Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Что нужно знать об участке владельцу таунхауса

Строительство таунхаусов на землях ИЖС. Юридические нюансы и возможные проблемы на сайте Недвио

Таунхаусы являются одними из самых востребованных объектов загородной недвижимости. По объему продаж в Подмосковье они потеснили даже коттеджи эконом-класса.

Однако при строительстве такого жилья возникает масса юридических нюансов, а застройщиком должны быть учтены определенные требования. Иначе, в дальнейшем, право на собственность жилья оформить не получится, а дом и вовсе могут направить под снос. Вряд ли потенциальный покупатель захочет инвестировать несколько миллионов рублей и находиться в постоянном страхе лишения своего же жилища.

В этой статье мы разберем основные юридические риски и проблемы, которые могут возникнуть при покупке таунхауса в Московской области.

Особенности таунхаусов как формата недвижимости

Под таунхаусами в России чаще всего понимают сблокированные или соединенные между собой малоэтажные здания с отдельными входами. Однако к данной категории может быть причислен и небольшой отдельностоящий дом, разделенный на несколько владельцев.

Впервые такой формат загородного жилья появился в Московской области в 90-х годах. Несмотря на обилие разнообразных названий, в графе документа о купле-продаже будет прописано, что приобретается жилой дом блокированной застройки или секция в обозначенном типе дома.

Наиболее часто в рекламных буклетах можно встретить следующие виды:

  • Лейнхаус. Строение имеет отдельный вход, гараж и собственный сад;
  • Дуплекс. В данном примере есть два владельца и, соответственно, две двери;
  • Твинхаус. Также предназначен для проживания двух семей, но секции не отделены стеной, а внутри есть как общие жилые пространства, так и раздельные;
  • Квадрохаус. Строение объединяет четыре индивидуальные секции однотипной планировки.

Выбирая таунхаус в Подмосковье следует учитывать, что плата за коммуналку, газ, электричество и воду в таком комплексе будет обходиться на порядок дороже квартиры и частного коттеджа.

Кроме того, при значительном удалении от МКАД, семье необходимо иметь автомобиль, так как могут возникнуть затруднения с транспортной доступностью, наличием образовательных учреждений и детских садов.

Рассмотрим характерные черты таунхаусов:

  • он чаще всего расположен на отдельном участке и имеет выход к общественной зоне;
  • имеет ограниченную высотность – не более трех этажей;
  • используется для постоянного проживания (ПМЖ);
  • состоит из нескольких блоков (не более 10), каждая из которых предназначена для проживания одной семьи;
  • блоки имеют одну или несколько общих стен без проемов с соседними.

Таунхаусы могут быть многоярусными или иметь гораздо больше секций, чем заявлено выше. Однако это требует дополнительной экспертизы, проводить которую застройщики не любят, так как это несет для них большие временные и финансовые затраты.

Строительство таунхаусов за участках ИЖС

При выборе таунхауса большую роль играет юридический статус земельного участка. Поскольку такие объекты являются жилыми, то и отстраиваться они должны на землях населенных пунктов.

Сегодня многие застройщики строят таунхаусы на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Является ли это нарушением? Ведь, согласно закону, на таких участках разрешено строительство дома для проживания одной семьи.

Ответить на этот вопрос однозначно нельзя. Хотя, с правовой точки зрения, продавая дом на несколько семей на территории, которая положена под одну семью, покупатели, по сути, вводятся в заблуждение, застройщики закон не нарушают, поскольку умело используют лазейку в законодательстве: путем продажи долей в объекте, а не целого дома.

Может ли таунхаус быть построен на землях ИЖС абсолютно законно? Да, это возможно. При этом должен быть соблюден ряд нормативов.

Так, при строительстве на землях ИЖС есть установленный минимальный и предельный размер участка. Речь идет о том, чтобы во всех бумагах на таунхаус была прописана площадь участка не меньше минимального размера. Под каждым блоком. Ведь каждая секция является, по сути, отдельным домовладением, с персональным участком.

Однако такой тип продажи, очевидно, не выгоден застройщикам. Поскольку девелоперы, в данном случае, переплачивают не только за большую площадь участка, но и за коммуникации, которые на землях с таким юридическим статусом стоят намного дороже, чем участки сельхозназначения.

