Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Профи. Инвестиции в недвижимость Германии

Инвестиции в недвижимость Германии. Вся правда

Сегодня Сергей Смирнов пообщался со своим давним приятелем Антоном Усковым, который уехал в Германию в 2013 году. Антон за эти годы успел купить и запустить два отеля в Германии.

Сергей выяснил все подводные камни инвестиций в недвижимость Германии и с помощью Антона развеял, некоторые мифы, которые обычно есть у российских инвесторов, пытающихся купить недвижимость в Германии.

Орфография и стиль автора сохранены.

Ты учился и жил в Германии, это конечно упрощало в некотором роде решение задачи, но всё-таки как ты искал первое задание под отель?

То, что я учился и жил в Германии, это ОЧЕНЬ упростило решение задачи. Самая главная ошибка масштабирования бизнеса на другую страну – это считать, что там все крутится и вертится по тем же законам, что и в России. Это равно выстрелу себе же в колено.

Второй важный момент – перед поиском необходимо сформировать для себя четкие критерии для выбора. Иначе потратишь много времени на красивые обертки, в которые завернуты отвратительные объекты. Искал я самостоятельно, так как география была широкой, а в Германии агентства недвижимости носят достаточно региональный характер.

Кроме того, я всегда любил делать все сам, но трюк этот лучше не повторять, так как для этого нужно хотя бы говорить на немецком без нижегородского акцента, а также уметь вести беседу с немцами даже в состоянии сильного алкогольного опьянения. Если ваш немецкий на уровне школьной программы или института, то так не получится. Схема была простая: я выбрал 10 объектов по своим критериям, все осмотрел лично, составил сравнительный анализ и выбрал.

Имея теперь опыт управления отеля, чтобы ты посоветовал самому себе, если бы имел возможность отправиться в прошлое? На что бы обратил внимание?

Честно говоря, доволен всем. Единственное, теперь я знаю, как осуществить все намного быстрее. Обкатанные схемы позволяют автоматизировать процесс.

Что было самым сложным в запуске отеля?

Не пойти по стандартному пути: купил, немного модернизировал, запустил. Все работает, а прибыль небольшая. Сложно было решиться на полную перезагрузку, потерять год на это, зафиксировать упущенную прибыль. Это психологически сложно после покупки. Хочется быстрее начать окупаться уже. А тут решаешься на еще большие траты, хотя отель был готов к старту сразу же. Он был работающим при покупке.

Кто основные твои клиенты?

90% это немцы, естественно. Пенсионеры, приезжающие по работе, отдыхающие. Германия страна равномерного развития, то есть предприятия работают везде, а значит и по бизнесу ездят по всей стране. Развит местный туризм. Немцы любят свою страну и каждые выходные изучают ее уголки. Конечно, есть и иностранцы, даже из России. В общем, срез очень разнообразный. Пенсионеров действительно много, у них, видимо, не российская пенсия.

Откуда они приезжают?

Да со всех уголков Германии и мира.

Какой средний чек?

Вот это очень важный вопрос. Средний чек за размещение 30 евро с человека за ночь, а вот ресторанный средний чек в среднем 35-40. Ресторан действительно больше приносит, чем гостиница. Но наиболее эффективны они вместе. Чек в ресторане немаленький. Удивлены? Рядом нет конкурентов вообще. Это был один из критериев поиска – составление карты конкурентов с оценкой расстояния удаления. Этому я научился у японцев. Они так делают даже для лавки со шнурками. Иными словами, моему клиенту выгоднее мне заплатить больше, чем ехать за 10-15 километров в другой ресторан. Но и цены нельзя завышать. Много приносит, естественно, алкоголь. У меня не городской отель, люди приезжают отдыхать, поэтому оставляют намного больше, чем в городе.

Средняя загрузка по году?

60-70 процентов, зависит от погоды. Но может быть и полная просадка до 20-30%, но это не часто и не долго. Плохо, если зима без снега. Я выбирал отель, чтобы он был эффективен круглый год. Поэтому выбрал тот, который интересен летней природой заповедника и зимними горнолыжными трассами.

На что больше всего обращают внимание немецкие туристы?

