Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Аренда или кабала? Какие сюрпризы могут поджидать при арендовании помещения?

Подводные камни аренды нежилых помещений. Предостережения профессионалов

Главный вопрос для любого предпринимателя – где найти подходящее место для обитания своего бизнеса? Наиболее распространенный вариант – снятие нежилого помещения в аренду. Рынок услуг предлагает нам аренду офисных помещений, складских комплексов, торговых площадей и многое другое. Их стоимость варьируется в зависимости от района, косметического состояния, размеров, новизны и много чего еще. Но важно ведь не только найти подходящее помещение. Нужно еще взять его в аренду так, чтобы выгода была максимальной, а риск минимальным. Понятно, что последнее будет таковым только в том случае, если есть договор аренды, но практика показывает, что при составлении данного договора нередко возникают вопросы, от решения которых зависит не только правильность составление документа, но и степень заложенных в нем правовых рисков. Итак, что необходимо знать и учитывать при составлении договора аренды нежилого помещения?

Лучше перепроверить

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному собственником, — говорит директор аутсорсинговой компании «ЮрфинэкC» Юрий Романченко. — Поэтому, прежде чем подписать договор, нужно удостовериться, что помещение действительно находится в собственности арендодателя. Для этого необходимо затребовать у него свидетельство о праве собственности на объект аренды.

Этот документ, предупреждают юристы, нужно очень внимательно изучить. Важно убедиться в том, что арендодатель действительно имеет право на подписание такого типа договора (это должно быть указано в уставе или подтверждаться доверенностью). Не лишним будет и обратиться в территориальный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы уточнить сведения о наличии зарегистрированных прав на интересующее вас помещение. Государственная регистрация носит открытый характер, поэтому сделать это довольно просто.

Договор, подписанный неуполномоченным лицом, может быть признан судом недействительным, — предупреждает Юрий Романченко.

Составляться договор аренды на нежилое помещение, естественно, должен в письменном виде. Количество оригинальных экземпляров при этом ровно числу сторон договора. Правда, в том случае, если требуется государственная регистрация документа, составляется еще один экземпляр – для регистрирующего органа.

Важно все учесть

Теперь о том, что должно быть указано в договоре. А указаны в нем должны быть все существенные характеристики помещения: адрес, этаж, место нахождения на этаже, наименование (нежилое помещение, часть нежилого помещения), инвентарный номер, функциональное назначение (офисное, производственное, складское и т.п.) и площадь.

В ряде случаев договор признается незаключенным при наличии только адреса здания, площади и плана помещения с экспликацией, поскольку этих сведений недостаточно для идентификации имущества, — акцентирует внимание Юрий Романченко. — Их наличие не свидетельствует о согласованности предмета аренды, так как отсутствуют указания на расположение помещений в здании (этаж), количество нежилых помещений, их номера и прочие характеристики. Также договор может быть признан незаключенным при несоответствии характеристик, указанных в договоре, фактическим характеристикам объекта аренды.

Разумеется, из правил бывают исключения и иногда договор аренды признается заключенным, если расхождение фактических и договорных характеристик произошло в результате технической ошибки. Но то, что ошибка была технической, еще нужно доказать.

У судов нет единой позиции насчет расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета, поэтому судьбу подобных судебных споров предопределить трудно, — говорит Юрий Романченко. — Большая часть судей считает, что в этом случае договор аренды должен быть признан незаключенным. Договор аренды может быть признан заключенным, только если «у арендодателя отсутствует иное аналогичное имущество» или расхождения в описании предмета аренды являются незначительными.

Не чаще раза в год

Существенный момент сделки – финансовый. В договоре аренды нежилого помещения обязательно должен быть указан размер арендной платы.

Если условия о размере арендной платы в договоре отсутствуют, документ считается недействительным с момента подписания, — предупреждают юристы «ЮрфинэкC». — И правила определения цены, предусмотренные статьей гражданского кодекса о цене за «аналогичные услуги» при «сравнимых обстоятельствах» в таких случаях не применяются.

Согласно законодательству менять арендную плату можно не чаще одного раза в год.

Поэтому в договор не может быть включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем раз в год, — говорит Юрий Романченко. — Такое условие является ничтожным. Большинство судов трактуют это условие так, что арендная плата может быть изменена не ранее чем через год после заключения сделки и не чаще чем раз в год в последующем. Отсюда также следует, что размер арендной платы по договору, заключенному на срок менее одного года, не подлежит изменению.

Нужно иметь в виду, что, кроме уплаты арендной платы, арендатор обязан еще и нести расходы на содержание имущества. Разумеется, если иное не установлено законом или договором аренды. К расходам на содержание имущества относятся расходы по компенсации коммунальных платежей, эксплуатационному обслуживанию здания и территории и прочее.

Акты судебной практики дополнительно подтверждают, что затраты на содержание и ремонт общего имущества здания, в котором расположено арендуемое помещение, не относятся к расходам арендатора по содержанию имущества, поэтому они должны оплачиваться собственником помещения, — уточняет Юрий Михайлович.

