Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Что лучше, взять в аренду готовый магазин или арендовать помещение

Стоит ли арендовать чужой бизнес, и можно ли заработать, взяв магазин в аренду

«А вот бы ничего не делать, и чтобы все было! А вот бы кто-то сделал все за меня, а я только деньги получал!». Это извечная русская мечта, которая в сегодняшних реалиях свелась к покупке и аренде готового бизнеса. С одной стороны хочется верить, что можно один раз вложиться и получать барыши, с другой – со всех сторон кричат, что это «развод» и «кидалово». Где же правда? Своей реальной историей аренды готового бизнеса с журналом IQR поделился Александр с Украины.

Как мне пришла в голову идея арендовать магазин

Я родился, вырос и жил в городе Белая Церковь. Мне 34 года. Некоторое время назад, в 2014 году, я работал продавцом-консультантом в одном из магазинов «Комфи», в отделе бытовой техники. Но работа на дядю особого удовольствия не приносила, и хотелось своего дела. Но какого? Это был вопрос из вопросов. Ведь на все стартапы нужны деньги (и немалые) или инвесторы, если есть стоящая идея, а в стране – тихая война.

Поэтому зрела мысль, что нужно что-то уже работающее, приносящее прибыль, но ненужное своему хозяину. Чтобы это желание воплотилось в реальность, необходим был шанс. И чудо случилось.

Я увидел это, когда листал очередную газету с объявлениями. На глаза попалась строчка: «Сдаю действующий продуктовый магазин в аренду». Если честно, то первая мысль была о том, что «разводят». Вторая – более продуктивная: «Терять мне нечего, в крайнем случае будет что рассказать друзьям». Телефон в руке. Звонок. И… мимо, так как женский голос просто назначил время встречи у себя в офисе на следующий день. Подозрения в мошенничестве крепли, но хорошей жизни хотелось.

Поэтому, вооружившись народной мудростью «взялся за гуж, не говори, что не дюж», заручившись поддержкой друга, поехал вечером на встречу. Это была моя первая ошибка.

Оказалось всё банально. У семейной пары было 4 продуктовых магазина в разных концах города. И так как следить за всеми они не успевали, пара магазинов теряли продажи и, как следствие, прибыль. Поэтому они решили сдать в аренду пару дальних, и посмотреть, что из этого получится. Почему просто не наняли управляющего — остаётся для меня загадкой и по сей день.

Этим же вечером мы посетили магазин. В хорошем районе, просторный, со столиками внутри. Товара на полках было мало, и магазин выглядел пустым, не хватало товара тысяч на сто. Это и решило вопрос о присутствии в бизнесе второго человека, моего друга.

Расходы на открытие продуктового магазина

В общем, это был тот шанс, о котором я мечтал. Но наверняка вас интересуют не только мои переживания, но и цифры. Их нам озвучили хозяева на первой встрече. Итак.

Справка: Курс гривны в 2014 году падал, средний курс — примерно 13 гривен за доллар или около 3 рублей за 1 гривну.

Статьи расходов:

  1. Аренда помещения – 10.000 гривен;
  2. Персонал: 2 продавца — 5.000 гр, уборщица —1.500 гр.;
  3. Электричество – 6000 гр.;
  4. Кассовый аппарат – 4.500;
  5. Лицензия на торговлю алкоголем – 6000 гр .

Может, что-то ещё забыл по мелочи. Расходы в первый месяц составляли больше 30000 гривен. Это, повторюсь, кроме товара. Его нужно было где-то взять, но ведь у меня есть друг и по совместительству компаньон — мы договариваемся вложиться поровну. Сумма в 15000 гривен пугает уже меньше. Но у меня не было и их. Поход в банк за кредитом даже не рассматривался, там берёшь 15000 — отдаёшь 27000.

Родителей богатых у меня нет, оставался последний вариант. И я отправился к руководству своего магазина с просьбой выделить мне двухмесячную зарплату авансом. И мне пошли навстречу. Деньги дали. Друг заложил машину.

Открытие торговой точки и организационные вопросы

Начался второй, организационный этап. Необходимо было зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, купить и зарегистрировать кассовый аппарат. В течение 3-х дней (2000 гривен за срочность) эти вопросы были решены. А товара в магазине нет, открытие через два дня. Поэтому, взяв в руки газеты с объявлениями, стали обзванивать дистрибьюторов и просто компании, занимающиеся продажами продуктов питания, бакалеи, минеральной воды, соков, пива и сопутствующих товаров: алкоголя, жвачек, кофе и стаканчиков под него.

У магазина оказались долги, и часть торговых представителей отказывались с нами работать с отсрочкой платежа, искали новых. Этот кошмар продолжался два дня. Телефон был раскалён, нервы – на пределе. Домой уезжали затемно.

Наступил день открытия, а у нас в наличии только кофе и горячий чайник. А потом началось. Одновременно или с небольшим промежутком стали съезжаться экспедиторы компаний, у которых мы брали заказы, потянулся людской поток, глядя на то, что двери магазина не закрываются – такой себе стадный эффект в действии. И так целый день.

Выручка магазина — как ее увеличить

Магазин закрыли в 22.00 и сели подсчитывать выручку: 8 тысяч гривен валового дохода при полупустом магазине. Торговая наценка на товары составляла 30%. Но больше всего меня поразила рентабельность кофе на розлив — 300 %. Поэтому на следующий день были заказаны роллеты с рисунком дымящейся чашки кофе — для лучшего восприятия товара.

Методики увеличения продаж

Через неделю работы мы осознали, что буквально каждый метр, каждая полка в магазине способны приносить прибыль.