Предположим, что в распоряжении у застройщика имеется 12 соток земли категории ИЖС. При минимально допустимом размере участка под индивидуальное строительство в 6 соток, его следует размежевать и нарезать на две равные части. Таким образом, здесь можно смело воздвигать дуплекс. Больше уже нельзя, так как, с точки зрения закона, такая постройка будет не совсем легитимной.

И вот тут то и приходит «на помощь» идея продажи по долям или частями. Можно спокойно делать более мелкую нарезку участков, например в 1,5 сотки. В этом случае первоначальные 12 соток превращаются в 8 участков, и на них можно построить восемь блокированных секций. Достаточно подобрать участок земли в хорошем месте, и желательно, чтобы он имел удлиненную форму.

Юридическое оформление таунхаусов

Разберем более детально основные моменты касательно юридического оформления этого типа жилья.

С каким именно вариантом таунхаусов столкнется конкретный покупатель зависит от множества критериев:

  • Все таунхаусы имеют разный статус и назначение земель;
  • Различна и специфика проведения строительных работ;
  • Различные и условия взаимодействия местной администрации и самого девелопера, а также его личные предпочтения и осведомленность в мельчайших нюансах сделки.

Таунхаусы застройщики обычно либо «маскируют» под индивидуальный дом, либо оформляют как долевую собственность в доме. Оба варианта имеют как свои достоинства, так и недостатки, как для девелопера, так и для клиента.

Таунхаус, оформленный как Индивидуальный дом

В данном варианте таунхаус строят на землях поселений, предназначенных исключительно под под застройку индивидуальными домами. Могут быть построены как отдельно стоящие коттеджи, так и блокированные дуплексы и другие виды сблокированного жилья.

В этом случае площадь земельного участка под одной секцией ограничена правилами землепользования и застройки. Даже если в документах указано, что дома должны быть возведены на 6-ти сотках, то это вовсе не ограничивает стройку. Главное, чтобы на каждую секцию проходился участок у дома площадью не менее 6 соток. В противном случае, если на указанной площади строят ряд таунхаусов из нескольких блоков, проблемы собственнику будут обеспечены.

Приобретая таунхаус, владелец должен получить свидетельство на дом и на участок. При этом каждый таунхаус получает свой собственный почтовый адрес.

Однако статус дома накладывает существенные лимиты на строительный проект. В частности, не разрешено иметь общественный подвал и чердачное помещение, а инженерные коммуникации должны быть подведены к каждой секции отдельно. Такие правила увеличивают стоимость строительства ориентировочно на 10%.

Таунхаус, оформленный как Квартира

Особенность этого оформления понятна многим покупателям, даже без советов и объяснений юристов и риэлторов. В этом варианте постройка рассматривается как стандартный многоквартирный дом, в котором каждая квартира имеет персональный вход/выход.

Здесь действуют точно такие же правила, как и в обыкновенном доме. То есть всё, что вокруг дома — общее. Даже небольшой кусочек земли является общей собственностью всех владельцев. На каждую квартиру выделяется не более 0,5-1,5 сотки земли.

Таунхаус, оформленный как квартира в многоквартирном доме является наиболее безопасным и предпочтительным решением, с точки зрения закона. При этом клиент должен отчетливо понимать все минусы данного варианта: что участок ему принадлежать не будет, и что построенный дом вообще может быть возведен и на участке, взятым в аренду.

Бывают прецеденты, когда недобросовестные девелоперы берут площади в аренду, строят недвижимость и исчезают. Через какое-то время, когда срок арендных обязательств заканчивается, собственник имеет все права для повторной застройки. Что делать покупателям таунхаусов в таком случае? Только идти в суд.

Заключение

Пока что приходится констатировать факт, что когда речь заходит о правовом статусе таунхаусов, возникает больше вопросов, чем ответов. Увы, но законодательство, в отношении строительства данного формата жилья, совершенно не продуманно и юристы не могут прийти к единому мнению по многим вопросам.

Усложняет ситуацию и тот факт, что в действующем законодательстве понятие «таунхаус» отсутствует, поэтому при покупке такой недвижимости следует быть крайне осмотрительным.

Таунхаус — идеальный тип жилья, если вы не хотите расставаться с привычным городским комфортом, даже живя за городом. Однако покупая такое жилье, дабы избежать неприятных сюрпризов в будущем, лучше заранее изучить тонкости правового режима таунхаусов, тщательно изучить документы застройщика и по максимуму подстраховаться.