Иначе говоря, арендодатель обязан производить капитальный ремонт, а арендатор – текущий. Условия о порядке проведения всех видов ремонта обязательно должны быть вынесены в отдельные положения договора.

Так же хотелось бы отметить, что стороны должны оговорить вопрос об улучшении арендатором помещения, — говорит Юрий Романченко. – Это, например, касается перепланировки. По закону, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения имущества (помещения), он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, после прекращения договора. Если согласования проведения улучшений не было, стоимость, по закону, не возмещается. Однако данный вопрос должен быть непременно уточнен сторонами в договоре.

Важна каждая тумбочка

Еще один важный документ – акт приема-передачи помещения, который так же, как и договор аренды, в обязательном порядке подписывается обеими сторонами. В этом акте должны быть указаны состояние нежилого помещения, его особенности, наличие какого-либо имущества (техники, предметов обстановки) и другие детали, заслуживающие внимания и отражения в документе.

Отсутствие указанного акта может явиться препятствием для использования помещения арендатором, — говорит Юрий Романченко. — Кроме того, именно с моментом передачи имущества суды связывают возникновение права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц. Бывает, конечно, так, что суды признают фактическое использование имущества как передачу имущества арендатору, несмотря на то, что акт приема-передачи этого имущества отсутствует, но я бы не рекомендовал рассчитывать на то, что именно ваш случай продолжит эту череду исключений.

Казалось бы, очевидно, но на всякий случай уточним, что при прекращении договора аренды арендованное имущество возвращается арендодателю с соблюдением тех же правил, что и при заключении договора. Но на договоре и акте приема-передачи помещения в аренду необходимые для заключения сделки документы не заканчиваются.

К договору аренды нежилого помещения обязательно прилагаются соответствующие кадастровые паспорта, поэтажные планы, схемы и экспликации, на которых отмечены помещения, являющиеся объектами аренды, — говорит Юрий Романченко. — При наличии таких планов и схем предмет договора аренды признается согласованным.

Передаваемые в аренду площади, предупреждают юристы, должны быть выделены на плане (схеме), а все изменения (исправления) должны быть согласованы сторонами. В приложениях к договору и актах приема-передачи должна быть ссылка на договор.

Обязательное условие

Жилые и нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу, право на которое и сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации, — говорит Юрий Романченко.

Правда, это только в том случае, если договор аренды заключается на срок более одного года. Если менее – государственная регистрация не нужна.

Не требуется государственная регистрация и в том случае, если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, в дальнейшем продлевается на срок менее одного года, — уточняет директор «ЮрфинэкC». — При этом договор может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора.

Как бы то ни было, заключение подобных сделок – дело довольно рискованное. Поэтому прежде чем заключать договор, обязательно проконсультируйтесь с юристом. Внимательно ознакомьтесь со всеми пунктами соглашения, реально оцените свои платежеспособные возможности. И только после этого принимайте окончательное решение. Ведь вы выбираете место для реализации своего собственного дела, а в таких вещах спешка крайне не рекомендуется.


Петрозаводск, ул. Андропова, д.15, офис 501, тел/факс: 59-45-00, 28-03-03

Самые опасные аспекты договора аренды помещения

Ремонт и «неотделимые улучшения»

Крайне важно указать в договоре, в каком состоянии передается вам помещение. Требуется ли ему ремонт и за чей счет будет делаться этот ремонт. Вероятнее всего, за счет арендатора, но важно понять и договориться письменно, что в случае досрочного расторжения договора вам (арендатору) бы возместили те затраты, которые вы сделали в виде «неотделимых улучшений» — ремонта.

Бывают случаи, что в договоре аренды предусмотрено не то, что возмещение, а наоборот — дополнительная оплата арендатором работ по демонтажу и ремонту после его выезда (вне зависимости от причин расторжения договора) — решать вам, но нам кажется, что это кабала.

Также в договоре было бы неплохо конкретизировать, что именно является неотделимым улучшением. Например, кондиционеры, которые вы поставите, как арендатор, в помещении можно вам вывезти при расторжении договора или нет. Что делать со следами наличия этих кондиционеров (дырки в стенах, специальные короба-отводы) — об этом следует договориться «на берегу» — при заключении договора.

Правила поведения и штрафы

Часто арендодатель вписывает множество правил поведения сотрудников и гостей арендатора в сдаваемом помещении. Перечень начинается с понятного нам «не разводить открытый огонь» до менее понятного «содержать помещение в чистом виде» и «не проявлять аморальное поведение».

Читайте также:  Теремок – Русские блины. Пакет инструкций вместо франшизы

Важно указать, что данные перечни поведения сопровождаются внушительными штрафами, а некоторые из них являются основаниями к штрафному расторжению договора аренды по инициативе арендодателя без какого-либо возмещения.