Это работает следующим образом: к вам приходит торговый агент и предлагает поставить в магазине аппарат по продаже кофе. Ваша правильная реакция: хочешь поставить кофейный аппарат? Не проблема – 1000 гривен в месяц, и пусть стоит. Или торговый агент с мерчендайзером хотят, чтобы их водка стояла на уровне глаз, не проблема – это стоит 1000 гр. в месяц. И так – со всем товаром. С учётом того, что в магазине представленность товара большая, за месяц набегает круглая сумма.

А ещё есть акции. Например, вы соглашаетесь заказать у торгового агента ящик водки (15-20 бутылок по 0,5), к нему обязательно «прилагается» акция — 1 бутылка водки или что-то ещё, зависит от дистрибьютора. Если вам продают мороженого больше чем вам надо — берите, но требуйте, смело требуйте акцию, вам обязательно её дадут. Если вы не успеваете всё продать до истечения срока годности – просто делаете возврат поставщику или договариваетесь о новых сроках.

Первые финансовые результаты

Под конец месяца большинство компаний выполняют план по продажам, и это нам на руку, так как это время скидок: 3-5% — это стандарт. А ведь я не рассказал ещё про доход от холодильников, в которых стоит пиво, минералка, газировка.

Единственное правило начального этапа – всегда вовремя и в полном объёме рассчитываться с поставщиками. Почему начального? Просто потом все немного наглеют и задерживают оплату.

В общем, через две недели мы вышли на сумму дневной выручки в 13 тысяч. Доставка и заказ товара наладились, и мы стали думать, как ещё увеличить прибыль. Человеку всегда мало.

Роль алкоголя в выручке

Зачастую вокруг любого магазина есть свободное место, наш не стал исключением. Договорившись с хозяевами, мы взяли в аренду за символическую плату часть прилегающей территории и огородили ее декоративным заборчиком. Нужны были столы, стулья и две палатки. Покупать – денег нет, поэтому обратились к пивным дистрибьюторам с просьбой предоставить нам необходимые вещи с условием: «Если у вас их не будет, то забирайте своё пиво, ваши конкуренты нам уже давно предлагают». Шантаж удался, и дня за 3-4 нам привезли требуемое.

И тут мы поняли, что наш народ пьёт не только кофе и водку, но и пиво. Казалось бы, нам радоваться и подсчитывать деньги, но возникла проблема: пиво продавалось быстрее, чем ожидалось, и когда звоним торговому агенту с целью заказать товар, то слышим в ответ: «Я на этой неделе у вас уже был». Как итог – пиво везём сами.

Оказалось, в каждой торговой компании у торговых представителей своя логистика Чем занимается логист в транспортной компании и как получить такую работу и свои маршруты, поэтому, если к вам в магазин на этой неделе пришёл агент от компании, например, « Оболонь » или «Сигма», и вы ему сделали заказ на два ящика пива с расчётом продать за неделю, а продали его раньше, к вам пиво никто больше не подвезёт. Как следствие, холодильник будет стоять пустой, а вы будете терять свою прибыль. Единственный выход — ехать за товаром самому и извлечь урок на будущее.

Ещё один пункт по алкоголю с акцизом (вино, коньяк, водка, ликёры – на 2014 год у нас на Украине). Существуют первая и вторая формы продажи товара. Чем они отличаются: 1 форма – это продажа с налогами, отчёт с каждой проданной бутылки идёт с кассового аппарата сразу в налоговую. 2-я форма – это теневой оборот вашего магазина, ваша прибыль, за которой охотится налоговая служба, регулярно делая проверки на предмет её наличия.

В нашем магазине вопрос по проверкам торговли по второй форме решался за 10000 гривен в год. И это по-божески. Поэтому в любом случае старайтесь завести полезные знакомства в налоговой, это сбережёт вам деньги, время и здоровье.

Выручка и чистая прибыль магазина за месяц

Так закончился первый месяц работы. Валовый доход составил около 300.000 гривен, чистая прибыль – 20 тысяч. Приняли два решения: повысить зарплату и расширить штат продавцов, взяв на работу ещё двух девушек.

Кстати о персонале — это визитная карточка магазина. И для того чтобы они не воровали, были вежливы и ценили своё рабочее место, назначайте им достойную зарплату.

Честно признаюсь, бухгалтерию Как стать бухгалтером сами не вели. Взвесив на чаше весов риск сделать что-то не так и попасть на штраф с одной стороны, а с другой — потерю некоторой суммы денег, сразу отдали предпочтение второму варианту, и не пожалели. Таким образом, освободилось много времени для налаживания работы магазина, что положительно сказалось на динамике продаж. Дальше будет проще. Появляются свободные деньги, и текущие финансовые вопросы решаются быстрее. Так прошло полгода. Продажи выросли до 400000 гривен в месяц. Размер чистой прибыли колебался около 27000 гривен. Я продолжал продавать бытовую технику и получать стандартную зарплату для консультанта. Свободное время проводил в магазине «Шанс» — именно так его и назвали.

Как я лишился бизнеса

Проблемы начались перед новогодними праздниками, когда планы делают не только магазины и дистрибьюторы, но и налоговая. Приехав по звонку в магазин, обнаружил представителей этого органа в кабинете листающими документы. Друг уже находился там же и о чём-то разговаривал с третьим лицом. Думая, что люди пришли за очередной мздой, поздоровавшись и улыбнувшись, достал необходимую сумму из сейфа. На вопрос: «Что это?» ответил: «Это за беспокойство». Дальше последовала тирада: «Да как ты смеешь, это взятка?!» и т. д. Потом предъявили накладные по второй форме (реализация неучтенного спиртного) с озвучиванием конкретных сумм штрафа.