Квартира или дом? Как оформить туанхаус в собственность

«Неверно оформленное разрешение на строительство таунхауса – и вас выкинут на улицу» – подобные сообщения то и дело всплывают на форумах застройщиков. Масла в огонь подливают новостные порталы – раз в полугодие они смакуют очередной скандал на рынке недвижимости. Вот только случаев таких – единицы. На тысячу построенных блокированных домов только один застройщик окажется или безответственным или аферистом.

Читайте также:  Как оформляется выход участника из ООО

Чтобы не попасть в печальную статистику, рекомендуем прочесть этот материал. А если вам интересен Краснодар и его окрестности, тогда рекомендуем обратить внимание на вот эти таунхаусы от застройщика, здесь вас точно не обманут.

Оформление таунхауса в собственность в 3 этапа

Понятия «таунхаус» в российском законодательстве нет. При регистрации недвижимости в документах будет фигурировать название «жилой дом блокированной застройки» или «квартира».

1 этап

Перед строительством объекта, застройщик получает свидетельство о праве на земельный участок. Подлинность этого документа легко проверить в Федеральной службе регистрации по вашему региону. Загляните и в кадастровый паспорт. В нем должно быть разрешение на строительство многоквартирного или блокированного дома.

2 этап

Когда дом будет построен, застройщик получает разрешение, что объект готов к эксплуатации. После этого начинается оформление квартир/блоков в собственность.

3 этап

Перед тем как зарегистрировать таунхаус, застройщик и собственник подписывают договор купли-продажи, акты сверки расчетов, приемки и разграничения. Оформление всех документов занимает до 3 недель.

Остались вопросы? Ищите ответы тут

Оформить таунхаус как квартиру или блокированный дом – что лучше?

Квартира подразумевает индивидуальную собственность на жилье и долевое на участок.

Блокированный дом – индивидуальная собственность и на таун и на землю.

Оба варианта оформления не в вашей власти. Решение здесь зависит только от застройщика. И обычно оно бывает в пользу квартиры.

Как проверить, правильно ли выполнено оформление таунхауса и участка

Сравните номер участка в Свидетельстве о праве и в кадастровом паспорте. Он должен быть идентичен в обоих документах.

Разрешение на строительство объекта легко проверить в Управлении градостроительства. Вам необязательно обращаться в приемную или звонить на горячую линию. Отследить наличие документа можно на сайте Управления вашего региона в специально отведенном для этого разделе (например, в категории «Выдача разрешений»).

В чьей собственности желательно оформить землю под блоком?

Если таунхаус зарегистрирован как многоквартирный дом, землю в собственность оформить нельзя. Участок будет принадлежать или всем владельцам недвижимости или же третьим лицам (если земля в аренде). В этом случае все большие и малые вопросы владельцу секции придется решать вместе с остальными собственниками земли. Продать таун, построить рядом с домом беседку или будку, посадить дерево или разбить клумбу – все с согласия соседей или арендодателя.

Если дом зарегистрирован как блокированный, вы имеете право оформить землю в собственность и поставить ограждение на участке. Любой застройщик укажет, что секция продается вместе с 3-4 сотками земли – ведь это хорошая реклама городской недвижимости. Если информация о сотках стыдливо умалчивается, значит, дом был оформлен как квартира.

Блокированный дом был построен на земле, предназначенной для возведения дачи. Стоит ли покупать квартиру в нем?

Ни в коем случае. Оформить таунхаус в собственность у вас не получится. Закон запрещает строительство многоквартирных домов на «сельских» участках.

Особенности покупки и регистрации таунхауса

Многие люди не знают, что такое таунхаус и какие особенности у данного вида жилья.

Его обычно путают с коттеджем, но это не совсем одно и то же. Такая форма жилья обладает своими особенностям, преимуществами и недостатками, а также особенностями регистрации.

Об этом и пойдёт речь в статье.

Определение понятий

Они широко распространены в Европе (в них живёт около 20% всего населения) – в городах и пригороде (в европейских странах они актуальны из-за нехватки земель и высокой стоимости участка). Их строят в районах со средней застройкой. Таунхаусом может быть как блокированное, так и расположенное изолированно здание. У каждой квартиры также может быть палисадник и гараж.