Подписывая такие пункты, помните, что вы не можете контролировать поведение потребителей — лиц, которые пришли приобрести у вас товар (в договорах они значатся «гостями»). Если вдруг ваши потребители закурят в помещении или сделают нечто «запрещенное», то вас легко могут оштрафовать на внушительную сумму, а вы ничего не сможете предъявить потребителю.

Более того, даже с собственных сотрудников вы не сможете взыскать уплаченный арендодателю штраф, так как это противоречит Трудовому кодексу РФ. Можно, конечно, написать много внутренних регламентов о депремировании и штрафах, но важно понимать, что если сотрудник откажется платить, то в суде по такому спору работодатель, вероятнее всего, проиграет.

Обеспечительный депозит

Многие договоры предусматривают обеспечительный депозит — у него много названий, но суть одна — это некая сумма, которую уплачивает арендатор при заключении договора, так сказать, «за оплату последнего месяца и сохранность помещения».

Крайне важно убедиться на каких основаниях арендодатель (который держит этот депозит) может списывать оттуда деньги. Не допускайте возможности списания денежных средств без вашего прямого указания и/или одобрения, иначе все эти вымышленные и незаконные штрафы (см. п. 2 этой статьи) будут списаны автоматически с вас без какого-либо «суда и следствия».

Также важно четко описать и представлять себе процедуру возврата этого обеспечительного депозита: когда, в течение какого времени, в каком размере вам его вернут.

Условия расторжения договора аренды

Кроме стандартных, указанных в Гражданском кодексе РФ, условия расторжения договора арендодатели стали повсеместно вписывать достаточно странные условия расторжения.

Например, какое-нибудь «неподобающее поведение сотрудников арендатора» может повлечь по договору одностороннее расторжение. Этого, конечно, нельзя допустить. Если какая-либо «провинность» арендатора устранима, то добивайтесь включения в договор условия, что сначала арендодатель должен уведомить вас о нарушении, затем вам будет предоставлена возможность исправить данное нарушение и вот только в случае, если вы ничего не исправили, может ставиться вопрос о расторжении договора. При этом, чаще всего, такие «штрафные расторжения» сопровождаются полным удержанием обеспечительного депозита либо, что хуже, еще и дополнительными штрафами.

Не забудьте разобраться и закрепить в договоре, что будет со сделанным вами ремонтом и другими «неотделимыми улучшениями», если вдруг арендодатель по своей инициативе решит, что через месяц после того, как вы закончили свой дорогостоящий ремонт, он хочет с вами расторгнуть договор.

Чтобы иметь право, надо знать право

Договор аренды. На какие требования обратить внимание?

Леонид Титов, юрисконсульт юридической фирмы Alta Via

Перед заключением договора аренды нежилого помещения предприниматели обычно руководствуются рядом важных для них показателей, таких как цена, срок, наличие коммуникаций, местоположение и транспортная доступность. Часто случается так, что потенциальный арендатор, увидев удачное сочетание этих параметров, «не глядя» подписывает договор аренды, фактически становясь заложником арендодателя, так как договор аренды может содержать ряд условий, которые крайне невыгодны для потенциального арендатора.

Риски сторон при заключении договора аренды нежилого помещения

Список ниже — далеко не полный, однако в нем приведены наиболее часто встречающиеся ситуации, и на эти риски стоит обратить особое внимание при заключении договора аренды.

Потенциальные риски арендодателя:

· помещение может быть использовано не по назначению;

· арендодатель может не получить арендную плату или получить ее не полностью или позже оговоренного срока;

· имущество арендодателя может быть повреждено в ходе эксплуатации;

· арендатор может исчезнуть, а на его месте окажутся кредиторы арендатора и/или правоохранительные органы.

Потенциальные риски арендатора:

· в аренду могут сдать помещение, на которое арендодатель не имеет права;

· в аренду (субаренду) могут сдать помещение без разрешения собственника или залогодержателя (в таком случае договор аренды может быть оспорен);

· арендодатель может сильно увеличить арендную плату во время исполнения договора;

· арендодатель может сдать в аренду помещение, не предназначенное для целей арендатора, не уведомив его об этом;

· техническое состояние помещения, принятого в аренду, может сильно отличаться от заявленного арендодателем и принятого по акту.

В современной практике при заключении договора аренды преимущество чаще всего находится на стороне арендодателя. Целью арендатора является смягчить жесткие условия собственника помещения, избежать навязывания дополнительных обязательств и по возможности включить в договор свои условия. В нынешних условиях рынка недвижимости, когда помещения долгое время пустуют, это не так уж и сложно.

Проверка документов и осмотр помещения

Перед заключением договора аренды необходимо тщательно осмотреть помещение, в случае, если оно находится в многоквартирном жилом доме, по возможности опросить жильцов, узнать, есть ли незарегистрированные договора залога или аренды помещения, и обязательно необходимо запросить у арендодателя следующие документы:

1) Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);

2) Документ, на основании которого арендодатель владеет помещением (договор аренды, договор купли-продажи, распоряжение государственного или муниципального органа и т.д.);

3) Документы, подтверждающие полномочия лица, которое будет подписывать договор со стороны арендодателя;

4) Договоры на подключение помещения к коммуникациям (электричество, газ, канализация);

5) Паспорт БТИ на помещение.