Читайте также:  Составляем родословную семьи – виды, полезные сайты и книги в помощь

Поставил вопрос: «Друг, давай делать что-то, давай решать проблему!». В ответ слышу: «Ну это же всё на тебя оформлено, это твоя головная боль». И тут я понял, что меня просто кинули. С пониманием этого пришло решение проблемы. На мой вопрос, что от меня надо, услышал: «Надо отказаться от своей части в обмен на фиксированную сумму денег». Договорённость была достигнута здесь же. Моё ИП закрыли в кратчайшие сроки.

Причитающиеся мне откупные в размере двухмесячной чистой прибыли я получил по истечении этих двух месяцев. Тут не обманули.

Опыт управления продуктовым магазином у меня уже был. Терять было нечего. Уехав в Киев, пошёл по проторенной дорожке – арендую небольшой продуктовый магазин.

Этот вид бизнеса интересен тем, что от вас требуется просто не лениться. Посудите сами – за вас уже нашли проходное место для магазина, утрясли все необходимые вопросы, связанные с постройкой здания или выводом помещения в аренду для продаж, наработали свою базу клиентов. Вы же просто платите арендную плату за помещение и работаете в нём!

Аренда помещений под магазины и офисы: выгоднее покупать или арендовать?

Теперь практически во всех жилых комплексах первые этажи делаются нежилыми. Эти помещения либо продаются под магазины, спа-салоны, парикмахерские и пр. или же сдаются для социально необходимых услуг. Возникает вопрос – данные помещения выгоднее покупать или все же арендовать?

Площади на первых этажах ЖК, предназначенные для коммерческих объектов, реализуются обычно еще на стадии строительства — они либо продаются, либо сдаются в аренду. «Для девелоперов наиболее выгодной моделью является продажа нежилых помещений, — говорит Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». – Редко бывает, что они нанимают управляющую компанию и сдают эти помещения в аренду. Причиной этого является то, что данные объекты занимают небольшую долю общей площади строящегося дома, и заниматься арендой большинство застройщикам просто неинтересно».

Несмотря на это, операторы в свою очередь стараются договориться об аренде. По словам Алексея Шмонова, генерального директора портала о недвижимости Move.su, ставки на коммерческую аренду в ЖК, как правило, низкие, поскольку все операторы понимают, что сотрудничество с ними увеличивает спрос на квартиры в данном комплексе.

Спрос есть

Если речь идет о коммерческих помещениях в жилых домах более ранней застройки, расположенных на первой линии улиц с высоким трафиком (зачастую в центре), то такие помещения часто выкупают с целью дальнейшей сдачи в аренду, равно как и приобретают уже для готового бизнеса – включая магазины одежды и продуктовые магазины, кафе и рестораны, и т.д.

Если говорить о том, на какие помещения есть большой спрос, то все зависит от потенциального арендатора. Например, если это представительский офис или магазин люксовой одежды, то однозначно центр города. У продуктовых магазинов или магазинов товаров повседневного спроса немного другие критерии. Как правило, оценка идет по следующим позициям – близость к метро, расположение на первой линии. Для продуктовых магазинов ключевой критерий – это расположение в крупном жилом массиве.

Еще один важный момент — опытный застройщик, как правило, на стадии проектирования объекта определяет, где удобней будет разместить продуктовый магазин, а где ресторан или стоматологическую клинику. Следовательно, заранее в этих помещениях закладываются соответствующие технические характеристики. Однако не существует механизма, гарантирующего, что будущий собственник помещения не сменит род деятельности. Поэтому и получается, что в рамках комплексной застройки одного ЖК в микрорайоне можно встретить 10 продуктовых магазинов, 5 салона красоты, 4 аптеки и 3 стоматологических клиники. При этом нет ни одного объекта детской инфраструктуры, фитнеса, химчистки, отделения банка или службы быта (ателье, ремонт обуви и пр.). Такая картина встречается очень часто. Причем, выглядят такие помещения обычно не слишком привлекательно, но застройщику все равно, для него главная задача – как можно быстрее уйти с площадки, реализовав все, что построено, утверждают участники рынка.

Анна Соколова подчеркивает, что спрос на помещения под магазины и офисы есть, и он стабильно высокий. «Некоторые проблемы могут испытывать только проекты, расположенные буквально в чистом поле, — отмечает она. — Однако как только дома будут более или менее заселены, спрос все равно появится. А в тех ЖК, которые отличаются хорошей транспортной доступностью и высоким трафиком, вообще выстраиваются очереди из желающих купить или арендовать нежилое помещение на первом этаже».

По словам Аркадия Власенко, генерального директора АН «Мегаполис-Сервис» г. Железнодорожный, наибольшим спросом пользуются помещения 50 — 100 кв.м. под магазины «шаговой доступности» или 15 — 30 кв.м. под офисы.

Требования к арендаторам

У инвесторов наибольшим спросом пользуется арендный бизнес, где арендаторами выступают продуктовые магазины, желательно по долгосрочному договору. По словам Дарьи Брюховецкой руководителя проектов NAI Becar (Москва), причиной этого является то, что продуктовые магазины нужны даже в кризис, что снижает вероятность съезда арендатора даже в периоды неблагоприятной экономической ситуации. «Требования у продуктовых магазинов практически одинаковые, следовательно, возможны за минимальные сроки экспонирования помещения на рынке и замещаемость арендаторов, — говорит она. — Такой арендный бизнес можно продать под капрейт 10-12%».

Однако стоит отметить, что не все объекты коммерческой недвижимости разрешено размещать на первых этажах новостроек. Например, согласно Московским городским строительным нормам 3.01-01 «Жилые здания» на данных площадях запрещается организовывать помещения с взрыво-, пожароопасными и загрязняющими воздух веществами, производственные мощности, а также заведения с режимом работы после 23 часов, работа которых связана с шумом (дискотеки, ночные клубы, караоке-бары и т.д.). Кроме того, в жилых домах нельзя открывать магазины по продаже ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел, похоронные бюро, различные лаборатории, общественные уборные, склады, бани, сауны и многое другое.