Качество во всем. Высшее качество. Сделано в Германии. Я сейчас, когда приезжаю в Россию, понимаю, что 99% гостиниц это уровень хостелов или ночлежек. Вот сейчас я пишу этот ответ, а в соседнем номере явно делают детей, конечно, отвлекают. Ребята, шумоизоляция изобретена уже давно. Немцы могут проверить пыль под кроватью, сфотографировать и выложить в сеть. Если вы предложить ему говно кофе, то есть вероятность, что это будет последний день успешного бизнеса. Если белье постельное не белое и не скрипит от чистоты, то тоже считайте, что все пропало. А если булочки привезли не рано утром к завтраку, а как здесь вчерашним днем, то могут и резко возмутиться. В общем, качество и еще раз качество. И доброжелательность. Вы знаете, в Германии можно любого чиновника уволить за недоброжелательность? А официанта тем более! И не натягивайте натянутую улыбку уставшего дальнобойщика, будьте доброжелательны искренне, это же ваши деньги идут к вам.

Требования к сервису, к чему придираются?

Как сказал, все должно быть на высшем уровне. И не думайте, что это только в 5 звездах. Нет! 5 звезд – это не качество сервиса, это ассортимент продуктов и сервисов. А качество везде должно быть отличным.

Ресторан стоит ли открывать при отеле? Или лучше апарт-отель?

Только с рестораном! Это более 50% прибыли. И это не так сложно. Немцы любят хорошо посидеть, поесть сытно и выпить. Зачем терять эту прибыль?

Как ты получал звёзды у отеля?

Есть немецкая ассоциации отелей, приглашаешь комиссию, у них четкие требования. Никакого субъективизма, оценивают, присваивают звезды. Кстати, немцы ценят именно немецкие звезды, так как знают, что это объективная оценка, а не международная, где не все так однозначно.

Поговорим вот о чем. Россияне полагают, что надо ехать в крупные города и покупать там апартаменты под сдачу. У тебя совсем другой опыт, небольшой городок. Почему?

Я очень сильно сомневаюсь, что апартаменты вообще окупят себя. Это вообще гигантская глупость. Масса вопросов сразу: как вы их сдавать то собираетесь? Кто этим будет управлять? После этого какая доходность останется? Хотите сами, а как без разрешения на работу? Там доходность будет как у сберкассы: вложил, а все сгорело. В крупные города надо заходить с крупными суммами: от 100-200 миллионов евро.

В чем заблуждаются инвесторы из России?

Во всем. Они не понимают принципов работы европейской в целом и немецкой в частности экономик. Они не знают особенностей управления зданиями в Европе. Они не знают особенностей банковской и юридической систем. Почему-то думают, что в Папуа Новой Гвинеи тоже все так же. Очень много фатальных ошибок делают. Пример: покупают здание, а не спрашивают энергетический паспорт. Сколько вы будете тратить на отопление? Расчет сделали? Какое отопление? Какой вид топлива? У нас часто такие вопросы задают? Нет, вообще об этом не думают. И есть большая вероятность, что вы тогда попадете сразу на весомую сумму на модернизацию системы отопления, так как впарят вам котельную из прошлого. Да, центрального отопления почти нет. И это правильно и эффективно.

Читайте также:  Ребенка укусила оса или пчела – почему это опасно, и что надо делать?

У тебя был собственный бизнес в России, насколько сложнее вести бизнес в Германии. Вот к примеру у тебя ресторан при отеле. У нас можно сойти с ума чтобы открыть отель, как это в Германии решается?

В Европе бизнес вести реально легче. Там можно прийти в налоговую и поторговаться. Удивлены? Можно! И тебя не пошлют, а предложат варианты. Сделают скидку. В налоговой. Разрешительная система для людей, а не для чиновников в Германии. На многое лицензий и сертификатов вообще не надо. Очень многое в Германии делается на доверии. Но постарайтесь его не потерять, вход будет закрыт быстро. Недавно один знакомый юрист из Берлина рассказывал, что, да, налоговую в Германии можно обманывать года два-три. Потом машина заработает так, что не будете успевать счета юристов оплачивать. Но для прозрачного и честного бизнеса там открыты все двери. Нет идиотских проверок или невыполнимых требований по пожаробезопасности.

Есть ли сегодня интересные решения по инвестициям, если говорить о вложении русских денег?

Да, много. Кстати, кто сказал, что к русским деньгам плохо относятся? Не смотрите ОРТ, это неполезно. Очень много интересных проектов. Германия – ведущая европейская экономика, ее стабильность впечатляет. Она развивается и растет. Рост – это много новых и интересных проектов. Если говорить о бизнесе гостеприимства, о бизнесе гастрономии, то здесь рост в некоторых регионах вообще двузначный. Поэтому решения есть. И не только в Германии.

