Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Договоры аренды: важные нюансы. Судебная практика

Договоры аренды: важные нюансы. Судебная практика

Перед изучением Обзора рекомендуем предварительно ознакомиться с его оглавлением.

I. Основные положения об аренде зданий и сооружений

I. Основные положения об аренде зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Квалифицирующим признаком рассматриваемого договора как отдельного вида договора аренды является специфика объекта аренды — здания или сооружения, как отдельно стоящих объектов недвижимости, отличающихся фундаментальной (прочной) привязкой к конкретному земельному участку, конструктивно рассчитанных на длительный срок эксплуатации, имеющих целевое назначение.

Существенными условиями договора аренды здания или сооружения являются условия о предмете (об объекте аренды) — данные, позволяющие определенно установить (идентифицировать) арендуемое имущество, и о размере арендной платы (пункт 3 статьи 607 и статьи 654 ГК РФ).

Договор аренды недвижимости должен быть заключен в письменной форме (пункт 1 статьи 609 ГК РФ). При этом договор аренды зданий или сооружений обязательно должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 651 ГК РФ).

Статьями 131, 609, 651 ГК РФ установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Следовательно, чтобы договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, признавался заключенным, требуется не только достигнуть соглашения по всем существенным условиям, соблюсти требование о письменной форме сделки, но и осуществить государственную регистрацию этого договора. Отсутствие такой регистрации свидетельствует о незаключенности договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ, пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации договора, подлежащего такой регистрации в силу требований федерального закона, не освобождает лиц, подписавших соответствующий документ, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки от исполнения принятых на себя обязательств в рамках содержащихся в тексте договора (соглашения) условий.

Такой вывод суды делают на основе анализа разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Дело в том, что по смыслу статей 164, 165, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора аренды осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Для сторон же сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки.

Следует отметить, от здания (сооружения) необходимо отличать нежилое помещение, которое является частью соответствующего здания (сооружения).

Однако правила о государственной регистрации договора аренды здания (сооружения) и правовые последствия ее отсутствия справедливо применять и к договорам аренды нежилых помещений, поскольку нежилое помещение хотя и является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано, при этом в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», см. раздел 2 Обзора).

Еще одна важная особенность договора аренды здания или сооружения заключается в праве арендатора здания или сооружения пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости, а также с учетом того, что по общему правилу плата за пользование земельным участком уже включена в размер арендной платы за пользование зданием или сооружением (пункты 1, 2 статьи 652, пункт 2 статьи 654 ГК РФ).

Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 02.09.2008 N 808/08.

Таким образом, в отсутствие в договоре аренды здания (сооружения, помещения) условия об обязанности арендатора вносить дополнительно плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком, а также прямой нормы закона, обязывающей арендатора здания (строения, помещения) оплачивать пользование земельным участком, на котором расположены названные объекты недвижимости и который необходим для их использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование зданием (строением, помещением), согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование объектом недвижимости, так и земельным участком под ним.

Указанная правовая позиция сформулирована в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.10.2016 по делу N 309-ЭС16-8125, А50-11810/2015, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.12.2016.

Кроме того, отсутствие в договоре аренды здания (сооружения) условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости (пункт 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Ниже приводится обзор выводов судов, изложенных в решениях конкретных дел, по спорным вопросам договора аренды здания и сооружения, а именно:

— признание договора аренды здания или сооружения, соглашений к нему недействительными или незаключенными;

— последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды здания (сооружения), нежилого помещения, заключенного на срок не менее года;

— существенные условия договора аренды здания и сооружения;

— права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения и плата за пользование им;

— спорные вопросы расторжения договора аренды здания или сооружения.

II. Выводы судов по спорным вопросам заключения и расторжения договора аренды здания и сооружения

1. Признание договора аренды здания или сооружения, соглашений к нему недействительными или незаключенными

1.1. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.09.2015 N Ф05-11308/2015 по делу N А41-70348/14

Исковые требования:

Индивидуальный предприниматель Кукса С.В. (арендатор) обратился в суд к главе крестьянского (фермерского) хозяйства индивидуальному предпринимателю Дубовицкому Ю.Е. (арендодателю) с требованиями о признании договора аренды недвижимого имущества (части здания — складских и офисных помещений), заключенного между сторонами спора, незаключенным и взыскании неосновательного обогащения.