Кафе, рестораны, бассейны, автоматические телефонные станции на подобных площадках можно размещать при выполнении ряда условий. К примеру, общая площадь предприятия питания не должна превышать 250 кв. м, а число посадочных мест – 50. При этом для посетителей обязательно должны быть предусмотрены парковки, спроектированные таким образом, чтобы не мешать жильцам.

Цена вопроса

«Ставка аренды для офиса, банка и для продуктового магазина будет отличаться в разы, — отмечает Дарья Брюховецкая. — Также и с требованиями к помещениям. Аренда будет отличаться в зависимости от качества помещения, от площади, от уровня здания, от района, от расположения внутри района».

«На сегодняшний день торговые площади формата стрит-ритейл (первые этажи жилых домов) на основных торговых коридорах (Тверская, Никитская, Арбат и т.д.) предлагаются в аренду по ставкам до 3000 долларов за квадратный метр в год, — говорит Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». — Помещения в спальных районах сдаются по ставкам от 300 до 2000 долларов за квадратный метр в год. Наиболее дорогие помещения расположены у станций метро, минимальные ставки характерны для площадей, расположенных в домах на второй линии и вдали от магистралей и людских потоков».

Трудности застройщика

Коммерческая недвижимость в жилом комплексе – это дополнительный финансовый инструмент для застройщика. И грамотная концепция может обеспечить девелоперу высокую эффективность инвестиций. Однако застройщики не уделяют данному вопросу повышенное внимание – для них эти помещения вторичны.

Но, несмотря на это, все же, когда речь идет о реализации масштабного жилого проекта, все строительство обычно ведется в несколько очередей. «Ни один девелопер не будет возводить сразу весь микрорайон и заселять его 20-30 тысячами жителей, — говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». — А для крупных ритейлеров очень важен трафик, то есть поток покупателей. И даже если застройщик во время строительства первой очереди проекта возведет объект, полностью подходящий под требования торговых сетей, о которых всем девелоперам, в принципе, давно известно, то ритейлеры его не запустят. Трафика покупателей, состоящего из жителей первых домов, для них будет недостаточно. Эти жильцы не обеспечат ритейлеру необходимый товарооборот. Получается, что пока застройщик не построит достаточное количество домов и не заселит их, операторы крупных торговых сетей в этот микрорайон не придут. А жители первой очереди, скорее всего, не будут заселяться». Однако, как говорится, выход всегда есть в таких случаях. Например, так как застройщик обычно продает или сдает помещения на первом этаже блоками по 70-100 кв. м, то в большинстве случаев ему достаточно лишь обратиться в администрацию, которой известно обо всех местных предпринимателях, планирующих купить или снять подобное помещение для развития собственного бизнеса. Именно они как раз и обеспечивают жителей первых очередей небольшой, но разнообразной инфраструктурой. В том числе, и продуктовыми магазинами.

На следующем этапе девелопер уже планирует строительство отдельно стоящего торгового объекта, подходящего под требования ритейлеров по площади, инженерной начинке, планировке (шаг колонн, высота потолков) и т.д. «Заманивать операторов торговых сетей, в принципе, не нужно, — говорит Алексей Шмонов. – Они, как правило, на этом этапе приходят к застройщику уже сами. Проблемы испытывают только проекты, сильно растянутые во времени. Например, если девелопер обещал построить шесть домов за определенное количество времени, а возвел только два из них».

В свою очередь Александр Зубец добавляет, что сами ритейлеры выбирают разные варианты сотрудничества. Одни договариваются с девелопером о строительстве объекта «под себя», другие выкупают земельный участок и возводят его самостоятельно.

Быть или не быть?

Что касается покупки помещения под магазин или офис в строящейся новостройке, то это может быть наиболее выгодным вариантом, с другой стороны – большинство собственников магазинов и офисов не имеют возможности приобрести помещение в собственность, так как та же торговля – это оборотный бизнес, и отвлечение денег из оборота для совершения покупки не всегда возможно. Сравнивая стоимость квадратного метра в строящемся доме и в готовом – в первом случае она будет существенно ниже.

Андрей Марусов, коммерческий директор ГК «Территория» считает, что если выбирать между покупкой и арендой, то тут многое определяет специализация данного магазина. «Если это супермаркет, то в дальнейшем его можно перепродать сетевому ритейлеру, — говорит он. — Но если речь идет о магазинах других, более специализированных, то в этом случае выгоднее аренда».

«Все более распространенным становится вариант размещения офиса небольшой компании, когда владельцу бизнеса удобнее не тратить время на дорогу – причем речь идет не только о площадях на первом этаже жилого дома, но и о небольших офисных зданиях на территории ЖК, — говорит Екатерина Орлова, директор RealEstateZemerConsulting&Development. — В данном случае типична ситуация и приобретения помещения, тем более по цене такой офис может быть гораздо более выгодным (особенно если ЖК находится не в центре), однако в большей степени такой офис подходит для бэк-офиса, и даже в этом случае местоположение офиса, позволяющее сэкономить на его стоимости или ставке аренды, может оказаться препятствием для найма сотрудников из-за расположения ЖК».

Что же, покупать в любом случае выгоднее, чем арендовать, если конечно цена покупки адекватная.

Как снять помещение под магазин, или опыт аренды торговых площадей

Давно хотел написать статью о том, как снять помещение под магазин. Когда у меня была небольшая розничная сеть (6 магазинов), то я как раз снимал торговые площади в аренду. Расскажу о нюансах, которые прочувствовал на себе за пять лет аренды. Уверен — вам будет интересно, если вы только собираетесь арендовать помещение под непродовольственный магазин.