Как сложно завести деньги в Германию легально?

Если деньги на 100% легальные, то как в магазин сходить. Если не совсем, то для каждой проблемы есть свое лекарство. Но лучше довериться профессионалам, самостоятельные изыски могут закончиться сроком и вполне реальным. И полной потерей денег. Но любая проблема решаема в нашем очень глобальном мире.

Перечисли напоследок 5 типичных ошибок новичка в инвестициях в Германию.

Во-первых, он думает, что умнее немцев (мы то выросли/жили/выжили в 90-е, нас не обманешь) и поэтому сразу попадает на покупку неликвида. Какого-нибудь мега исторического здания с мега обременениями, а выглядит все красиво же. Во-вторых, он оценивает любой объект, как в России, а там важны другие критерии (я уже говорил, например, про энергетический паспорт). В-третьих, он не знает особенности налогового законодательства и неправильно конфигурирует систему бизнеса. В-четвертых, он не может сделать правильный выбор, не зная особенностей и географии страны. В-пятых, как турист он под впечатлением, а значит не очень адекватен. Из-за этого некоторые в такие проекты залезали, что удивляешься. Спросите, узнайте, учитесь на чужих ошибках.

Подписывайтесь на наш телеграм-канал Fuck you money и первыми узнавайте все тонкости инвестирования в недвижимость.

Инвестиции в недвижимость Германии

Развитый рынок труда привлекает специалистов в крупные города, численность жителей в них увеличивается примерно на 1% в год, при этом темпы строительства не успевают за ростом населения.

По мнению аналитиков крупнейшего банка Германии Deutsche Bank, в перспективе цены продолжат расти, поскольку рынок еще не насыщен и спрос на недвижимость превышает предложение. Прогнозы Европейской комиссии также подтверждают, что рост цен хотя и может замедлиться, но не прекратится в ближайшие годы. По типу иностранных инвестиционных активов доминируют коммерческая и жилая недвижимость, а также девелоперские проекты.

Инвестиции в жилую недвижимость Германии

Самый простой и понятный способ инвестирования для непрофессионалов – покупка недвижимости в Германии для сдачи в аренду. В будущем апартаменты можно использовать для собственного проживания или выгодно перепродать, но не ранее, чем через 10 лет после покупки. До истечения этого срока придется заплатить налог на прирост капитала в размере 42% от полученной прибыли.

Начинающим инвесторам стоит выбирать наиболее ликвидные активы – апартаменты малой и средней площади, расположенные в центральных районах крупных городов. Наиболее популярны у зарубежных покупателей недвижимости Берлин, Мюнхен, Франкфурт, Гамбург, Кёльн, Дюссельдорф и Штутгарт. На «большую семерку» приходится почти 70% иностранных инвестиций.

В Германии выгодно сдавать недвижимость в аренду. Каждый второй житель страны снимает квартиру, во Франкфурте и Мюнхене число арендаторов достигает 77%. Большинство квартиросъемщиков предпочитают долгосрочную аренду и остаются на одном месте в среднем 12 лет. Права владельцев недвижимости в Германии надежно защищает закон. В договоре аренды обязательно прописывается её минимальный срок, арендатор оставляет депозит и предоставляет справки о доходах, подтверждающие его способность оплачивать жилье.

Ведущий тренд в инвестициях в жилую недвижимость – покупка микроапартаментов площадью 25-40 кв. м. На небольшие меблированные квартиры очень высок спрос со стороны студентов, специалистов, молодых пар, которые хотят жить в центре, поблизости от университетов и офисов крупных корпораций.

Около 40% домохозяйств в Германии состоят только из одного человека, в крупных городах, таких как Гамбург, Берлин и Мюнхен эта цифра составляет 55%. Люди становятся все более мобильными, легко переезжают в связи с появлением новых рабочих мест и часто не спешат обзаводиться просторным жильем.

Уже сейчас спрос на маленькие квартиры превышает предложение. Микроапартаменты – более высокодоходная инвестиция, чем стандартные квартиры. Долгосрочная аренда обычной квартиры приносит 2-3% годовых, микроапартаментов – до 4,5%. При этом входной порог для данного вида инвестиций довольно низкий и начинается примерно от 120 тыс. евро.