После этого можно приступать к проверке непосредственно договора аренды помещения.

Проверка договора аренды

Договор должен содержать максимально полное описание объекта аренды — кадастровый номер (если имеется), адрес, площадь, количество комнат и иные параметры помещения, прописанные в выписке из ЕГРН. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор — незаключенным.

В договоре должна быть четко прописана цель использования помещения (назначение) — ресторан, парикмахерская, магазин продуктов и т.п. Тогда в случае, если помещение нельзя будет использовать по назначению по какой-либо причине, о которой арендатор не знал при заключении договора, его можно будет расторгнуть в судебном порядке без каких-либо последствий для арендатора.

В договоре аренды нежилого помещения должна быть четко прописана стоимость аренды и порядок оплаты, а также возможность арендодателя повысить арендную плату во время действия договора. В настоящее время арендодатель по закону не имеет права в одностороннем порядке повышать арендную плату (ранее на протяжении длительного времени повышение являлось нормой). Согласно ст. 614 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год».

Чтобы избежать дальнейших споров, лучше, чтобы в договоре был прописан размер НДС, а если арендодатель не является плательщиком НДС, то это необходимо отразить и запросить у арендодателя подтверждающий документ.

В соответствии с действующим законодательством, в стоимость аренды помещения включается исключительно стоимость аренды земельного участка, на котором располагается здание. Все остальные расходы чаще всего несет сам арендатор. В договоре аренды немаловажно предусмотреть, кто будет оплачивать текущие расходы, такие как расходы на текущий ремонт, коммунальные платежи, уборка и вывоз мусора, обеспечение помещений пожарной и охранной сигнализацией, телекоммуникации и другие. Для удобства арендатора в договор аренды можно добавить условие о включении в размер арендной платы всех этих расходов. Это позволит снять с себя часть хлопот, но нужно учитывать, что арендодатель может завысить стоимость таких услуг или коммунальных платежей. Обратите внимание, что плата по договору аренды не может состоять лишь из одних коммунальных платежей, такие договоры признаются судами недействительными. Для удобства все услуги, которые оказываются арендодателем, можно включить в приложение к договору аренды нежилого помещения.

Существенным условием договора аренды является его срок. Договор аренды нежилого помещения может быть краткосрочным (заключенным менее чем на один год) или долгосрочным (на год и более). Краткосрочные договоры аренды не подлежат государственной регистрации, долгосрочные — подлежат.

Изучая проект договора аренды, необходимо обратить внимание на режим использования помещения, в том числе на такие аспекты как:

1) порядок согласования с собственником помещения переустройства и перепланировки: следует предусмотреть возможность сохранить помещение в перепланированном виде после прекращения договора аренды;

2) порядок установки отделимых и неотделимых улучшений. В случае, если планируется произвести неотделимые улучшения, следует указать, за чей счет они будут производиться, предусмотреть возможность сохранения отделимых улучшений за арендатором и демонтаж неотделимых улучшений за счет арендодателя;

3) порядок передачи помещения в субаренду с согласия или без согласия арендодателя;

4) порядок передачи права аренды в залог;

5) порядок доступа в помещение;

6) порядок установки рекламы на фасаде здания, в котором располагается помещение, и многое другое.

Одним из важнейших пунктов в договоре аренды нежилого помещения является возможность его досрочного расторжения. Современное законодательство не предусматривает возможности одностороннего отказа от договора аренды во внесудебном порядке. А чтобы отказаться от договора аренды в одностороннем судебном порядке, необходимо грубое нарушение одной из сторон своих обязательств (например, арендодатель не передает имущество в пользование арендатору или не допускает его в переданное в аренду помещение). Для того, чтобы избежать споров, связанных с отказом от договора аренды, необходимо четко прописать порядок одностороннего отказа от исполнения договора (например, арендатор может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды путем направления уведомления в адрес арендодателя за 3 месяца) или четко прописать случаи, когда стороны могут в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора аренды.

Важнейшим аспектом договора аренды, на который необходимо обратить внимание арендатору, является момент и способ передачи имущества от арендодателя к арендатору. Обычно помещение передается из рук в руки по акту приема-передачи. Рекомендуется подробно отражать в акте состояние помещения на момент передачи, в том числе фиксировать все недостатки передаваемого в аренду помещения. В договоре должно быть четко прописано, в какой момент стороны должны подписать такой акт:

· после государственной регистрации договора аренды;

· после поступления авансового платежа;

· в момент подписания договора аренды;

· после окончания ремонтных работ.

В настоящее время вопросы регулирования договора аренды достаточно полно изложены в современном российском законодательстве. Однако часто возникают вопросы, которые требуют не только юридических знаний, но и большого практического опыта, в том числе хорошего знания судебной практики. Законодательство в последнее время дает гораздо большую свободу субъектам при договорных отношениях, используя фразу: «если иное не предусмотрено договором». Предусмотреть договором можно многое, закон оставляет это на усмотрение сторон, и договор аренды должен детально отражать все условия, выходящие за рамки императивных норм гражданского права.