Читайте также:  Как предлагать свой товар

Типы торговых площадей:

1. Отдельно стоящие помещения

Как правило, характеризуются низкой проходимостью и, соответственно, низкой арендной платой. Если вы не открываете франшизу известной марки, то придется довольно долго нарабатывать клиентов. Поэтому быстрых результатов здесь не будет. Про франчайзинг, кстати, у нас есть отдельная статья «Что важно учесть, если вы собрались купить франшизу». Советую почитать.

На мой взгляд, отдельно стоящие площади подходят только для продуктовых магазинов шаговой доступности, специализированных магазинов (инструменты, сантехника и пр.), салонов красоты, кафе, платных детских садов и т.д. Для обычных промтоварных магазинов эти площади «мертвые». Слишком уж тяжело им конкурировать с торговыми центрами.

Возможно, еще один плюс, помимо арендной платы, это — более лояльный арендодатель, т.к. потеря надежного арендатора для него существенна. Хотя арендодатели бывают разные, но об этом чуть позже…

2. Помещения в торговых центрах

Тут стоимость за квадратный метр существенно дороже, но и проходимость выше. Выручка здесь идет с первого дня. Но есть и минусы, конечно. Куда же без них?

К местам в торговых центрах как нельзя лучше подходит поговорка «Свято место пусто не бывает». Если что-то путнее и освобождается, то об этом, как правило, первыми узнают соседи-арендаторы. Кто-то из них может открыть на освобождающемся месте что-то еще, или расширить уже имеющийся магазин. Разумеется, ему отдадут площадь более охотно, чем вам, потому что его платежеспособность знают, а вашу — нет.

Одним словом, долго хорошие площади, на которых можно что-то заработать, не простаивают. Если какое-то объявление об аренде регулярно «всплывает» в местных газетах и на Авито, то, значит, это место убыточное. Да и вообще, скажу по секрету: объявления размещают на те площади, которые, как говорится, не жалко предложить. С хорошими площадями до объявлений дело не доходит. Они либо уже заняты, либо скоро будут.

Как же тогда найти нормальные площади? Ответ простой: нужно ходить по торговым центрам и разговаривать с администрацией, рассказывать про то, какой у вас будет красивый магазин, как он понравится покупателям и т.д. Работает только личный контакт. Навыки самопрезентации вам в помощь.

Маловероятно, что вы сразу наткнетесь на что-то стоящее. Поэтому оставляйте заявки: сколько метров вам нужно, какой у вас сегмент товаров и как с вами связаться. Могут перезвонить, когда что-то освободится. Но на это уйдет время. Возможно, несколько месяцев.

Теперь хотелось бы сказать несколько слов и о самих арендодателях, поскольку условия аренды зависят не только от типа помещения…

Какие бывают арендодатели торговых помещений в России?

За мелким исключением, всех рантье в нашей стране можно условно разделить на две категории:

1. Лихие предприниматели из 90-х

Это люди (очень часто с полукриминальным прошлым), которые сумели двадцать лет назад взять в муниципальную аренду на 50 лет за бесценок нежилые помещения, которые являются наследием советского союза. А теперь сдают их вам в десятки раз дороже. Например, арендуют у государства по 100 рублей за квадратный метр, а вам пересдают уже по 2000 рублей. Неплохая рентабельность, что и говорить! 🙂

Такие арендодатели имеют всевозможные цокольные помещения, превращенные в торговые центры, а также бывшие советские универмаги, отдельно стоящие магазины и т.д. За прошедшие годы они эти помещения «подмарафетили», а, может быть, даже еще что-то достроили/пристроили. Так что теперь они стали почтенными предпринимателями, занимающие высокое положение в обществе. Но внутри-то они остались такими же. Поэтому и методы работы у них соответствующие…

Лично вы их никогда не увидите, т.к. они не любят «светиться». Все общение происходит только через администраторов, похожих на советских директоров магазинов. Они, мягко говоря, в вас, как в клиенте, не заинтересованы. Работает простой принцип — «у нас таких, как вы, целая очередь стоит».

Инфраструктура таких помещений оставляет желать лучшего: освещение, санузлы, уборка и пр. Арендодатель в это не вкладывается. Могут протечь трубы, отключиться электричество. Убытки вам никто не возместит. К этому надо быть готовым и закладывать это, как риски.

Но есть и плюсы. Аренда пониже. Договор не такой жесткий: оплата на месяц вперед (максимум), без каких-либо дополнительных сборов. Не нужно вкладываться в отделку, если не хочешь. Встал — и работай.

В заключение добавлю, что этих арендодателей мало интересует, чем вы занимаетесь, и как у вас идут дела. Главное, чтобы вовремя платили аренду. А с конкурентами-соседями разбирайтесь сами.

2. Девелоперские компании

Это арендодатели, которые строят торговые центры или большие моллы с целью последующей сдачи в аренду площадей. Здесь самая большая проходимость, отличная инфраструктура, но и минусов хватает…

Арендная плата иной раз доходит просто до космических размеров: по 5000 — 8000 рублей за квадратный метр. И это при том, что надо еще заплатить за два-три месяца вперед. Если съезжаешь, то предоплата не возвращается. Плюс всякие маркетинговые сборы, контроль со стороны администрации, регламент привоза товара и прочие «прелести». Вообще, договор с такими компаниями крайне жесткий. Я бы даже сказал, кабальный. Он размером как томик «Война и мир», и там все в одни ворота.