Такие постройки появились ещё в Великобритании 19-го века. Сначала данный термин обозначал городскую резиденцию аристократа. Тем не менее, земельные участки в городах тогда стоили дорого, и позже спрос на такие дома вырос. Есть и другая версия, согласно которой таунхаусы были популярны потому, что их строили как пристройку для детей, которые хотели жить поближе к родителям. В любом случае, сблокированное жильё пользовалось популярность, и в те времена были целые улицы таких домов.

Чаще всего они стояли в ряд, примыкая друг к другу – они были одинаковы в архитектурном плане. В отличие от домов, стоящих изолированно, в примыкающих друг к другу постройках было сложно понять, какая принадлежит мелкому представителю аристократии, а какая является собственностью человека, принадлежащего к высшему обществу.

В нашей стране таунхаусы появились в 1995 году в районе Москвы: тогда стоимость квадратного метра в таких квартирах равнялась приблизительно 15 000 рублей. К началу 2000-х годов, в одно время с активным коттеджным строительством по всей стране, получили распространение и таунхаусы. Их часто возводили рядом с автодорогами, подальше от населённых пунктов. Сейчас такие дома составляют меньше 10% от всей недвижимости, но с каждым годом их становится всё больше.

Строительство таких домов воспринимается застройщиками как жильё эконом класса. В городе их строят реже (строительство и земля обходится дороже), нежели загородом. Они могут возводить и продавать целые загородные посёлки такого типа. Однако, нередки ситуации, когда территория не делится на зоны, а также не создаётся соответствующая инфраструктура.

Стандартная планировка выглядит следующим образом:

  • Первый этаж – прихожая, комната для отопительной системы.
  • Второй этаж – спальные и гостиные комнаты, санузел и кухня. Чуть выше может находиться цокольный этаж.
  • На улице – своя веранда, мансарда или маленький участок (гараж или парковочное место).

Комплекс таких домов могут образовывать закрытый дворик. Площадь каждой квартиры – от 70 до 300 кв.м.

Преимущества таунхаусов:

  • Экономия средств и земли. На ограниченном участке можно построить 2-3 этажное жильё, которое стоит и обслуживается не очень дорого. При строительстве пользуются более лёгкими и дешёвыми стройматериалами, нет нужды в сложном строительном оборудовании и технике. Многие дорогие инженерные системы попросту не нужны.
  • Плотность застройки таунхауса меньше, чем у обычных многоэтажных домов.
  • Обычно в такие квартиры (т.е. в сблокированные дома) селятся представители из одного социального класса. Контингент жителей обычно составляют люди одинакового достатка и положения.
  • Такие дома всё же расположены довольно близко к городу, при этом находятся среди живой природы. Владелец будет видеть соседей, но определённое пространство между ними сохраняется.
  • Вы получаете просторные комнаты на несколько этажей.
  • Таунхаузы чаще всего продают со свободной планировкой – вы можете спроектировать свой дизайн жилого помещения.
  • При строительстве таких объектов (до трёх этажей) не нужно проводить экспертизу и готовить проект дома (согласно Градостроительному кодексу). До начала возведения таунхауса вы можете менять планировку по своему усмотрению.

Среди недостатков:

  • Поддержание должного состояния внутри такой квартиры требует больших усилий, поскольку она более габаритная, нежели стандартные жилые помещения.
  • Чаще всего за квартирой закреплён участок скромного размера.

Законодательное регулирование вопроса

В регистрационной документации постройку обозначат как многоэтажный дом.

Таунхаус принято считать:

  • Частным блокированным малоэтажным домом (дом и земля регистрируются раздельно).
  • Квартирой на несколько этажей в индивидуально блокированном доме (тогда владелец оформляет квартиру в личную собственность, а земельный участок находится в долевой собственности).

В ст. 49 ГК РФ секционные блоки в таунхаусе – не просто индивидуальные единицы жилплощади, но ещё и отдельные части объекта. Поэтому чаще всего на землю оформляется долевая собственность.

Санузлы и инженерно-коммуникационные линии не принадлежат ни одному лицу по отдельности, а оформляются сразу на весь дом. Но каждый владелец квартиры может поставить свои счётчики расхода энергии и воды. В этом есть свой плюс – вас не отключат от коммуникаций, даже когда сосед давно не платил за ЖКХ.

Земля под строением

Юридический статус земли под таунхаусом зависит от застройщика объекта.