Читайте также:  Как создать онлайн газету?

Кабальный договор аренды

#1 RedMe RedMe —>

Сообщение отредактировал RedMe: 12 Октябрь 2006 — 18:58

#2 SuperBig SuperBig —>

  • Старожил
  • 1 157 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    Что бы такое придумать? Народ! Дайте умную мыслю.
    ЗФ: ни один, ни другой договоры аренды не зарегистрированы.

    Возбуждение уголовного дела по факту мошенничества руко-ва банка и бывшего гены, проплата уг. дела (иначе вас пошлют) и «договорняк» последующий с банком.
    Законными способами походу дела тут уже ничего не решить, если по двум основаниям с треском все пролетело, и суд даже подлинник договора у банка не удосужился истребовать, то купили все скорее всего.
    Можете конечно еще основания признания сделки недействительной перебрать и подумать над темой с восстановлением сроков для обжалования.

    Можно еще продать третьему лицу и тем самым избавится от

    убытки в виде коммуналки и земельного налога.

    Сообщение отредактировал SuperBig: 12 Октябрь 2006 — 19:21

    #3 RedMe RedMe —>

    Возбуждение уголовного дела по факту мошенничества руко-ва банка и бывшего гены, проплата уг. дела (иначе вас пошлют) и «договорняк» последующий с банком.

    Можете конечно еще основания признания сделки недействительной перебрать и подумать над темой с восстановлением сроков для обжалования.

    Спасибо. Действительно, ведь физик

    Есть еще идеи? Можно рассмотреть и беспредельные

    #4 kuropatka kuropatka —>

  • Partner
  • 21 327 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    На самом деле банк арендует помещение не на 3 года, как в договоре иностранца, а на 25 лет.

    ни один, ни другой договоры аренды не зарегистрированы.

    #5 SuperBig SuperBig —>

  • Старожил
  • 1 157 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    Можно рассмотреть и беспредельные

    #6 RedMe RedMe —>

    Тогда они не недействительны, а попросту незаключены

    #7 SuperBig SuperBig —>

  • Старожил
  • 1 157 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    Тогда они не недействительны, а попросту незаключены.

    Обратился с иском в суд общей юрисдикции о признании договора аренды с банком незаключенным.

    я бы еще раз перепродал это здание и предъявлял иск уже от нового собственника.

    #8 Денежка Денежка —>

    К сожалению, они заключены в январе 1998г. , т.е. до вступления в силу ФЗ «О госрегистрации. «

    #9 evg28 evg28 —>

    #10 RedMe RedMe —>

    А он в январе в силу и вступил. 28 числа

    Правда, регистрировать договоры аренды этот закон не велел до 2003 года

    А велел их регистрировать Гражданский кодекс, ч. 2. Который с 1 марта 1996 года.

    Ну. некое подобие гос. регистрации было. в тер. органах по управлению имуществом субъектов (В Москве- в Москоимуществе). Но только в отношении помещений, находящихся в госсобственности.

    Так что все одно не заключенные это договоры. Если НИКАКОЙ регистрации не было.

    По изложенным выше причинам регистрации договора аренды в данном случае, к большому сожалению, не требовалось

    А само ООО Еще не пропустило срок исковой давности для обращения в арбитраж по основанию незаключенность договора?

    я так понимаю при длящихся правоотношениях(в части действия договора аренды) ООО срок исковой давности может исчислять с момента продажи здания физику

    Даже, если бы мат-прав. интерес был, продано помещение было намного свыше 3 лет назад.
    Спасибо всем большое за участие в проблеме.
    Народ! Подключайтесь! Посоветуйте чтндь ещё.

    Добавлено в [mergetime]1160727671[/mergetime]

    Чопик-фирму однодневку или бригаду бомбил с рейдом на помещения ночью и выносом всего что есть у банка, включая документы по аренде. Но это уже совсем будет —

    Было бы всё в порядке, если бы это не был банк. А так — ограбление припишут. Ни одни бравы молодцы на такое не пойдут

    Добавлено в [mergetime]1160727805[/mergetime]
    Сейчас бедняге иностранцу 500 000 рублей выставили платы за землю под объектом. А арендная плата за весь период действия договора — 230 000 рублей. Кстати, я немного ошиблась. Договор заключен не на 25, а на 50 лет. Нормально так, да?

    #11 kuropatka kuropatka —>

  • Partner
  • 21 327 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    Даже, если бы мат-прав. интерес был, продано помещение было намного свыше 3 лет назад.

    Так продайте его снова — отчуждению это не препятствует. Более того — поскольку обременений не зарегистрировано, это еще одно такое «доказательство по понятиям», что аренда незаключена.

    И соответственно, для нового собственника срок ИД пойдет с момента регистрации перехода ПС.