Глава КФХ ИП Дубовицкий Ю.Е. предъявил встречное исковое требование к ИП Куксе С.В. о взыскании задолженности по договору аренды недвижимого имущества.

Решение суда:

В удовлетворении основного требования отказано, встречное требование удовлетворено.

Позиция суда:

Установив, что арендатор (ИП Кукса С.В.) в обоснование требования о признании договора аренды незаключенным ссылался на отсутствие в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (не указаны кадастровый, условный и/или инвентарный номер, номер нежилого помещения, а при условии сдачи части нежилого помещения — какая именно часть нежилого помещения сдается, наименование части нежилого помещения, границы предоставляемого помещения, номер помещения, этаж, экспликация и поэтажный план), суд отметил, что отсутствие в договоре должной индивидуализации предмета аренды, при условии того, что договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), не позволяет стороне оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (пункт 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73).

Поскольку арендатором не были представлены доказательства, подтверждающие внесение арендной платы, доказательства возвращения имущества арендодателю (главе КФХ ИП Дубовицкому Ю.Е.), требование последнего о взыскании задолженности по арендной плате подлежало удовлетворению.

1.2. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 06.07.2016 N Ф09-6686/16 по делу N А07-15388/2015

Исковые требования:

Индивидуальный предприниматель Хайруллина М.М. (арендатор) обратилась в суд к ООО «Орлофф» (арендодателю) с требованиями о признании договора аренды площади для осуществления розничной торговли промышленными товарами незаключенным; взыскании внесенной арендной платы; банковской комиссии; убытков и неустойки, а также о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя.

Решение суда:

В удовлетворении исковых требований отказано.

Позиция суда:

Установив, что положениями договора аренды стороны согласовали имущество, подлежащее передаче в аренду: площадь объекта, его точный адрес, а также установили размер ежемесячной арендной платы, проанализировав спорные правоотношения сторон и приняв во внимание наличие акта приема-передачи объекта аренды, подписанного без возражений, факт внесения арендатором (ИП Хайруллина М.М.) арендных платежей, суд пришел к выводу о согласовании сторонами всех существенных условий договора при их подписании.

Читайте также:  Качества лидера: что нужно для успеха

Отклоняя довод арендатора о незаключенности договора аренды в связи с невозможностью индивидуализировать объект аренды, суд исходил из положений

Доступ к полной версии этого документа ограничен

Ознакомиться с документом вы можете, заказав бесплатную демонстрацию систем «Кодекс» и «Техэксперт» или купите этот документ прямо сейчас всего за 49 руб.

Судебная практика по договору аренды

Судебная практика по договору аренды сформировалась в колоссальных объемах. Но периодически взгляды судов на тот или иной вопрос менялись. В материале мы осветим некоторые вопросы, которые часто задают об арендных отношениях.

Какие есть обзоры судебной практики по аренде?

ГК РФ предусматривает различные виды договоров аренды: предприятия, зданий и сооружений, транспорта и некоторые другие. Почти по всем из них судебная практика обширная, причем основополагающие вопросы были предметом рассмотрения высших судебных инстанций.

Рекомендуем ознакомиться с актами высших судов:

  • постановление Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 о практике применения норм об аренде в целом;
  • постановление Пленума ВАС от 14.03.2014 № 17 о выкупном лизинге.

К сожалению, имеется лишь один обзор судебной практики об аренде, исходящий от ВАС РФ (см. информационное письмо от 11.01.2002 № 66). Однако арбитражные суды субъектов РФ на регулярной основе обобщают судебную практику о том или ином виде аренды. Рекомендуем ознакомиться с ними на официальных порталах судов. Это полезно, так как в разных регионах практика по тому или иному вопросу может различаться.

Аренда — это услуга или нет?

Аренда и возмездное оказание услуг — разные виды договоров, регулируются они отдельными главами ГК РФ и имеют своим содержанием отличные обязательства. Поэтому в гражданско-правовом смысле аренда абсолютно точно услугой не является. Впрочем, это как раз обычно не вызывает споров.