Инвестиции в коммерческую недвижимость Германии и девелопмент

Особенно важен опыт при покупке небольшого гостиничного бизнеса, где собственнику часто приходится самому решать проблемы управления. Владельцы коммерческой недвижимости должны уметь гибко реагировать на изменения рынка. Жилая недвижимость, тем более в крупных и развивающихся городах, будет пользоваться спросом всегда, тогда как офисы и ритейл могут в будущем значительную часть бизнеса перенести в онлайн-пространство.

Объем инвестиций в коммерческую недвижимость значительно выше, чем в жилую. Покупателям, располагающим капиталом до 600-700 тыс. евро, стоит обратить внимание на классические жилые объекты, возможно – приобретение нескольких квартир.

Для покупки гостиницы, торгового центра или офисного здания понадобятся вложения от одного до десятков млн евро. При этом, несмотря на высокую стоимость коммерческих объектов, инвестор не обязательно должен иметь всю сумму на руках. Нерезиденты Германии могут оформить кредит на 50 % от стоимости недвижимости под 2 % годовых.

Наиболее высокой доходностью обладают инвестиции в проекты девелопмента и редевелопмента. Среди крупных инвесторов распространены инвестиции в новое строительство или объекты под реконструкцию, где проводятся сделки как самостоятельно, так и в партнерстве с другими инвесторами.

Доходность от перепродажи квартиры после проведенной реновации, включающей перепланировку, ремонт, дизайн, покупку мебели, может достигать 15%. Инвестор также может принять участие в реновации целого здания или строительстве, предоставив свой капитал девелоперу в качестве мезонинного кредита и получать до 8% прибыли в год, не управляя проектом самостоятельно.

Главное, что стоит помнить при инвестициях в коммерческую недвижимость и девелопмент – с высокой доходностью сопряжены большие риски. Сроки строительства могут затянуться, проект не всегда окупается и иногда приносит прибыль меньше рассчитываемой, поэтому рискованными вложениями лучше заниматься инвесторам с опытом.

Читайте также:  Образование и карьера студента: с чего начинать?

Привлекательность Германии для инвестиций в недвижимость однозначно высока, а конкретную форму вложений можно выбирать исходя из своих предпочтений и возможностей, учитывая особенности различных видов.

Девелопмент недвижимости в Германии: советы инвесторам

Более восьми лет Tranio занимается зарубежной недвижимостью. В последние три года компания фокусируется на проектах девелопмента, в первую очередь в Германии. В этой стране непросто находить хорошие проекты для инвестиций: таких проектов не хватает на всех желающих вложить средства, и местные профессиональные девелоперы могут позволить себе выбирать, с кем и на каких условиях работать.

Большинство проектов — строительство жилых квартир. Такие проекты требуют в среднем от 3 млн до 50 млн евро капитала, и строительство продолжается 1,5–3 года. Как правило, девелоперы не вкладывают собственные деньги в проект, а получают капитал из двух источников: банковского кредита (65–80 %) и средств инвесторов (20–35 %).

Инвестиции в Германию надёжно защищены

Многие эксперты прогнозируют, что в ближайшие годы на мировых рынках можно ожидать коррекции цен, поскольку 10-летний цикл роста находится на пике. Поэтому имеет смысл инвестировать в страны, наиболее защищённые от неблагоприятной конъюнктуры рынка, и Германия — одна из таких стран. Я вижу в Германии три плюса:

  • образованное профессиональное население;
  • отлаженные административные процедуры, работающие по чётким правилам;
  • легендарное трудолюбие немцев.

Эти факторы позволяют рассчитывать на то, что, если упадут цены или произойдут другие неприятности, то Германия будет в числе стран, на которых эти события скажутся меньше всего и где восстановление будет происходить быстрее.

В отличие от арендного бизнеса, где доходность обычно не превышает 5 % годовых, девелоперские проекты приносят клиентам 10–15 % годовых. Гораздо бóльшая доходность связана с более высокими рисками. Tranio заботится о том, чтобы свести эти риски к минимуму. Чтобы инвесторы не получили прибыль, рынок Германии должен обвалиться в цене на 20 %, а такой сценарий равнозначен коллапсу мировой экономики и представляется маловероятным.

Главный минус недвижимости по сравнению с некоторыми другими направлениями инвестиций (например, ценными бумагами) — это низкая ликвидность. Но этот недостаток отчасти компенсируется тем, что девелоперские проекты достаточно срочные: обычно они рассчитаны на 1–3 года. Если вы верите, что рынок Германии останется стабильным в такой перспективе, и если у вас есть свободный капитал, который вы можете вложить на это время, то инвестиции в девелоперский проект — это продукт для вас.