Вариантов оформления земельного участка может быть несколько:

  1. Купив таунхаус, вам даётся возможность оформить землю как личную собственность.
  2. После покупки участок под объектом регистрируется в долевое владение между всеми покупателями (продажа регулируется ФЗ об участии в долевом строительстве).
  3. Земля предоставляется покупателям в аренду.
Читайте также:  Арендодатель в одностороннем порядке повышает стоимость аренды. Как отстоять интересы арендатору?

Строительной фирме намного выгоднее оформить землю на каждого собственника, потому как так проще заключать договор о купле-продаже недвижимости.

Правила покупки

При приобретении рассматриваемого типа недвижимости следует придерживаться следующих рекомендаций:

  • Определитесь со своими финансовыми возможностями и порядком расчёта.
  • Проверьте все документы объекта и фирму-застройщика (лучше обратиться к юристу).
  • Вы не получаете землю при доме в собственность. Чаще всего она находится в аренде. Права на участок часто получает ТСЖ, как только объект был сдан в эксплуатацию. Её оформляют так же, как и землю при многоквартирном здании.
  • Не следует оформлять участок с соседями в долевую собственность, иначе возможны проблемы при продаже. Требуйте, чтобы было оформлено разделение.
  • Лучше покупать квартиру, которая окружена ограниченным числом соседей. В густонаселённом посёлке с близко расположенными зданиями жить будет тесно.
  • Обратите внимание, как далеко от дома находятся крупные трассы и дороги. Нужно подобрать квартиру так, чтобы она не находилась вдалеке от транспортных путей (чтобы можно было добраться до дороги и поехать в нужном направлении), при этом не была слишком близко к ним (иначе вокруг вас будет слишком много шума).
  • Какой инфраструктурой окружено ваше здание (школы и магазины, спортзалы и детсады, парки, больницы и т.д.)? Лучше, чтобы всё необходимое было рядом с вами, и не пришлось ехать далеко из дома из-за небольших дел.
  • Дешевле покупать у застройщика. Посредники и лица, занимающиеся перепродажей таунхауса, сильно завышают цены.

Порядок оформления в собственность

Отличительная черта регистрации права владения таунхаусом в том, что кроме дома вы также обладаете землёй, на которой он построен. Вы получаете разные свидетельства владения и на дом, и на земельный участок. Осложнение с оформлением связаны с тем, что в законодательстве нет расшифровки термина «таунхаус».

Последствия такой регистрации скажутся позже, при продаже недвижимости: если участком владеют несколько человек, продать дом можно будет только с разрешения остальных владельцев (согласно ст. 250 ГК). Получить ипотеку на покупку таунхауса в таком случае будет сложнее. К тому же оформить участок на несколько собственников сложнее, чем на одного.

Решение о том, каким образом будет оформлен таунхаус, зависит от строительной фирмы (чаще всего – второй вариант). Застройщик может предложить вам оформить жилплощадь и по иной схеме, но это чревато для покупателя высокими рисками.

Порядок оформления права собственности схож с тем, который действует при регистрации квартиры. Вам понадобятся:

  • Кадастровый план участка, отведённого под застройку.
  • Документ, подтверждающий право владения недвижимостью.
  • Копия паспорта.
  • Квитанции об оплате госпошлин за регистрацию: 1 000 р. За регистрацию владения домом и 200 р. – за землю.

По времени регистрация займёт столько же, сколько требуется и для другого вида недвижимости (до 1 месяца). Всё зависит от конкретного случая, подготовки документом и скорости работы Росреестра.

Итак, вот что вам следует ожидать:

  1. До начала строительства дома застройщик оформляет свидетельство о праве на землю. Его можно проверить в службе регистрации. Посмотрите и в кадастровый паспорт, где должно быть разрешение возведение такой формы недвижимости.
  2. После завершения постройки объекта застройщик оформляет разрешение для начала эксплуатации. Уже затем проводится передача отдельных блоков во владение покупателей.
  3. До регистрации права на таунхаус строительная фирма и клиенты заключают договор купли-продажи, готовят акты сверки расчётов, приёма-передачи и т.п. На это понадобится около 3 недель.