Спорным является определение аренды для «целей налогообложения». Налоговые органы долгое время настаивали на признании предоставления имущества в аренду реализацией услуг, и им это успешно удавалось. Вплоть до 2002 года, если вставал вопрос об аренде — услуга это или нет — судебная практика была на стороне налоговиков.

Так, Верховный суд РФ еще в 1999 году в решении № ГКПИ 98-808, 809 (от 24.02.1999) допустил возможность распространения норм об оказании услуг на арендные отношения.

Однако объективно услуга имеет признаки:

  • представляет собой деятельность;
  • потребляется в процессе ее получения;
  • результат ее материального воплощения не имеет.

Ни одному из этих признаков арендные операции не соответствуют. Поэтому даже в налоговом смысле аренду нельзя признать услугой. И с 2002 года суды стали вставать на сторону налогоплательщиков.

Впервые о том, что аренду нельзя отнести к услугам, «обмолвился» ВАС РФ в постановление Президиума от 22.07.2003 № 3089/03. Подробно аргументировали в дальнейшем эту позицию другие суды:

  • ФАС МО в постановлении от 09.10.2002 № КА-А41/6544-02;
  • ФАС ЗСО в постановлении от 25.08.2003 №А26-1286/03-25.

Исходя из изложенного, оформлять акты об оказании услуг аренды излишне. Но если стороны предусмотрели это в договоре, придется их оформлять (письмо Минфина РФ «Об учете в целях налогообложения прибыли организаций…» от 15.06.2015 № 03-07-11/34410).

Как вернуть ошибочную переплату по договору аренды — судебная практика

Ситуация с ошибочно перечисленной арендной платой попала в обзор практики Президиума ВАС РФ еще в 2000 году. Арендодатель включал в расчеты арендной платы отчисления, не предусмотренные договором, из-за чего арендатор обратился в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения.

По мнению арендодателя, нормы о неосновательном обогащении применять было нельзя, так как речь шла о договорных отношениях. А их нарушение влечет лишь взыскание убытков.

Суд с такой позицией не согласился и указал, что хотя оплата была произведена в соответствии с договором, но не на его основании, ведь арендатор заплатил то, чего не должен был платить (см. п. 4 информационного письма от 11.01.2011 № 49). Действующая судебная практика это подтверждает. Пример — постановление ФАС УО от 20.02.2014 по делу № А76-13448/2012.

Ныне большинство таких споров связано с изменением арендной платы за землю из-за изменения нормативных актов, ее устанавливающих. Правила о неосновательном обогащении, в силу п. 2 ст. 1102 ГК РФ, применяются независимо от того, из-за чего произошло обогащение. Отметим также, что переплата за земельные участки, собственность на которые не разграничена, рассчитывается по ставкам субъекта РФ (определение ВС РФ от 05.10.2015 № 303-ЭС15-5991).

Переплата, вызванная противоправными действиями арендодателя, может быть взыскана в качестве убытков. Суд удовлетворил требование арендатора, который был вынужден уплачивать арендную плату из-за незаконного отказа в выкупе недвижимости (см. постановление АС МО от 05.04.2016 по делу № А40-94854/2015).

Немного об аренде предприятий

По аренде предприятий судебную практику нельзя назвать сложившейся, так как этот вид договора не слишком распространен в России. Объясняется это небольшой теоретической базой и недостаточной регламентацией соответствующих отношений в законе. Приведем судебные решения, касающиеся квалификации договора как аренды предприятия:

  1. Арендодатель потребовал признать договор аренды предприятия недействительным, в том числе в связи с отсутствием его госрегистрации. Кассация поддержала отказ в иске, указав, что договор не является арендой предприятия, так как по нему не передавалось имущество, которое должно передаваться в составе предприятия (в т. ч. сырье, долги, имущественные права). Поэтому нормы об аренде предприятия не применимы, а договор государственной регистрации не подлежал (постановление ФАС СЗО от 01.06.2011 по делу № А66-13706/2009). Схожее судебное решение — постановление ФАС СКО от 07.11.2007 по делу № А32-14888/06-38/194-2007-38/130.
  2. Обратная ситуация. Арендодатель заявил требование о расторжении договора аренды муниципальных нежилых помещений. Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении требования отказали, квалифицировав договор как аренду предприятия ввиду попадания его под все признаки, установленные ст. 656 ГК РФ. Такой договор подлежал государственной регистрации, однако в связи с ее отсутствием он не заключен, а потому недействительным признан быть не может. В кассации решения устояли (постановление ФАС ПО от 08.07.2004 № А06-2375-20/03).