Реновация или строительство?

Существует несколько видов девелопмента. По моему опыту, наименее рискованный вариант — реновация уже существующего объекта. Девелопер находит пустое здание, не обременённое длинными договорами аренды, и ремонтирует его, при необходимости разделяя на отдельные квартиры. После этого в здание заселяются арендаторы, и оно продаётся целиком или в нарезку.

Другой вариант — новое строительство, которое, в свою очередь, делится на два сценария: бывают участки с разрешением на строительство или без него. Первый сценарий проще, но участки под такой девелопмент стóят дороже, и доходность проектов ниже. Второй сценарий более рискованный и долгий, но и более прибыльный. Есть более крупные проекты по развитию участка путем изменения градостроительного плана и получения разрешения на существенное увеличение объёма строительства и частичное изменение разрешённого типа строительства. Такие проекты — это стык недвижимости, тонкого знания строительных и юридических норм и искусных переговоров с городскими властями: чиновники и город должны быть заинтересованы в предлагаемых изменениях. Обычно проекты последнего типа наиболее рискованные, но и наиболее доходные.

Ставки по кредитам могут вырасти

Благоприятная ситуация на рынке недвижимости Германии объясняется низкой стоимостью заёмного капитала. Проценты по депозитам остаются отрицательными, а средняя ставка по ипотеке, по данным Немецкого федерального банка, опустилась с 4,42 % в 2009 году до 1,65 % в 2018-м, и банки охотно финансируют строительство и покупку недвижимости.

В свою очередь, низкие ставки стали результатом программы количественного смягчения Европейского центрального банка: в рамках этой программы ЕЦБ покупал у различных банков облигации европейских государств для вливания денег в их экономики. Однако 14 июня 2018 банк объявил, что намерен свернуть программу к концу года, и теперь участники рынка ожидают, что кредиты подорожают.

Поэтому инвесторам стóит осторожно подходить к проектам с большой долей банковского финансирования. Чем больше кредитное плечо, тем выше потенциальная доходность, однако при этом также растёт чувствительность к коррекции цен, и негативная динамика рынка может привести к потере капитала. Оптимальное соотношение — 65 % заёмного капитала и 35 % собственного. Конечно, если вы хотите получить максимальную рентабельность на капитал, и если банк готов предоставить большое кредитное плечо (например, до 80 % от стоимости проекта), то не стоит отказываться от дешёвых банковских денег, но при этом важно спланировать, что вы будете делать в случае снижения цен. Я рекомендую использовать высокий процент банковского финансирования, если у вас в запасе есть капитал, который в случае неблагоприятной рыночной конъюнктуры позволит завершить проект на собственные средства, подержать недвижимость у себя 1–3 года, сдавая её в аренду, и потом продать.

Чем меньше продолжительность проекта, тем меньше риски, связанные с ростом ставок. Думаю, что этот рост будет не слишком быстрым: вероятно, ЕЦБ будет поднимать ставку на схожий с американским уровень порядка 3 % в перспективе 2–3 лет. Поэтому можно предположить, что проекты с горизонтом в 1–2 года более прогнозируемы, чем в 3–5 лет. В более долгосрочные проекты я рекомендую заходить, если вы рассчитываете на доходность 15 % годовых и выше.

Пригороды мегаполисов и Б-локации наиболее перспективны

Что касается выбора локации, я рекомендую инвестировать в проекты с низкими рисками в локациях с растущим населением, сильной экономикой и высокой покупательной способностью.

Традиционно такими локациями в Германии считается «большая семёрка»: Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кёльн, Мюнхен, Франкфурт и Штутгарт. Однако рынки этих городов перегреты, и цены завышены. Например, в Мюнхене хорошая земля под строительство стóит от 3 000 евро за квадратный метр, который можно построить, в то время как в других городах Баварии — около 1 000 евро/м².

Выгоднее инвестировать в девелопмент в пригородах крупных городов. Например, предместья Мюнхена, Берлина, Гамбурга и Штутгарта быстро развиваются благодаря тому, что молодые семьи всё чаще переезжают туда из мегаполисов, где цены на жильё стали слишком высокими. Также перспективны Б-локации с населением от 60 тыс. чел. В частности, в Баварии к таким локациям относятся Аугсбург, Ингольштадт, Регенсбург, Фюрт и их пригороды.