    #12 Денежка Денежка —>

    Закон вступил в силу 31 января.

    Правда, регистрировать договоры аренды этот закон не велел до 2003 года

    Пардон, откуда такой вывод?

    О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ И ДОПОЛНЕНИЙ
    В ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН «О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
    ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ»
    16. В статье 26:
    в наименовании слово «права» исключить;
    в пункте 1:
    абзац первый изложить в следующей редакции:
    «1. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.»;
    в абзаце втором слова «права аренды» заменить словами «договора аренды»;

    Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
    2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

    #13 SuperBig SuperBig —>

  • Старожил
  • 1 157 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    И соответственно, для нового собственника срок ИД пойдет с момента регистрации перехода ПС.

    #14 Treat Treat —>

    Для анализа наверное необходимо посмотреть сам заключенный договор аренды и судебные решения, вдруг будет какая-нибудь зацепка.

    Добавлено в [mergetime]1160732199[/mergetime]
    Вообще то условия о том, что Арендодатель в счет арендной платы в 5 копеек самостоятельно и за свой счет оплачивает налоги и коммунальные платежи являются основанием для взыскания с Банка убытков и расторжении договора по признаку его кабальности.По поводу уголовки, безусловно у банка есть своя СБ и не факт что ускорение в возбуждении дела обернется сасим делом.

    Можно подробнее о том, кто и в каком порядке оплачивает коммунальные платежи, с кем заключены соответствующие договоры?
    Для начала наверное следует новому собственнику написать претензию, связанную с прямыми убытками Арендодателя, потом уж готовить иск в суд о расторжении и взыскании убытков.

    #15 6yp 6yp —>

    иск то о чем от нового собственника? нечинение препятствий?

    #16 SuperBig SuperBig —>

  • Старожил
  • 1 157 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    от нового арендатора, с зарегистрированным договором

    #17 Денежка Денежка —>

    30 ноября 1994 года N 52-ФЗ
    ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
    О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЧАСТИ ПЕРВОЙ ГРАЖДАНСКОГО
    КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
    Статья 8. Впредь до введения в действие закона о регистрации юридических лиц и закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

    26 января 1996 года N 15-ФЗ
    ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
    О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЧАСТИ ВТОРОЙ
    ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
    Статья 6. Нормы части второй Кодекса о порядке заключения и форме договоров отдельных видов, а также об их государственной регистрации применяются к договорам, предложения заключить которые направлены после введения в действие части второй Кодекса. К договорам, предложения заключить которые направлены до 1 марта 1996 года и которые заключены после 31 марта 1996 года, применяются нормы части второй Кодекса о форме договоров отдельных видов, а также об их государственной регистрации.
    Впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом.
    Нормы части второй Кодекса, определяющие содержание договоров отдельных видов, применяются к договорам, заключенным после введения ее в действие.

    #18 SuperBig SuperBig —>

  • Старожил
  • 1 157 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    Вообще то условия о том, что Арендодатель в счет арендной платы в 5 копеек самостоятельно и за свой счет оплачивает налоги и коммунальные платежи являются основанием для взыскания с Банка убытков и расторжении договора по признаку его кабальности.По поводу уголовки,

    а, что по кабальной сделке все полученное ранее виновной стороной получит разве не потерпевшая сторона? — бывший собственник ООО?

    Оспорить сделку по основаниям ее недействительности, может только одно из лиц ранее в ней участвовавших (участник или акционер той стороны), интересам которого и был причинен ущерб.

    Здесь же уже новый собственник — физ.лицо, он не был (формально) стороной по сделке, а стал ею в силу ст.617 ГК

    #19 Treat Treat —>

    а, что по кабальной сделке все полученное ранее виновной стороной получит разве не потерпевшая сторона? — бывший собственник ООО?

    Оспорить сделку по основаниям ее недействительности, может только одно из лиц ранее в ней участвовавших (участник или акционер той стороны), интересам которого и был причинен ущерб.

    Здесь же уже новый собственник — физ.лицо, он не был (формально) стороной по сделке, а стал ею в силу ст.617 ГК

    Почему вы решили, что должна получить потерпевшая сторона? Насколько я понял, форинер уже 3 года как собственник помещения, соответственно в настоящий момент он является стороной по договору и может быть признан потерпевшим.

    #20 SuperBig SuperBig —>

  • Старожил
  • 1 157 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    Почему вы решили, что должна получить потерпевшая сторона?

    потому что это закон — ст.179 ГК

    п.2. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пункте 1 настоящей статьи, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах.

    соответственно физик на момент совершения сделки не был потерпевшей стороной, т.к. сделку заключало юр.лицо, ничего ему банк не долже формально — по закону.