Судебная практика по аренде нежилых помещений

В 2000 году ВАС РФ в информационном письме от 01.06.2000 № 53 указал, что к таким договорам нужно применять нормы об аренде зданий по аналогии. Отсюда важный вывод: такие договоры подлежат госрегистрации, если заключены на срок более года, иначе они считаются незаключенными.

Рассмотрим вопросы, связанные с госрегистрацией таких договоров:

  1. В случае распространения действия договора на отношения сторон, возникшие до его заключения, один из контрагентов может попытаться заявить о незаключенности договора. Ведь суммарный срок аренды может быть более года, а регистрация отсутствует. На такой случай у судов однозначное мнение: предшествующий период в срок аренды не включается (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59, постановление ФАС ПО от 09.09.2008 по делу № А06-4970/07).
  2. Выводы судов неоднозначны, если дата начала аренды отличается от даты подписания договора:
  • часть судей считают, что в таком случае для целей госрегистрации срок будет исчисляться с даты начала аренды (постановление ФАС ЗСО от 23.07.2009 по делу № А26-424/2009);
  • другие судьи, напротив, принимают во внимание дату подписания договора (постановление ФАС МО от 31.05.2013 по делу № А40-23049/12-64-209).

Важен вопрос о возможности аренды части помещения. В целом Пленум ВАС разрешил его положительно (см. п. 9 постановления от 17.11.2011 № 73). Однако важно иметь в виду, что такой договор будет действителен только в том случае, если стороны достаточно индивидуализируют часть помещения и выделят ее на поэтажном плане (см. постановление ФАС ДВО от 25.01.2010 по делу № А73-6056/2009, постановление ФАС МО от 20.09.2007 по делу № А40-17498/07-152-97).

Итоги

Каждый раз, формируя позицию по тому или иному арендному спору, следует изучать судебную практику, причем именно своего округа, так как не все арбитражные суды страны едины в одних и тех же вопросах. Ориентироваться лучше на решения кассационной инстанции, поскольку нередко решения первой и апелляционной инстанций отменяются.

Неотделимые улучшения при аренде: важные нюансы и налоговый учет

Судебная практика располагает обширным перечнем споров между сторонами договора аренды в отношении производства неотделимых улучшений. Возникнуть подобные споры могут абсолютно на любом этапе работы по договору. Самым критичным для сторон остаётся вопрос возмещения расходов арендатора на производство неотделимых улучшений. Может ли арендатор их возместить, если да, то в каком порядке? Как учесть расходы и доходы в налоговом учете? Об этом и многом другом подговорим в настоящей статье.

Читайте также:  Бухгалтерский учет для интернет-магазинов: особенности ведения

Напомним, что неотделимыми являются улучшения, которые невозможно отделить от арендованного имущества, не причинив ему вред. Понятно, что такие улучшения должны стать неотъемлемой частью арендованного имущества и для их производства требуется согласие арендодателя, поскольку последний может быть не заинтересован в них.

Что будет, если вообще не включать в договор условия о производстве неотделимых улучшений

Неотделимые улучшения чаще производит арендатор как сторона, заинтересованная в использовании объекта аренды в целях извлечения прибыли (например, если объект арендован под магазин).

Итак, что говорит нам по это поводу ст. 623 ГК РФ.

Если неотделимые улучшения произведены с согласия арендодателя и договор не содержит условий о том, что такие улучшения не возмещаются арендодателем, то последний по требованию арендатора будет обязан возместить документально подтвержденные расходы на производство неотделимых улучшений.

Стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя,возмещению не подлежит. Более того, если арендодатель докажет, что такие улучшения причинили вред объекту аренды, ухудшили его функциональное назначение, он будет вправе взыскать с арендатора убытки.