О преимуществах и недостатках рассмотренного в статье вида жилой недвижимости рассказано в следующем видеосюжете:

Таунхаус и участок земли: что нужно знать

Как уже разъяснялось в статье «Купить таунхаус или…», земельный участок под таунхаусом является одним из самых проблемных мест при покупке. Так как сам дом можно оформить как квартиру или как частный малоэтажный дом. Собственно, сблокированные дома с секциями на одного хозяина по сути и являются многоэтажным жилым домом, уложенным на бок. А так как четко закрепленной формулировки «таунхаус» в нашем законодательстве нет, то при оформлении есть «подводные камни». Разберемся более подробно.

Земля под таунхаусом: аренда или частная собственность?

Если таунхаус оформляется как самостоятельное строение (дом), то возможно оформление участка в собственность – в долевую или в индивидуальную. В долевую – если все собственники таунхаусов в одном блоке дружно договариваются и выкупают землю под своими блоками в собственность. В этом случае каждому остается по равной доле из общей территории, которая и находится под его домом+1-2 сотки перед входом.

Участок в индивидуальную собственность застройщик предлагает изначально, как самый дорогой вариант в поселке таунхаусов. Конечно, когда есть возможность оформить право собственности.

Застройщику может быть просто невыгодно или невозможно продавать участки вместе с таунхаусом. Невозможно – если поселок расположен на берегу водоема в водоохраной зоне, где возможна только аренда или по другой причине. Невыгодно – если цена участков высокая (в пределах городской черты) или покупка затруднительна (например, земли Министерства обороны), а вернуть затраты на приобретение земли не представляется возможным.

Но в реалиях сегодняшнего дня, большинство сблокированных домов оформляются как квартиры в многоквартирном доме. Соответственно, земельные участки под таунхаусами находятся в аренде через посредника – девелопера в лице управляющей компании. Значит прав на участок у покупателя таунхауса нет и переоформить можно только через суд, ценой большой траты нервов, денег и времени.

Долевая и индивидуальная собственность на участки земли

Долевая собственность на участок земли под блоком из таунхаусов, как правило, вызывает много сложностей при эксплуатации и продаже домов. Необходимо согласие всех дольщиков на продажу участка (если продается таунхаус) и даже в том случае, если вы собираетесь огородить свой кусок земли забором.

При индивидуальной собственности продать можно без согласования. Но если возникнут сложности с оформлением и через суд таунхаус будет признан квартирой в многоквартирном доме, то владелец блокированной квартиры теряет индивидуальное право собственности на землю. Просто потому, что договор покупки земельного участка в этом случае признается недействительны. А ведь цена таунхауса с земельным участком в индивидуальной собственности намного выше всех остальных вариантов.

Поэтому советуем тщательно проштудировать условия передачи земельного участка в собственность перед тем, как платить деньги. Формулировка «квартира в малоэтажном доме» почти всегда означает, что необходимо договариваться с соседями и совместно выкупать землю, которую затем делить на доли. А договориться с соседями бывает достаточно сложно.

Аренда участка земли в поселке таунхаусов

Таунхаусы с землей в аренду, особенно долгосрочную, стоят дешевле. Собственно, на этом все плюсы и заканчиваются. Начинаются сложности. Владельцу таунхауса практически невозможно проследить весь путь участка земли от его истинного владельца до того момента, когда он становится местом строительства. В результате при продаже таунхауса может выясниться, что он построен незаконно на землях, которые не предназначались для строительства. Кроме того, при аренде земельного участка, продажа стоящего на нем дома требует согласование с собственником участка. То есть необходимо найти не только арендодателя (застройщика/девелопера), но того, кто отдал земли в аренду.

Как правило, таунхаусы строятся на бывших совхозных землях, выведенных из сельхозоборота. А вот как они выводились, с нарушениями или все было законно – большой вопрос при наших условиях жизни. Поэтому здесь могут быть большие сложности.

Поэтому, прежде чем решиться купить таунхаус с землей в частной собственности, внимательно ознакомьтесь со всеми документами на землю и проверьте реального собственника земли. Это сохранит вам время, деньги и нервы в дальнейшем.

Всё о таунхаусах — юридические хитрости

Промежуточной вариант между квартирой и личным домом – таунхаус. При прочих равных условиях цены на секции в блокированных домах относительно лояльны, содержать их, как правило, проще, чем коттеджи, при этом все минусы обычных квартир в них отсутствуют. Однако юридических особенностей, на которые стоит обратить внимание при выборе комплекса таунхаусов, хватает с лихвой.