    Читайте также:  Что делать, если вы не можете вернуть кредит

    #21 RedMe RedMe —>

    Сошлитесь, пожалуйста, на что-нибудь)

    «Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрен порядок его введения и соответственно перехода к новой системе регистрации. С этой целью, прежде всего, установлен общий срок для вступления в силу Закона. Он составляет шесть месяцев со дня официального опубликования Закона (Российская газета. 1997. 30 июля). Таким образом, датой введения в действие Закона на всей территории страны является 31 января 1998 года.»
    Это из комментария к ФЗ, подготовленного М. Брагинским. Есть и другие аналогичные комментарии.
    Да и своя голова на плечах тоже, вроде пока наличествует Чай не весна
    Хотя я слышала, что многие отсчитывают дату от публикации в СЗ, но, вроде, практика не пошла по этому пути. Видно, кому-то было это было не слишком выгодно. Помнится, тема эта очень широко обсуждалась на семинарах по теме госрегистрации в 1998 году.

    До этих изменений по закону о регистрации предписывалось (и регистрировалось) ПРАВО аренды, а не договор аренды.
    В то время как ГК с 1 марта 1996 года говорил:

    Дык енто потом еще признали одним и тем жа. Сказали, что малек ошиблись при написании закона в первоначальной редакции. Имелся в виду именно договор аренды. Как обрмнение. Потом исправили неточность.

    Для анализа наверное необходимо посмотреть сам заключенный договор аренды и судебные решения, вдруг будет какая-нибудь зацепка.

    Иджара – правила аренды в Исламе

    Иджара — термин исламского права, означающий предоставление чего-либо в аренду. В фикхе термин «иджара» используется в двух различных смыслах. В первом случае он означает найм человека за плату, предоставляемую ему в качестве компенсации за оказанные услуги. Наниматель именуется мустаджир, работающий по найму — аджир.

    Следовательно, если А нанимает Б в качестве менеджера или служащего за ежемесячную плату, то А является мустаджиром, а Б – аджиром. Аналогично: если А нанимает носильщика для доставки своего багажа в аэропорт, то А в этом случае выступает в качестве мустаджира, а Б (носильщик) является аджиром, в обоих случаях отношения между сторонами называются иджара. Этот вид иджара включает в себя любые виды операций, при которых лицо нанимается другим лицом для оказания услуг. Человек может быть доктором, юристом, учителем, рабочим, любым, кто оказывает какие-либо представляющие ценность услуги. Каждый из них может называться «аджиром» в соответствии с терминологией исламского права, а лицо, которое покупает соответствующие услуги, будет называться мустаджиром, плата, причитающаяся аджиру, будет называться уджра.

    Второй вид иджара относится к узуфрукту активов или имущества, а не к услугам человека. Здесь иджара будет означать «передачу узуфрукта определённого имущества другому лицу в обмен на арендную плату, причитающуюся с него». В этом случае термин «иджара» аналогичен термину «лизинг» (аренда). В этом случае арендодатель будет называться муджиром, арендатор — мустаджиром, рента, выплачиваемая арендодателю, будет называться уджра.

    Оба типа иджара были подробно описаны в литературе по исламскому праву, каждый имеет свой собственный свод правил. Для нас более значим второй вид иджара, так как он в основном используется как форма инвестирования, а также как модель финансирования.

    Правила иджара в форме аренды очень близки правилам продажи, так как в обоих случаях происходит передача чего-либо имеющего ценность другому лицу. Единственным отличием между иджара и продажей является то, что при продаже вся совокупность имущественных прав передаётся покупателю, при иджара имущество остаётся в собственности передающего лица, только её узуфрукт, то есть право пользования, передаётся арендатору.

    Следовательно, по сути иджара не является моделью финансирования. Это обычная форма бизнес-деятельности, подобно продажам. Однако по некоторым причинам, в особенности из-за налоговых преимуществ, которые могут возникнуть, эта операция получила распространение и как модель финансирования в западных странах. Вместо предоставления простого ссудно-процентного долга некоторые финансовые институты начали передавать оборудование в аренду своим клиентам. Устанавливая размер ренты за это оборудование, они рассчитывают общие затраты, которые были понесены на его приобретение, и добавляют определённую процентную прибыль, которую могли бы получить от подобной суммы за арендный период. Общая сумма, рассчитанная таким образом, делится на количество месяцев арендного периода, в результате чего определяется размер ежемесячных арендных платежей.

    Вопрос о том, может ли использоваться операция аренды в качестве модели финансирования в рамках шариата, зависит от постановлений и условий договора. Как было сказано ранее, аренда является стандартной коммерческой операцией, а не моделью финансирования. Следовательно, арендная операция должна регулироваться нормами шариата, определёнными в отношении иджара. Таким образом, нам необходимо рассмотреть основные правила, регулирующие аренду в фикхе. После изучения этих правил мы поймём, в рамках каких условий иджара может использоваться как модель финансирования.

    Хотя правила, относящиеся к иджара, многочисленны, мы постараемся резюмировать в рамках данного раздела только те из них, которые необходимы для правильного понимания сущности данной операции и важны в целом с точки зрения современной экономической практики. Эти принципы записаны здесь в форме кратких тезисов для удобства.