Из изложенного следует, что перед проведением работ в обязательном порядке необходимо согласовать условия производства неотделимых улучшений. Для обеих сторон договора важно иметь на руках доказательство уведомления о проведении работ, согласовании нюансов, поэтому наиболее оптимальным вариантом будет заключение дополнительного соглашения, если основным договором этот вопрос никак не урегулирован.

Что важно учесть арендодателю

Если арендодатель не заинтересован в проведении работ по улучшению объекта аренды и уж тем более не намерен возмещать стоимость произведенных улучшений арендатору, но арендатору они крайне необходимы, предлагаем включить в договор формулировку, максимально защищающую интересы арендодателя:

«До окончания срока действия договора аренды неотделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью. В случае прекращения договора неотделимые улучшения становятся собственностью арендодателя, при этом стоимость произведенных улучшений и понесенные расходы на осуществление таковых не компенсируются и не возвращаются, не зависимо от того, осуществлялись ли такие улучшения с согласия Арендодателя, или без такового».

Если в собственности арендодателя находится достаточно дорогостоящая недвижимость, уместно включить в договор условие о необходимости согласования с арендодателем проектной документации, этапов работ, времени проведения работ, действий подрядчиков на объекте во избежание ухудшения его состояния. Имеет смысл предусмотреть ответственность в виде штрафа за неисполнение указанных условий или в виде отказа от возмещения понесенных расходов.

Что важно учесть арендатору

  • в виде штрафа за неисполнение обязанности получить согласие арендодателя на улучшение объекта аренды (если такая ответственность предусмотрена договором);
  • в виде невозмещенных сумм расходов на производство неотделимых улучшений;
  • в виде расходов на демонтаж неотделимых улучшений (арендодатель вправе предъявить такое требование на основании ст. 622 ГК РФ).

Во избежание перечисленных выше последствий рекомендуем арендатору согласовать с арендодателем всё до мелочей: порядок определения итоговой суммы понесенных расходов, сроки проведения работ, время проведения работ, порядок и сроки возмещения понесенных расходов, проект работ (если имеется). Документально зафиксированный факт согласования всех перечисленных условий не позволит арендодателю уклониться от принятых на себя обязательств по возмещению расходов, а также защитит арендатора от претензий к качеству и видам проводимых работ.

Способы возмещения расходов на производство неотделимых улучшений

Варианты зачета в счет арендной платы:

  1. пропорциональное распределение, при котором, к примеру, 50% идёт в счет погашения арендной платы, 50 % погашаются понесенные арендатором затраты;
  2. возмещение расходов вместо арендной платы, т.е. все платежи по договору аренды засчитываются в счет погашения понесенных арендатором затрат до тех пор, пока не будет погашена вся сумма.

Реальное возмещение. Такой способ, как правило, применяется в случае досрочного расторжения договора аренды. В этом случае арендодатель в согласованном сторонами порядке возмещает арендатору сумму понесенных им расходов.

Стороны вправе согласовать возмещение арендодателем не всей суммы расходов, а только её части. Всё зависит от волеизъявления сторон.

Налоговый учет

Что это значит?

С учетом сроков полезного использования и выбранного налогоплательщиком метода начисления амортизации определяется ежемесячная сумма амортизации капитальных вложений в арендованный объект. Расходы в виде амортизации на сумму капвложений, произведенных в форме неотделимых улучшений, учитываются при расчете налога на прибыль (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Как следует из п. 1 ст. 258 НК РФ, амортизация капитальных вложений в арендованные объекты основных средств, названные в абз. 1 п. 1 ст. 256 НК РФ, начисляется той стороной, которая фактически несет затраты на неотделимые улучшения. Если арендодатель возмещает арендатору стоимость улучшений, то и начисляет амортизацию в общем порядке. Если не возмещает — амортизационные отчисления производятся арендатором.

Арендатору предоставлено право учитывать расходы в виде амортизации на сумму капвложений, произведенных в форме неотделимых улучшений, на период действия договора аренды. По окончании срока договора аренды арендатор прекращает начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде указанных капвложений для целей налогообложения прибыли.