Согласно пункту 2 этой статьи экспертиза не требуется, если возводить планируется «жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки)».

Читайте также:  Чего не хватает российскому малому бизнесу. 10 стимулов для предпринимательства, эффективно работающих в мире

Означает ли это, что в таунхаусах должно быть исключительно не более трех этажей, а количество секций не превышать десяток? Отнюдь. Можно и больше, но уже с обязательной экспертизой, проводить которую застройщики не шибко-то любят: это и время (по закону – три месяца) и дополнительные деньги. Поэтому в основной массе поселков таунхаусов с увеличением числа секций и их этажности стараются не связываться.

Если бы именно такое понятие однозначно закрепилось в законодательстве, автоматически снялась бы и проблема оформления сделки. Таунхаусы стали бы возводиться и продаваться лишь по тем законам, что актуальны для любых «многоквартирников»: либо по долевому участию в строительстве (214-ФЗ), либо как кооператив (215-ФЗ). Однако этого до сих пор не произошло, и каждая секция в таунхаусе по-прежнему может оказаться и квартирой и индивидуальным домом. Причем во втором случае покупателю могут предложить оформить договоры самого разного толка, характерные для этого типа недвижимости, в том числе и договор подряда на строительство. А вот с каким именно юридическим вариантом таунхаусов (набором квартир или набором индивидуальных домов) столкнется конкретный покупатель, зависит от нескольких параметров. Например, от статуса и назначения земель, специфики строительства и способа прокладки коммуникаций, а также от местного законодательства и позиции самого застройщика.

Но тут есть свои нюансы. Как прописано в уже названном строительном нормативе, соседние блоки в этом случае не должны иметь общих помещений, как это допускается в отношении таунхаусов-квартир, что строятся на землях МЖС.

Например, у них не должно быть общих чердаков или подвалов, по которым и технически и экономически выгодно проводить общие для всего дома инженерные коммуникации и которые позволяют сделать общую гидроизоляцию всего строения сразу. То есть и всю инженерию в каждую блок-секцию требуется заводить отдельно и кровлю у каждой части, предназначенной для одной семьи, делать независимую от других. Это приводит к тому, что затраты на строительство тут же возрастают (одни только коммуникации подорожают примерно на 10%), а значит, и цены станут выше. Неудивительно, что букве закона застройщики практически не следуют и на участках, предназначенных под ИЖС, строят по тому же принципу, что и на землях МЖС.

Второй нюанс связан с минимально допустимым размером участка, на котором разрешается возводить индивидуальный дом. В каждом населенном пункте он свой (как правило, минимум попадает в пределы 1,5–6 соток), что указывается в местных правилах землепользования и генеральном плане. При этом имеется в виду и та земля, где непосредственно стоит блок-секция, и та, что находится вокруг нее. Если земли окажется меньше, возникнут большие проблемы с регистрацией дома. Однако и привлекательны такие таунхаусы именно землей: в отличие от тех, что строятся на землях МЖС как квартиры, у этих участки всегда оформляются в частную собственность.

Вернее – пока все еще можно: срок ее действия истекает 1 марта 2018 года. Правда, касается это лишь индивидуальных жилых домов, которые строят вовсе не на дачных землях, а вот для всех иных видов недвижимости, подпадающих под упрощенную регистрацию права, «час Ч» еще не озвучен властями. Зато озвучены и частично реализованы некоторые карательные меры. Скажем, года два назад, когда в Московской области появился «черный список» из более чем сотни незаконно построенных объектов, в него вошли не только малоэтажные дома, но и таунхаусы. «Обвинялись» они как раз в том, что построены на землях не того назначения. И некоторые даже показательно снесли, дабы другим было неповадно идти тем же путем. Около года назад подмосковные власти разработали пакет поправок в Земельный кодекс, согласно которому земли с ненадлежащим использованием можно изъять у собственника. Что же касается уже упомянутой «дачной амнистии», то на недавно возведенные дома упрощенную схему регистрации планируют вообще перестать распространять.

