не принести желаемого результата: отечественные банки пока еще неохотно предоставляют «длинные кредиты», а у компаний зачастую не хватает обеспечения. Кроме того, по действующим нормативам имущество, приобретаемое с помощью банковского кредита, не может служить его обеспечением.

стр. 69-72 Отсутствие четкого регулирования порядка заключения договоров финансовой аренды (лизинга) недвижимости нормами ГК РФ об аренде, Федерального закона от 29.10.98 № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» повлекло довольно много споров, связанных с оформлением лизинговых сделок, предметом которых является недвижимое имущество. Относительно порядка заключения таких договоров существуют различные мнения, в том числе практикующих юристов и судей.

Лизинг недвижимости в России

Светлана Кислицына, Партнер, Байтен Буркхардт Санкт-Петербург: Правовые и организационно-экономические особенности лизинга определены Гражданским кодексом РФ и федеральным законом «О финансовой аренде (лизинге)» от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ (далее – Закон о лизинге). В соответствии с договором лизинга (договором финансовой аренды) лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование.

Лизинг недвижимого имущества: сложно или очень сложно?

Причем чем выше стоимость имущества, тем существенней данные преимущества. Вот почему лизинг недвижимости стал наиболее перспективным направлением инвестирования. Следует отметить, что лизинг недвижимого имущества является одним из способов устранения несовпадения фактического и юридического места нахождения организации. В настоящее время уже созданы судебные прецеденты, связанные с ликвидацией организации в результате указанного несовпадения.

приобретение не только объекта недвижимости, но и оборудования; возможность заключения договора лизинга сроком до 10 лет; специальные ставки по страхованию для ООО «Райффайзен-Лизинг». Базовые условия объект недвижимости, не имеющий обременений по использованию и зарегистрированный в ФРС РФ, в том числе реализуемый с торгов, проводимых ФА «Росимущество»

Лизинг недвижимости и проблемы регистрации

Гражданский кодекс РФ (параграф 6 главы 34) определяет лизинг как комбинацию договоров финансовой аренды (лизинга) между лизингодателем и лизингополучателем и купли-продажи между продавцом и лизингодателем. Формально продавец и лизингополучатель не состоят в договорных отношениях, однако продавец должен быть уведомлен лизингодателем о том, что имущество предназначено для передачи лизингополучателю, а последний вправе предъявлять непосредственно продавцу требования, вытекающие из договора купли-продажи. О.Е.Блинков, исходя из законодательного представления лизинга, рассуждает о проблемах госрегистрации следующим образом: “Казалось бы, что в соответствии с ГК РФ, Законом о государственной регистрации (ст. 26)

Бесплатная приватизация

Однако участники российского рынка недвижимости до сих пор относятся к лизингу настороженно. Поэтому мы постараемся разобраться в причине их страхов. У нас объем лизинга недвижимости составляет лишь около 1% рынка, а на Западе этот показатель достигает 20%. Для того, чтобы понять, что же мешает лизинге активно завоевывать все новые пласты российского бизнеса, вначале разберемся, что же такое лизинг. Вид инвестиционной деятельности под названием «лизинг» получил широкое распространение на рынке различных товаров.

Финансовая аренда (лизинг) недвижимости

Об этом сообщил руководитель Департамента по конкурентной политике Геннадий Дёгтев. «Возможность. »

11-08-2020 Покупка жилья в строящемся доме: достоинства и особенности Приобретение жилья в строящемся доме имеет несколько особенностей. Некоторые люди отказываются идти на такие сделки, поскольку считают их рискованными.

ВНИМАНИЕ! Вы используете устаревший браузер Opera

Если по каким либо причинам Вы не имеете доступа к возможности установки программ, то рекомендуем воспользоваться «portable» версиями браузеров. Они не требуют инсталляции на компьютер и работают с любого диска или вашей флешки: Mozilla Firefox или Google Chrome . Ignore and continue СAUTION! You are using the out-of-date browser Opera /10.5 This site is built on the advanced, modern technologies and does not support Opera /10.5. It is insistently recommended to you to choose and establish any of modern browsers.

Однако на практике, ввиду отсутствия специальных норм для лизинга недвижимости, к таким договорам применяются как специальные нормы законодательства о лизинге, так и нормы, регулирующие аренду недвижимости. Позиция арбитражных судов по поводу возможности заключения договоров аренды (а соответственно, и лизинга) объектов незавершенного строительства противоречива. Например, Постановление ФАС Московского округа от 11.03.1999 по делу N КГ-А41/560-99 содержит пассаж о том, что «по смыслу п.

Чаще всего это осуществляется для предпринимательских целей. Предметом лизинга являются любые непотребляемые вещи, такие как: предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество. Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения. Предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя.

Образцы договора лизинга

Основные понятия договора лизинга: Лизингодатель – лицо, приобретающее имущество в соответствии со спецификацией лизингополучателя и передающее его в аренду последнему на определенный срок и за определенную договором плату; Лизингополучатель – лицо, для нужно которого приобретается имущество; Продавец – лицо, обязующееся передать лизингодателю указанное имущество в указанный срок и за определенную плату. Стороны договора лизинга могут быть как физическими лицами, так и юридическими, резидентами Российской Федерации или нерезидентами. Предметом договора лизинга (лизинговое имущество) является имущество, передаваемое лизингодателем в аренду лизингополучателю. Таким имуществом может быть, согласно закону, любая непотребляемая вещь (здания и сооружения, имущественные комплексы, транспортные средства, предприятия, земельные участки). Не может быть предметом договора лизинга имущество, изъятое из свободного обращения или имущество, для которого установлен особый порядок обращения. Лизинговое имущество приобретается в соответствии с требованиями и спецификацией лизингополучателя.

Как взять помещение в лизинг

Пришлось Ларисе бросать насиженное место. При жесткой конкуренции в ее сфере деятельности переезд равен разорению: вовсе не факт, что клиенты будут посещать ее по новому адресу. Однако заламывать руки и жаловаться на судьбу — не в правилах бизнес-леди. Через пару недель моя знакомая радостно сообщила, что сумела найти помещение поблизости, так что клиентов она сохранит. «На этот раз надолго договор заключила?» — полюбопытствовала я.

Коллегия адвокатов — Содружество адвокатов Москвы

К договору финансовой аренды (далее — договор лизинга) применимы нормы ГК РФ, регулирующие общие положения аренды.

По договору лизинга лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного им продавца и предоставить его лизингополучателю в аренду для предпринимательских целей за определенную плату (ст. 665 ГК РФ). Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.

Читайте также:  Типичные ошибки при оценке ИТ-Проектов. Оценка рисков
Ссылка на основную публикацию