Если срок полезного использования арендованного объекта больше срока договора аренды и часть стоимости капитальных вложений в виде неотделимых улучшений не будет самортизирована (то есть арендатор не сможет признать часть расходов на произведенные неотделимые улучшения), по окончании срока договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по произведенным неотделимым улучшениям арендованного имущества (Письма Минфина России от 31.07.2018 N 03-03-06/1/63831, N 03-03-06/1/53831).

Имеется ли риск доначисления арендодателю налога на прибыль в случае получения права собственности на неотделимые улучшения, произведенные арендатором?

П. 8 ст. 250 НК РФ относит к внереализационным доходам безвозмездно полученное имущество (работы, услуги) или имущественные права, за исключением случаев, указанных в статье 251 НК РФ.

В соответствии с пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ произведенные арендатором вложения в форме неотделимых улучшений не подлежат учету в составе доходов арендодателя.

При этом согласно положениям п.1 ст.256 и п. 1 ст. 258 НК РФ капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя без компенсации арендодателем понесенных расходов, прямо отнесены законодателем к амортизируемому имуществу арендатора (Постановление ВС РФ № 3589/13 от 08.10.2013, громкое дело, в рамках которого «ИКЕА» (арендодатель) «отбила» требование налогового органа о доначислении сумм по налогу на прибыль).

Из всего изложенного следует один главный вывод: к производству неотделимых улучшений можно приступать только после любого документального оформления согласования сторонами договора аренды условий производства неотделимых улучшений (условие договора аренды, дополнительное соглашение к договору аренды, отдельное соглашение о возмещении затрат и пр.), и чем больше деталей будет содержать документ, тем лучше.

Договоры аренды: важные нюансы. Судебная практика

Рассмотрим ситуации, которые вызывают наибольшее количество вопросов.

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гарантировано сохранение права арендатора на аренду в случае смены арендодателя. Данное право сохраняется даже в том случае, если арендатор недобросовестно исполнял свои обязанности по договору в рамках оплаты. Так, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, взыскивая арендную плату за спорный период, не усмотрел в действиях арендатора неосновательного обогащения, так как договор аренды заключён с предыдущим собственником, и указал, что договор не утратил юридической силы.

В свою очередь, Арбитражный суд Волго-Вятского округа, частично взыскивая неосновательное обогащение, составляющее плату за аренду нежилых помещений, установил, что договор аренды, заключённый на неопределённый срок, не подлежит государственной регистрации, а смена собственника не могла повлиять на правовое положение арендатора. Таким образом, договор аренды продолжал действовать до момента возврата арендованного имущества и расторжения договорных отношений по соглашению сторон.

Согласно нормам Гражданского кодекса РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. Таким образом, данным правом наделены лишь добросовестные арендаторы. Если же арендатор в период срока договора аренды нарушает согласованные условия, то он не может воспользоваться своим преимуществом при заключении нового договора аренды. Отклоняя требования истца о передаче прав по договору аренды и взыскании убытков, причинённых нарушением преимущественного права как арендатора, Арбитражный суд Московского округа указал на то, что отказ арендодателя обоснован.

В рамках первоначального договора арендатор был обязан оказывать услуги по питанию, но проведённое собственником имущества анкетирование третьих сторон доказывало некачественное оказание услуг, что говорит о недобросовестности арендатора.

Читайте также:  Что такое договор аренды?

Существуют решения судов, которые защищают арендаторов от необоснованных требований арендодателей. Признавая недействительным отказ уполномоченного органа в продлении договора аренды земельного участка, суд установил, что арендатором выполнены все необходимые действия по освоению земельного участка и использованию его по назначению.

В гражданском законодательстве РФ встречается несколько норм о молчании. Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом. Молчание может признаваться выражением воли на совершение сделки только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. Данные нормы вызваны тем, что не приветствуется значительное привнесение молчания в правовой сфере, так как это намного усложнит деловой оборот и повлечёт довольно много спорных ситуаций.

Тем не менее, в отношении договора аренды ГК РФ содержит норму, когда молчание является согласием на его совершение. Если арендатор по окончании срока продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений арендодателя, то договор продлевается на неопределённый срок.