Если вы арендуете торговую площадь на этапе открытия торгового центра, то вам еще нужно будет сделать отделку помещения за свой счет. Вам дадут только голые бетонные стены. И все это, конечно, не в счет аренды. Такая практика позволяет держать вас на коротком поводке. Если вы вложили в отделку, допустим, миллион рублей, то вы сделаете все возможное, чтобы не съезжать, пока не «отобьете» их. Объясняется все это очень красиво: «У каждой торговой марки свой фирменный стиль. Поэтому и оформление вы делаете такое, какое хотите». Да, ничего не скажешь. Нужно очень хорошо подумать, прежде чем брать кредит на такое рискованное предприятие.

В некоторых торговых центрах доходит и до того, что надо сдавать чеки с выручкой, чтобы администрация знала, сколько вы примерно зарабатываете. Если, не дай Бог, им покажется, что у вас хорошая прибыль, то вам быстренько поднимут аренду. Не нравится — съезжайте. Другие желающие найдутся.

Отношения арендатора и арендодателя

Важно понимать, что психология любого арендодателя проста — сделать арендную плату максимально высокой, чтобы арендатор платил и не съезжал. Съедете вы только в одном случае — если будете в убытке. Если же будете работать в ноль или в небольшой плюс, едва сводя концы с концами, то, скорее всего, все равно будете стоять и стараться увеличить прибыль. Ведь выйти из розничного бизнеса не так-то легко. Вы же вложились в товар, торговое оборудование, наняли персонал и т.д. Все это время вы, естественно, будете платить аренду.

Казалось бы, арендодатель и арендатор должны зарабатывать примерно одинаково. Но об этом лучше забыть. В России это не работает. Арендодатель интересуется вашим положением дел только чтобы понять, когда можно «закрутить вам гайки» и поднять аренду. 🙂 Такое «взаимовыгодное» сотрудничество трудно назвать симбиозом.

Скрытые платежи

Стоимость аренды зависит от площади. Арифметика, вроде бы, простая: вам говорят, сколько метров помещение, и цену за метр. Вы перемножаете и получаете арендную плату. Но так почти никогда не бывает. По факту оказывается, что вы еще должны платить за проходы, туалеты и т.д. Это, так называемые, общие расходы, которые делятся на всех арендаторов пропорционально занимаемой площади. Также нередко приходится дополнительно оплачивать коммунальные платежи.

Кроме того, очень часто фактическая площадь не соответствует номинальной. Арендодатель вам говорит: «Согласно генплану здесь 32 квадратных метра». Вы меряете рулеткой. Получается 29 метров. Спорить бесполезно — вы все равно заплатите как за 32 метра.

Поэтому лучше спрашивать сразу: какая конечная стоимость аренды с учетом всех расходов и платежей?

Как узнать: стоит место своих денег или нет?

Это самый важный вопрос. Будем исходить из того, что идея аренды помещения под магазин заключается в следующем: вы на время покупаете место, мимо которого ходят ваши потенциальные покупатели.

Если вы уже где-то арендовали торговую площадь, то у вас должна остаться статистика продаж: средний чек и конверсия покупки. На нее и нужно полагаться. Вам нужно ответить на вопрос: сколько мне нужно посетителей в день, чтобы окупить все расходы?

Сначала прикидываете, какая должна быть ежемесячная выручка, чтобы выйти в ноль с такой арендой. Далее делите общую выручку на 30 дней. Получаете ежедневную выручку. Затем делите ее на ваш средний чек. Это будет количество покупок в день. Теперь делим это число на коэффициент конверсии продаж. Получим количество посетителей, необходимых для достижения точки безубыточности.

Далее необходимо визуально оценить: проходят ли мимо этого торгового помещения люди. Можно ли потенциально достичь нужно потока клиентов? Постойте 20-30 минут и просто понаблюдайте. Иногда так можно многое понять. Не доверяйте статистике, которую вам предоставляет администрация. Они вам расскажут, что их торговый центр ежедневно посещает 10000 человек. И что это вам дает? — Ничего. Нужно посмотреть, сколько людей ходят именно возле вашего места. А по-хорошему желательно проверить как в будни, так и в выходной день.

Если вы раньше нигде не стояли и арендуете торговую площадь впервые, то попробуйте примерно оценить показатели среднего чека и конверсии по вашему товару. А потом разделите их на два и посчитайте.

Конечно, такой метод оценки является приблизительным, но это лучше, чем ничего. У меня он прекрасно работал.

Как снизить аренду?

Снизить арендную плату довольно тяжело. Арендный бизнес — это стабильный вид заработка. Поэтому никто не хочет понижаться. Зачастую им проще позвать кого-то другого. При этом еще и поднять аренду. Это очень распространенная практика, когда для нового арендатора цена выше.

Так что снижение арендной платы — это непростой переговорный процесс. Но попробовать стоит, если дела действительно плохи. Все равно вы ничего не теряете. Тут ваш единственный аргумент: «Иначе мне придется съехать».

Рекомендации — как снять помещение под магазин

В заключение дам несколько советов, как арендовать торговое помещение:

1. Никогда не торопитесь

Это как при покупке подержанной иномарки: кажется, что хорошее место вот-вот уйдет, и начинается паника. Не торопитесь. Подумайте хорошенько. Взвесьте все. Оцените проходимость, наличие конкурентов и примите правильное решение.

2. Поговорите с предыдущим арендатором

Если есть такая возможность, то это будет очень полезно. Сможете узнать много интересного. При этом фильтруйте негатив неудачливого предпринимателя, вычленяйте суть.

3. Внимательно читайте договор аренды

Договаривайтесь на берегу. Если что-то непонятно по договору — спрашивайте. Старайтесь изменить пункты, которые вам не нравятся. Никогда не верьте на слово арендодателю и не доверяйте фразам на подобие: «Да это просто типовой договор. На самом деле таких ситуаций никогда не бывает». В спорной ситуации именно на договор вы и будете ориентироваться.