Впрочем, пока такие действия больше похожи на разовую демонстрацию силы, нежели на планомерные действия по «закручиванию гаек». Реальность же заключается в другом. Под объекты, возводимые на дачных землях, мощности для инженерных коммуникаций вовсе не обязаны выделяться, тем более в тех объемах, что требуются для домов, предназначенных для постоянного проживания (тех, что строятся на землях ИЖС и МЖС). Из каких источников застройщики таких таунхаусов собираются обеспечить покупателей электроэнергией, газом, водой, да и собираются ли это делать вообще, – неясно. Кстати, главная претензия обманутых покупателей загородной недвижимости как раз в том, что их дома так и не подключили к коммуникациям. На этом фоне отсутствие социальной инфраструктуры, которой на сельскохозяйственных землях по умолчанию быть и не положено, кажется уже мелочью. Однако и эта мелочь сильно усложнит проживание. Ну и кому это надо?

Чтобы снять эту проблему, в тех поселках, где земля находится в совместной собственности, еще в момент заключения ДДУ можно предложить каждому клиенту подписать соглашение о порядке и особенностях пользования общим имуществом. А в нем среди прочего указать приоритетное право пользования той частью участка, что примыкает к конкретной секции, а также возможность или невозможность на этой территории возводить, скажем, беседки, разбивать цветники и прочее. Иными словами, дать ему практически те же права, что и собственнику индивидуального участка, за исключением права продавать землю.

Но иногда участки при таунхаусах, построенных на землях МЖС, все же выделяют в отдельные при каждой секции. Порой это делают, желая повысить статус проекта (все же земля, оформляемая в собственность, – это хороший козырь), а порой по настоятельному требованию местных властей. Такое межевание влечет за собой дополнительные затраты (даже себестоимость проекта при этом увеличивается на 20–30 тыс. руб. на каждую блок-секцию, не говоря уже о финальных ценах), зато покупатель вместе с ДДУ оформляет еще и договор купли-продажи на землю, а затем получает на нее право собственности. Что тоже хорошо, ведь таунхаусы в России вопреки дословному переводу этого слова (городской дом) воспринимаются именно как загородное жилье. Ну а какая же загородная жизнь в отрыве от земли?

СОВЕТЫ

  • Если в приглянувшемся вам поселке таунхаусов в каждом сблокированном доме кажется больше десяти секций или более трех этажей, поинтересуйтесь, проводилась ли государственная экспертиза проекта. Если не проводилась, от сделки лучше отказаться: велика вероятность, что объект не смогут ввести в эксплуатацию либо строительство приостановят. При этом экспертиза вас должна интересовать именно государственная. Негосударственная, решение о проведении которой застройщик вправе принять самостоятельно, в расчет не берется.
  • Если при покупке таунхауса, который еще продолжает возводиться или пока не введен в эксплуатацию, вам предлагают оформить не договор долевого участия в строительстве (ДДУ), а какой-либо еще, поинтересуйтесь, что же в юридическом смысле вам продают: квартиру или индивидуальный дом? Если секция с отдельным входом оформляется именно как квартира, иные виды договора, кроме ДДУ, на грани фола, а то и вовсе незаконны. Исключение составляет лишь ситуация, когда таунхаусы возводятся по схеме ЖСК.
  • Выбирая таунхаус, который строится на землях МЖС, поинтересуйтесь, станет ли примыкающий к блок-секции участок вашей частной собственностью. А если вся территория считается общедомовым имуществом, уточните, что на ближайшем к вашему дому участке вы сможете делать, не оговаривая свои действия с соседями и управляющей компанией, в каком документе эти правила пользования будут зафиксированы, а также кто и как будет контролировать их исполнение.
  • Если приглянувшийся вам таунхаус строится на землях ИЖС, попросите показать проект присоединения дома к инженерным коммуникациям. Если они будут проходить сквозь все строение, а не индивидуально заводиться в каждую блок-секцию, сто раз подумайте, прежде чем принять решение о покупке. Такой способ строительства незаконен, и как именно он аукнется, заранее не угадаешь.
  • Если вам встретился таунхаус по очень привлекательной цене или крайне удачно для вас расположенный, однако строящийся на сельскохозяйственных землях, в первую очередь поинтересуйтесь у застройщика будущими инженерными коммуникациями. Всю озвученную им информацию лучше проверить самостоятельно, не доверяя ни показанным вам документам, в которых вы вряд ли моментально разберетесь, ни тем более словам. Это будет нелегко, но хотя бы в какой-то мере снизит ваши риски.
Ссылка на основную публикацию