В Восточной Германии менее комфортные условия для инвестирования: экономика там слабее, людей меньше и они беднее, а значит, потенциал роста цен ниже, и спрос на жильё не так велик, как в западных землях.

Долевое партнёрство или мезонинный кредит?

Долевое партнёрство считается высокодоходным форматом инвестирования: вкладывая средства, инвестор рассчитывает на долю прибыли, которая может достигать 10–15 % годовых после вычета расходов и налогов. Но при этом инвестор берёт на себя риски проекта и теряет деньги первым, если девелопмент не окупится.

Читайте также:  Магазины: как вести учет выручки, если покупатель платит карточкой?

Если вы не готовы к этим рискам, рекомендую рассмотреть сценарий мезонинного кредита, который инвестор предоставляет девелоперу под фиксированный процент (5–10 % годовых). Отличие от долевого партнёрства заключается в том, что по итогам проекта инвестор сначала получает проценты за кредит, а потом уже распределяется прибыль. Если проект будет менее доходным, чем планировалось, то девелопер недополучит прибыль, но инвестору будут выплачены установленные проценты.

Бывает комбинированный вариант партнёрства, когда инвестор получает небольшой процент за кредит (5–8 % годовых) и долю от прибыли (10–50 %).

Не забывайте о налоговом структурировании

Налоговое структурирование — важнейшая часть экономики проекта. Существенное преимущество мезонинного кредита в том, что инвесторы, являющиеся налоговыми резидентами России, платят только 13 % в виде налога на ставку по займу. Например, если вы финансируете девелопмент в Германии под 8 % годовых, то налог в России составит 0,13 × 0,08 ≈ 1 % от суммы займа, а в Германии при этом никаких налогов не взимается.

В случае долевого партнёрства прибыль облагается корпоративным налогом в Германии, после чего инвестор платит налог на дивиденды. Размер налога и юрисдикция его уплаты зависят от резидентства инвестора. Например, если доля в проекте девелопмента принадлежит компании, зарегистрированной в Европе, то налога на дивиденды можно избежать, а если долевой партнёр — российское физическое лицо, то налог на дивиденды составит 15 %.

Больше денег — больше прибыли

Для крупных инвесторов (от 1 млн евро) доступно больше возможностей, чем для мелких: в первую очередь это бóльшая доходность за счёт лучших условий финансирования в банке и более эффективные инструменты оптимизации себестоимости проекта и налогового структурирования. Кроме того, девелоперы предпочитают сотрудничать с крупными инвесторами, готовыми профинансировать весь проект целиком.

Поэтому некоторые клиенты объединяются в клубные сделки, когда несколько инвесторов вкладывают средства в один проект. Этот вариант подходит для тех, у кого недостаточно средств, чтобы закрыть проект целиком, или кто хочет попробовать инвестировать небольшой капитал, прежде чем принимать решение о крупных вложениях. Минимальный взнос в клубных сделках обычно составляет 100 тыс. евро.

Сейчас Tranio готовит для небольших инвесторов продукт, в рамках которого они смогут объединиться в крупную социальную сеть, вложить средства совместно и получить все преимущества крупного инвестора.

Роль девелопера в проекте добавленной стоимости

Как правило, инвесторы остаются в стороне от оперативного управления проектом, доверяя эту функцию девелоперу. Перед тем, как вложить деньги, инвесторы согласовывают с девелопером стратегию проекта, его финансовую модель и другие условия, а затем переключаются в режим «молчаливого партнёрства» и получают регулярные отчёты о ходе девелопмента. Если посреди проекта приходится пересматривать ключевые параметры — например, смету расходов или цену продажи, — это обычно утверждается большинством голосов инвесторов.

Стоимость услуг девелоперов складывается из трёх частей:

  • комиссия за подбор объекта (1–2 % от его стоимости),
  • гонорар за управление проектом (10 % от стоимости строительных работ),
  • гонорар успеха (как правило, около 50 % прибыли).