Арбитражный суд Дальневосточного округа, отказывая в иске об обязании возвратить земельный участок, установил, что после истечения срока договора аренды арендатор продолжал добросовестно пользоваться спорным имуществом, то есть договор возобновлён по умолчанию на тех же условиях на неопределённый срок. При этом довод арендодателя о прекращении действия договора в соответствии с п. 3 ст. 425 ГК РФ, пунктом договора отклонён судом, поскольку приведённое положение ст. 621 ГК РФ носит императивный характер и не может быть изменено соглашением сторон.

Равным образом, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, применив положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, отказал арендатору в признании договора аренды недвижимого имущества возобновлённым на неопределённый срок. В данном случае арендодатель не только до истечения договора аренды осуществил действия по уведомлению арендатора о своём несогласии продлевать отношения в рамках аренды, но и по окончании договора аренды возражал касательно пользования имущества.

Гражданским кодексом РФ установлена возможность заключить договор аренды на определённый срок или же на неопределённый срок. Расторжение договора аренды, заключённого на неопределённый срок, не представляет особой сложности, для этого достаточно уведомить контрагента за один месяц, если арендуется движимое имущество и, соответственно, за три месяца, если недвижимое. Так, например, в текущем году суды неоднократно подтверждали правомерность действий арендодателя в отношении их одностороннего отказа от договора аренды. В данном случае мотивы расторжения договора не имеют значения, равно как и не подлежит доказыванию факт надлежащего либо ненадлежащего исполнения аренда- тором договорных обязанностей. Таким образом, арендодателю достаточно доказать факт своевременного направления и получения уведомления об одностороннем расторжении договора.

Несмотря на то, что Гражданским кодексом РФ чётко предусмотрена норма: договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации, в судебной практике и по сей день возникает немало споров относительно обязанности по регистрации договора аренды.

Зачастую волокита с бумагами для регистрации договора аренды недвижимости «пугает» стороны сделки. Несмотря на то, что процедура регистрации сделок постоянно упрощается на законодательном уровне, договаривающиеся стороны стараются заключить договор на срок менее года, тем самым избежав встречи с регистрирующим органом.

Арбитражный суд Центрального округа подтвердил правомерность отказов арбитражных судов в удовлетворении требования о признании договоров аренды нежилого и жилого помещений и соглашения к ним незаключёнными. Если срок аренды составляет 11 месяцев 29 дней, что не выходит за рамки срока, не подлежащего регистрации, существенные условия сделок соблюдены. Напомним, что ещё ранее ВАС РФ указывал на действительность незарегистрированного договора аренды.

Тем не менее нельзя с уверенностью сказать, что если стороны решили заключить договор аренды на длительный срок, то спорных ситуаций можно избежать. Так, не всегда добросовестно ведёт себя сторона, на которую соглашением сторон возложена обязанность по регистрации договора. В итоге возникают негативные последствия – договор признан незаключённым.

Также представляет интерес положительная судебная практика в отношении оспаривания отказа регистрирующего органа в государственной регистрации договора аренды недвижимости. Основанием отказа регистрирующего органа явилось непредставление заявителями согласия на совершение крупной сделки и документов по объекту аренды. Кроме того, регистрирующий орган указал на то, что по окончании действия договора аренды, заключённого на срок менее года, его действие возобновилось на такой же срок, и государственная регистрация договора не требуется.