    Основные правила аренды

    1. Аренда — это контракт, при котором собственник какого-либо объекта передаёт его узуфрукт другому лицу на определённый период и за определённую плату.

    2. Объект аренды должен использоваться полноценно. Следовательно, объекты, не имеющие узуфрукта, не могут быть объектом аренды.

    1. Для действительности контракта аренды необходимо, чтобы право собственности на имущество передаваемого в аренду объекта оставалось за арендодателем, только узуфрукт на него передаётся арендатору. Таким образом, то, что может использоваться только посредством потребления, не может передаваться в аренду. Следовательно, аренда не может осуществляться в отношении денег, продуктов питания, топлива, боеприпасов и тому подобного, так как их использование может осуществляться только посредством их потребления. Если какой-либо из подобных товаров передаётся в аренду, это будет рассматриваться в качестве долга, и должны соблюдаться все правила, относящиеся к долгу. Любая рента, взимаемая с этой недействительной аренды, будет рассматриваться как ростовщичество, взимаемое с долга.

    4. Так как имущество, передаваемое в аренду, остаётся в собственности арендодателя, вся ответственность, связанная с правами собственности, лежит на арендодателе; однако ответственность, связанная с использованием имущества, должна лежать на арендаторе.

    Пример. Лицо А сдаёт в аренду свой дом лицу Б. Налоги на имущество должен выплачивать А, в то время как счета за воду, электричество и все расходы, связанные с пользованием дома, ложатся на Б.

    5. Период аренды должен быть ясно определён в условиях договора.

    6. Арендатор не может использовать арендованное им имущество для каких-либо иных целей, помимо тех, которые упомянуты в договоре аренды. Если цели не определены в договоре, арендатор может использовать имущество для любых целей, которые соответствуют назначению данного имущества. Однако если он хочет использовать имущество для каких-либо нестандартных целей, то он не может этого делать до тех пор, пока не получит разрешения от арендодателя в ясной форме.

    7. Арендатор должен компенсировать любой вред, причинённый арендуемому имуществу в результате халатности или неправильного использования.

    8. Риски, связанные с активом, который передаётся в аренду, лежат на арендодателе весь арендный период, то есть за любой вред и ущерб, нанесённые объекту аренды в результате обстоятельств, не зависящих от арендатора, отвечает арендодатель.

    9. Имущество, находящееся в совместной собственности двух или более лиц, может сдаваться в аренду, рента должна распределяться между совместными собственниками пропорционально их долям в этом имуществе.

    10. Собственник имущества, находящегося в совместной собственности, может сдавать долю своего имущества в аренду только другому совместному собственнику .

    1. Для действительности аренды необходимо, чтобы арендуемый актив был полностью определён сторонами.

    Пример. А говорит Б: «Я сдаю тебе в аренду один из двух моих магазинов». Б соглашается. Аренда является недействительной до тех пор, пока магазин не будет выбран и определён.

    12. Размер ренты должен определяться на момент заключения договора и устанавливаться на весь арендный период.

    Дозволенно, чтобы различные размеры арендной платы устанавливались на различные этапы арендного периода, но при условии, что размер арендной платы на каждый этап был однозначно определён в начале аренды. Если размер ренты последующих этапов арендного периода не был определён или был оставлен на усмотрение арендодателя, подобная сделка недействительна.

    Пример 1. А сдает свой дом в аренду Б на 5 лет. Размер арендной платы за первый год установлен в размере 2 000 рупий ежемесячно, согласовано, что он увеличивается на 10 % в течение каждого последующего года по сравнению с предыдущим. Аренда является действительной.

    Пример 2. В приведённом выше примере А ставит условием, что ежемесячная арендная плата в размере 2 000 рупий установлена только на первый год. Арендная плата последующих лет не определена и будет устанавливаться на усмотрение арендодателя. Аренда недействительна, так как размер арендной платы не определён.

    13. Определение арендной платы на основе суммарных затрат, понесённых на приобретение актива арендодателем, что, как правило, осуществляется в рамках финансового лизинга, не противоречит шариату, если обе стороны согласны с этим, но при условии, что все остальные условия, предписанные шариатом, полностью соблюдаются.

    14. Арендодатель не может увеличивать размер арендной платы в одностороннем порядке, и все условия, ведущие к этому, недействительны.

    15. Арендная плата или какая-либо её часть может быть уплачена авансом до момента передачи сдаваемого в аренду актива, однако сумма, полученная таким образом арендодателем, должна оставаться у него «в счёт будущих платежей», должна быть принята в качестве арендной платы только после соответствующей даты.

    16. Период аренды начинается с того момента, как арендуемый актив передан арендатору, при этом не имеет значения, начал арендатор его использовать или нет.

    17. Если арендуемый актив полностью утратил назначение, для которого он брался в аренду, и восстановление невозможно, аренда прекращается с того момента, как произошла подобная утрата. Однако если эта утрата произошла в результате неправильного использования или халатности арендатора, то он отвечает за компенсацию стоимости актива арендодателю.

    Ссылка на основную публикацию