Читайте также:  Мотивация на неделю: найти свой рынок, обхитрить соперников, подружиться с клиентом

Дополнительно рекомендую почитать нашу статью об одностороннем расторжении договора. Там есть информация, в том числе, и по договору аренды. Когда будете съезжать, вам это понадобится.

4. Не вкладывайтесь в чужую инфраструктуру

Избегайте делать ремонт или отделку арендуемых помещений не в счет аренды. Это называется «неотделимое улучшение», и деньги вам за это никто не вернет.

5. Никаких страховых депозитов

Вы должны иметь возможность съехать в любой момент с наименьшими финансовыми потерями, если вдруг бизнес не пошел, или продажи по какой-то причине упали. Все бывает.

6. Подписывайте акт приема-передачи, когда съезжаете

Нередки случаи, когда арендатор съехал и забыл подписать акт-приема передачи с арендатором о том, что возвращает помещение в надлежащем виде. Спустя несколько месяцев или даже лет можно получить «письмо счастья» с требованием оплатить аренду за весь этот период. Будьте внимательны.

Заключение

В идеале, конечно, уходить от аренды в интернет, но это все равно до конца невозможно, т.к. есть категории товаров, которые покупают только в розницу. Это касается всего, что надо мерять, трогать и держать в руках. Поэтому хотелось бы, чтобы аренда торговых площадей оказалась для вас как можно менее болезненной. Совсем приятной она быть не может, потому что это все-таки регулярные постоянные издержки, и, порой, довольно существенные. Но если благодаря моей статье вы набьете себе меньше арендных шишек, то я буду очень рад. 🙂

Автор статьи: Кярня Антон, предприниматель

Помещение для бизнеса: купить или арендовать?

Как и на рынке жилья, в коммерческой недвижимость вопрос «Купить или арендовать?» вызывает едва ли не шекспировские страсти. У сторонников аренды одни доводы. У тех, кто настроен на покупку, – другие. Попробуем разобраться, чьи аргументы сильнее.

Чувство собственности

Главный плюс приобретения коммерческой недвижимости – независимость. Действительно, собственник, в отличие от арендатора, не зависит от настроения наймодателя, его желания изменить ставку, условия договора, внезапного решения продать помещение и пр. Кроме того, он вправе провести именно такой ремонт, какой считает нужным, и сделать перепланировку под свой бизнес

Антон Коновалов директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty

Как считает Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar, важным аргументом в пользу приобретения является тот факт, что владение недвижимостью работает на репутацию компании, повышает ее авторитет в глазах инвестора. Будучи владельцем коммерческого помещения проще получить кредит на развитие бизнеса в банке (под залог недвижимости).

Самый важный аргумент против приобретения коммерческого помещения – значительный объем свободных средств. Конечно, можно взять банковский кредит, но не более чем на 70% от стоимости объекта. Например, при покупке помещения стоимостью 15 млн рублей нужно вложить как минимум 4,5 млн рублей своих средств либо изъять эту сумму из оборота. Для малого бизнеса это задача зачастую не выполнима.

Также нужно понимать, что дополнительные средства потребуются на ремонт помещения и его модернизацию. И вообще, все заботы о поддержании помещения в должном состоянии, растущие с каждым годом налоги и коммунальные платежи, – теперь только ваши.

«Покупка целесообразна, если у вас есть уже раскрученный бизнес, вы выкупаете приносящее прибыль помещение, которое сейчас арендуете. Но при этом всегда есть риск, что рядом откроется более сильный конкурент, и бизнес пойдет на спад. В таком случае продать ненужное помещение сложнее, чем расторгнуть договор аренды», – предупреждает Антон Белых, генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty.

Аренда: снижаем риски

«Арендуя помещение, вы переплачиваете и просто отдаете свои деньги чужому человеку!», – говорят сторонники приобретения недвижимости. Однако при покупке помещения в кредит заемные средства с процентами все равно придется отдавать чужому банку, поэтому разница невелика. Если, разумеется, владелец бизнеса покупает помещение не на свои деньги.

К условным минусам аренды относят определенную зависимость от настроения собственника помещения. Хотя, по словам Александра Лунина, ведущего менеджера департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья», эта зависимость, как правило, гораздо ниже, чем на рынке жилья, и регулируется договором аренды. В случае, когда документ составлен грамотно, прописана фиксированная сумма платежа, срок его выплаты, срок самого договора, указаны условия возможного повышения ставки (например, при достижении определенного курса доллара), условия расторжения, штрафные санкции, пребывание на арендованной площади будет вполне комфортным.

плюсы аренды – освобождение денег на развитие бизнеса и высокая мобильность.

В случае, когда бизнес привязан к определенной локации, точнее, к потоку потенциальных клиентов, помещение лучше арендовать, рассказывает Антон Коновалов. Если этот поток по какой-то причине снизился, можно сменить локацию и таким образом поправить дела.

Новичкам в бизнесе помещение для начала лучше арендовать, так как вложения и риски в этом случае гораздо ниже, считает Антон Белых. Это позволит освободить средства для развития, сделает вашу компанию более мобильной. При успешном развитии можно рассматривать вариант приобретения недвижимость в собственность.

1. Оцените, насколько объект соответствует потребностям вашего бизнеса.

2. Проанализируйте окружение. Проведите технический аудит (фундамент, перекрытия, электрические мощности, состояние коммуникаций), чтобы понять, можно ли вести бизнес с учетом всех норм и правил.

3. Просчитайте ликвидность объекта с учетом периода окупаемости.

Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья»

Что лучше, взять в аренду готовый магазин или арендовать помещение

Что лучше – приобрести готовый магазин или переоборудовать под него подходящее помещение? Давайте сначала разберемся в терминологии. Под понятием приобретения готового магазина, будем подразумевать покупку права аренды, а не самого помещения.