Локальный девелопер управляет проектом совместно с командой Tranio. Она берёт на себя управление налоговыми и юридическими вопросами, инвестиционную часть и оценку рисков, а девелоперы привлекают финансирование и управляют стройкой. Высокие ожидания проектной команды оправдываются квалификацией, опытом и связями в профессиональных кругах: эти качества позволяют эффективно управлять всеми стадиями проекта:

  • находить и покупать здания и участки, привлекать независимых специалистов для юридического и технического аудита, оформлять сделку;
  • выбирать подрядчиков для строительства, контролировать их деятельность;
  • привлекать финансирование: получать банковские кредиты, продавать облигации проектной компании третьим лицам;
  • находить управляющую компанию, контролировать арендный поток;
  • продавать конечный продукт: находить покупателей, оформлять сделки;
  • распределять прибыль.

Таким образом, сотрудничество с грамотными и опытными проектными командами и девелоперами даёт инвесторам возможность вкладывать средства в проекты добавленной стоимости «без головной боли». При этом риски инвестора сводятся к минимуму, а доходность остаётся выше, чем у большинства альтернативных направлений инвестирования (например, акций и облигаций).

Лидеры на рынке доходной недвижимости Германии

Мы предлагаем инвестировать в объекты, которые обеспечивают отличную доходность в наиболее благоприятных для вложений регионах Германии. Команда Investix позаботится обо всем и не упустит ни одной важной детали проекта. В зависимости от степени вашего участия и располагаемого размера средств Investix подберет для вас инвестиционный продукт, который позволит получить максимальную доходность на немецком рынке недвижимости.

Северный Рейн — Вестфалия

Индустриальный центр Германии. Северный Рейн — Вестфалия является самым густонаселенным регионом, а также наиболее значительным с точки зрения экономического потенциала. Северный Рейн — Вестфалия на протяжении многих лет является наиболее популярным регионом в Европе среди инвесторов. Развитая инфраструктура, выгодное географическое расположение и высококвалифицированное население — отличные предпосылки для инвестирования в недвижимость. Экономический лидер среди земель Германии!

Ожидаемая арендная доходность:

Берлин и земля Бранденбург

Берлин — сердце Центральной Европы. Многие называют Берлин “Нью Йорком Европы”. Берлин — столица Германии, второй по величине город в ЕС. На протяжении последних лет город был в центре внимания международных инвесторов из-за стремительного роста цен на недвижимость и дефицита жилья. В то же время Берлин по-прежнему рассматривается как безопасное место для инвестирования с потенциалом роста. Более 84% населения арендуют жилье!

Ожидаемая арендная доходность:

Саксония и Саксония Анхальт

Колыбель немецкой индустриализации. Регион славится машиностроением и автомобилестроением. В Саксонии также расположен крупнейший в в Европе кластер микроэлектроники. Более 650 поставщиков из “Autoland Saxony” обеспечивают своей продукцией площадки по производству автомобилей и двигателей Volkswagen, Porsche и BMW. Квалифицированная рабочая сила и растущая промышленность формируют благоприятную среду для инвестирования. Новая точка роста в Германии!

Недвижимость Германии с Invest In Germany

Инвесторы со всего мира признают тот факт, что самой надежной инвестиционной страной в которой возможна выгодная покупка недвижимости является Германия, недвижимость которой отличается своей доступностью для многих профессиональных инвесторов. Недвижимость в Германии по сравнению с другими развитыми странами отличается не только традиционным немецким качеством, но и порядком цен, который, как правило, на 15-40 % ниже при сравнении аналогичных объектов в других экономически менее сильных европейских странах, чем Германия. Германская недвижимость – это самый распространённый вид капиталовложения.

Доступные цены на жилую и коммерческую недвижимость чрезвычайно положительно влияют на инвестиционный климат в стране. А оборот в отрасли недвижимости, составляющий 384 мрд. Евро (для сравнения отрасль авто- и машиностроения имеет оборот в 85 мрд. Евро, данные за 2011г.), делает эту отрасль системообразующей для всей экономики Германии, а, как следствие, — и всей экономики Евросоюза.

Многие инвесторы из РФ готовы сделать важный шаг и приобрести недвижимость в Германии. Но неполное владение информацией о внутренних особенностях немецкого рынка, правовых вопросах, налоговых аспектах, структуре управления, системе оценки и особенностях менталитета очень часто выступает в качестве сдерживающего фактора. Основной задачей инвестора на данном этапе является выбор достойного партнера по инвестициям в недвижимость, не просто агентство недвижимости в Германии, а профессионала, который был бы в состоянии объективно оценить, проанализировать все эти аспекты и помочь выгодно купить недвижимость в Германии.

Ссылка на основную публикацию