Договор аренды недвижимости в 2019 году: проблемные ситуации, судебная практика

Договор аренды недвижимости в 2019 году: проблемные ситуации, судебная практика

ПРОГРАММА СЕМИНАРА

  1. Правовое регулирование договоров аренды недвижимости: спорные и сложные ситуации
    • Квалификация договора в качестве договора аренды. Предмет аренды. Разграничение аренды недвижимой вещи и ее части
    • Право на преимущественное заключение договора аренды недвижимости: сложные ситуации, судебная практика
    • Последствия отсутствия регистрации долгосрочной аренды
    • Договор аренды будущей вещи: ответственность арендодателя за неисполнение, защита прав арендатора
    • Множественность договоров аренды. Проблема «двойных» сделок. Специфика аренды «на время»
    • Признание договора аренды незаключенным или недействительным: правовые последствия
    • Аренда недвижимости с последующим выкупом: проблемы перехода права собственности, выкупная цена и пр.
    • Нюансы аренды: объектов незавершенного строительства; не введенных в эксплуатацию объектов недвижимости; самовольных построек
  2. Порядок оформления договора. Существенные условия договора (проблемные вопросы)
    • Предварительный (рамочный) и смешанный договоры: сложные ситуации
    • Незаключение основного договора после окончания срока действия предварительного договора: последствия для сторон
    • Существенные условия договора. Условия договора об арендной плате
    • Момент, с которого договор аренды считается заключенным
    • Оформление сроков и пролонгация договора. Срок аренды и срок действия договора аренды. Заключение договора аренды на определенный и на неопределенный сроки
    • Изменение условий договора: по инициативе арендодателя; по инициативе арендатора (сложные ситуации)
    • Типичные ошибки при формулировании условий договора и как их избежать
    • Правовые возможности арендодателя при неуплате арендной платы или просрочке ее внесения арендатором
    • Договор об аренде необособленной части помещения (правовые нюансы)
  3. Проблемы взаимоотношений сторон договора
    • Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества. Капремонт и неотделимые улучшения: правила возмещения (судебная практика). Момент выявления недостатков арендуемой недвижимости: варианты действий для арендодателя
    • Оценка и страхование арендуемого объекта
    • Распределение рисков между арендодателем и арендатором при случайной гибели или повреждении объекта аренды
    • Изменение сторон договора, сохранение договора при изменении арендодателя
    • Субаренда: правила, сложные ситуации, судебная практика. Новые возможности и ограничения при заключении договора субаренды недвижимости. Выгоды субаренды
    • Виды конфликтов, касающихся арендной платы (судебная практика)
  4. Ответственность сторон
    • Проблемы исполнения условий договора; основания наступления ответственности сторон
    • Возмещение убытков, неустойка. Проценты при просрочке внесения арендной платы
    • Неосновательное обогащение: понятие по ГК РФ, условия и порядок возмещения в связи с договором аренды (субаренды), судебная практика
  5. Прекращение договора: общие основания, досудебный порядок
    • Досрочное расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств
    • Проблемы расторжения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендодателя или арендатора: ошибки сторон. Правила формулирования в договоре условий о праве на односторонний отказ от арендных отношений
    • Последствия перехода права собственности на объект для арендатора, прежнего и нового собственников
    • Правовые позиции ВАС РФ по вопросам прекращения договора аренды
  6. Особенности договора аренды земельного участка (ЗУ) для целей строительства
    • Последовательность действий для получения ЗУ в аренду (в т. ч. формирование ЗУ и его постановка на кадастровый учет). Момент возникновения права аренды ЗУ. Особенности аренды части ЗУ
    • Основания для отказа в предоставлении ЗУ в аренду
    • Арендная плата за ЗУ
    • Право застройки как возможная альтернатива договору аренды ЗУ
    • Прекращение договора аренды ЗУ, на котором расположены многоквартирный дом или нежилой объект
  7. Особенности аренды государственного / муниципального имущества (в свете 135-ФЗ от 04.06.2018)
  8. Госрегистрация договора долгосрочной аренды недвижимости (в т. ч. аренды ЗУ)
    • Процедура регистрации, кадастровый учет в сложных ситуациях
    • Госрегистрация договора аренды ЗУ (важные нюансы)
    • Госрегистрация прав на ЗУ под арендуемым объектом недвижимости
    • Проблемы госрегистрации договора при изменении характеристик объекта аренды («красные линии», изменение адреса, площади и пр.)
    • Правовые последствия отсутствия госрегистрации договоров долгосрочной аренды недвижимости
    • Госрегистрация договоров аренды части недвижимой вещи: позиции судов
  9. Обзор судебной практики 2017–2019 гг. по делам об аренде недвижимости
  10. Гражданско-правовые и административные последствия нарушений при заключении и исполнении договора аренды (для арендодателя и арендатора)
  11. Ответы на вопросы, кейсы, практические рекомендации

Лектор:

Бевзенко Роман Сергеевич — к.ю.н., партнер юридической компании «Пепеляев Групп», профессор РШЧП, действительный государственный советник юстиции Российской Федерации 2-го класса

Форма участия:

  • Очное участие в региональном отделении ИРСОТ
  • Трансляция на ПК
Ссылка на основную публикацию