Дело в том, что покупка коммерческих торговых площадей, это прямая инвестиция. Вы можете сами не торговать, а сдавать эти площади в аренду и получать пассивный доход. В случае необходимости, ликвидные площади не сложно продать и цены на них только растут.

Второй вариант, просто аренда торгового помещения для открытия в нем магазина.

В любом случае, перед тем как подыскивать вариант, стоит составить подробный бизнес-план (хотя бы для личного пользования) и, проведя ряд исследований, выбрать для начала именно тот товар, который пользуется популярностью. Вне зависимости от того, планируется ли взять в аренду действующий магазин или только помещение.

Модель развития

То есть вам понадобится некая модель развития магазина. Разберем это подробнее.

Первое, что вам нужно сделать для такой модели, это определить прогнозный товарооборот вашего будущего магазина. Эта самая трудная и ответственная задача. Именно от этой цифры будут делаться все остальные расчеты. Ошибетесь здесь, получите недостоверные результаты.

Далее, вы сможете рассчитать реализованную наценку. Для этого вам нужно знать прогнозный товарооборот и процент вашего торгового наложения. Получаете некую цифру, из которой вычитаете ваши затраты: аренда, зарплата и прочее. То что у вас получилось, это ваша чистая прибыль.

Сделав прогноз товарооборота хотя бы на два года, вы сможете рассчитать время выхода на точку безубыточности и сроки окупаемости проекта. Если, по вашим расчетам окупаемость получается более двух лет, задумайтесь над целесообразностью этого варианта.

Теперь по помещению

Значимым показателем будет фактор наличия серьезных конкурентов. Район, где располагается множество торговых точек с однообразным товаром в едином ассортименте (даже если это рынок и не ТЦ) лучше не выбирать.

Действующее торговое предприятие вряд ли будут продавать в таком месте от хорошей жизни. Магазин «с иголочки», который может привлечь какое-то количество покупателей своей новизной, так же легко их и растеряет под давлением конкурентов.

Таким образом, здесь две проблемы. Либо трафик хороший, но много конкурентов, либо конкурентов не много, но и трафика нет.

Покупка права аренды

Большинство продающих право аренды делает это в связи с проблемами с прибылью. В причинах обычно пишут: в связи с переездом в другой город, нужны инвестиции в основной бизнес, не профильный актив, и уже совсем “просто песня” – бизнес создавался изначально для продажи. Но не все так печально. Хорошие варианты, все таки попадаются. Только будьте внимательны и критично настроены.

При покупке права аренды, есть уже большой плюс. Вы знаете все финансовые показатели магазина и вам не надо ничего прогнозировать. Просто хорошенько “потрясите” владельца бизнеса, что бы получить от него всю нужную вам информацию и проверьте ее.

Любой действующий магазин имеет уже сложившийся круг клиентов, которые, даже после смены его владельца, будут постоянными посетителями. Однако чтобы привлечь новых (особенно из других районов), предпринимателю придется сделать серьезные вложения в его рекламу. Впрочем, рекламная компания для тех, кто решил взять в аренду помещение под магазин – тоже одна из основных статей расходов.

Взять в аренду уже действующий магазин – значит, полностью освободить себя от забот о переоборудовании помещения и подведении необходимых коммуникаций. Тем не менее, именно от стоимости всех нововведений, сделанных прежним владельцем или хозяином торгового помещения, и будет зависеть стоимость права уступки аренды. А она может быть довольно высокой.

Обычно посредники или владельцы, предлагающие предпринимателям такой бизнес, стараются привести его в идеальный порядок – и в плане помещения, и в отношении бухгалтерии и связей с поставщиками. Однако за внешним лоском может скрываться все что угодно. Но об этом арендатор узнает уже после подписания договора.

С одной стороны, готовый магазин уже ориентирован на определенный ассортимент, и начать торговлю в нем намного легче. Но, с другой, все попытки расширить впоследствии список наименований товаров могут вызвать непонимание постоянных покупателей или, того хуже, разрыв договоров с поставщиками.

Аренда помещения

Те, кто решил взять в аренду площадь под магазин, конечно, знают, что организация торговли потребует значительных средств на ремонт и переоборудование помещения в соответствии с требованиями СЭС и пожарной охраны. Но зато арендатор сможет обустроить и оформить его по своему желанию. Если, конечно, это не противоречит условиям договора, заключенного с владельцем.

Помещение должно иметь центры притяжения, желательно неподалеку от остановок, транспортных развязок, учреждений. Это поможет торговому предприятию наладить более-менее приличную торговлю на первых порах. «Минусом» здесь будет незаметная, но неуклонная переориентация магазина под вкусы постоянных покупателей. А это не всегда хорошо для развития торговли.

Лучше всего сначала выбрать помещение небольшой площади, даже если оно расположено «на бойком месте». Точнее даже будет сказать так: старайтесь брать столько, сколько вам необходимо для организации торговли, без излишков площадей. Помните, каждый лишний метр, снижает вашу рентабельность. Если по техническим причинам этого сделать не удается, подумайте о субаренде и пропишите такую возможность в договоре аренды сразу же.

Потенциальным покупателям может не понравиться ассортимент, несмотря на бурную рекламную компанию. И все расходы на организацию работы, переоборудование помещения и закупку товаров могут пойти прахом.

То есть, здесь минус в том, что будущий оборот магазина вам нужно прогнозировать. И есть риск ошибки в худшую сторону. Советую учитывать все факторы при таком прогнозе и делать его пессимистичным. Пускай он потом будет лучше, чем вы ожидали, а не наоборот.

Ссылка на основную публикацию