Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Жилищные сертификаты: новый вид личных инвестиций

Эмитент выпускает жилищные сертификаты под конкретные квадратные метры, нет проблемы «двойной» продажи квартир

Жилищные сертификаты как новый финансовый инструмент частного инвестора, вкладывающего средства в строительство жилья, появился на рынке относительно недавно. Первыми «поставщиками» новых бумаг на рынок стала петербургская компания «ЛЭК»: она эмитировала жилищные сертификаты 9 октября 2007 года.

С одной стороны, жилищные сертификаты (не путать новые ценные бумаги с жилсертифактами для некоторых категорий граждан) позволяют привлекать деньги в строительство. С другой, — защищают инвесторов от возможных неприятностей, связанных с инвестированием в жилье на этапе его возведения. О специфике и перспективах развития этих ценных бумаг корреспонденту рассказал генеральный директор компании «Аврора Консталтинг», являющейся юридическим консультантом выпуска, Леонид Масалов.

Чем вызвана необходимость вывода на рынок нового вида ценной бумаги — жилищного сертификата? Правильно ли выбран момент выхода с учетом ситуации на финансовых рынках вообще и на ипотечном рынке в частности?

Сама идея создания нового вида ценных бумаг — жилищных сертификатов — во многом связана с необходимостью оптимизации законодательства в сфере долевого строительства с тем, чтобы предотвратить повторение скандальных событий на рынке новостроек — я имею в виду случаи с обманутыми дольщиками. Соответствующий проект поправок в нормативную базу Федеральной службы по финансовым рынкам (ФСФР России) существовал давно. Поправки в один из приказов регулятора были зарегистрированы в конце марта этого года, а вступили в силу 29 июня 2007 года.

Полезность использования этого инструмента в сравнении с прочими схемами долевого строительства представляется главным образом в гарантированности сохранности вложений граждан. И как показывает практика, избирая путь привлечения средств через выпуск жилищных сертификатов, в отличие от договоров долевого участия в строительстве, компания-застройщик избавляется от необходимости изобретать различные, так называемые, «серые» схемы, в том числе вексельные.

У одного из крупнейших игроков на рынке недвижимости Москвы (МИАН — примечание «Интерфакс-Недвижимость») неприятности с налоговыми органами, связанные с использованием векселей в расчетах. А жилищные сертификаты — их выпуск и обращение — регулируются не в соответствии с 214-м законом, а в соответствии с законодательством о рынке ценных бумаг. То есть, выпуская их, компания действует исключительно в правовом поле.

Что касается своевременности выхода на рынок, то нынешний кризис ликвидности банков отразился главным образом на классических облигациях. А жилищные сертификаты — это не только финансовый инструмент, инструмент приумножения капитала, но в большей степени возможность приобретения квартиры, так как эти бумаги выпускаются под конкретные квадратные метры жилья. Поэтому отождествлять сегменты приобретателей облигаций и жилищных сертификатов, наверное, все-таки не стоит.

К тому же, ввиду отсутствия до недавнего времени прецедентов выпуска, использование жилищных сертификатов банками и страховыми организациями как объекта вложения средств не практиковалось.

Какие требования будут предъявляться к эмитентам жилищных сертификатов (размер собственного капитала, страхование ответственности, стаж работы на рынке и т. д.)? Кто может выступить в роли поручителя эмитента?

Формально эмитентом может стать юридическое лицо, зарегистрированное на территории РФ, которое отвечает четырем основным критериям, прописанным в приказе ФСФР России, утверждающем поправки к стандартам эмиссии ценных бумаг.

Эти критерии: наличие прав застройщика на строительство многоквартирного жилого дома; наличие у застройщика земельного участка в собственности, либо на правах аренды; наличие утвержденной проектной документация на строительство; наличие разрешения на строительство.

В роли поручителя эмитента может выступить любое юрлицо. Другое дело, что если предполагается выпуск этих бумаг по так называемой открытой подписке (сопровождающейся регистрацией проспекта ценных бумаг), а суммарные чистые активы поручителя и эмитента не перекрывают номинал выпуска плюс накопленные проценты (в результате индексации), то в этом случае на проспекте ценных бумаг будет стоять надпись «Инвестиции повышенного риска».

Если эмитент-застройщик хочет этого избежать, тогда условие по соответствию суммарных чистых активов застройщика и поручителя объему выпуска с учетом индексации должно быть соблюдено.

Альтернативой поручительству может выступить банковская гарантия, государственная либо муниципальная гарантия.

Страхование ответственности застройщика не предусмотрено. Специфических требований к стажу работы компаний-эмитентов также нет.

Определены ли регионы обращения этих ценных бумаг?

В каких регионах работать — решают компании. Можно предположить, что это будут большие города, так как размещать пока неизвестную бумагу где-то в глубинке тяжелее, нежели в городах-миллионерах. Кроме того, нам видится целесообразным выпуск этих бумаг при суммарной площади будущих квартир от 20 тысяч кв. метров.

Сертификаты будут выпускаться на квадратные метры в конкретных проектах компаний или на квадратные метры вообще?

Эти бумаги выпускаются под конкретный проект, под конкретные квадратные метры. В этом, в том числе, их преимущество в части невозможности продажи квартир на большее количество, чем выпущено бумаг. Нет проблемы «двойной» продажи квартир.

Как будут формироваться цены на сертификаты — с учетом рыночной стоимости квадратного метра или данных Росстата? Будут ли отличаться цены по регионам (ведь, например, в Москве, Санкт-Петербурге, где состоялся первый выпуск, или других регионах они различные)?

Номинал формируется из покрытия себестоимости строительства плюс небольшая надбавка. Выпущенные бумаги в дальнейшем попадают на вторичный рынок, и там уже идет их ценообразование в соответствии со спросом и предложением, которые формируются на эти бумаги.

Безусловно, будет наблюдаться и корреляция с рыночной стоимостью строящегося жилья в данном регионе. По понятным причинам Москва и Питер будут лидерами по стоимости. И чем ближе будет срок сдачи домов, тем выше рыночная стоимость этих бумаг.

Как часто будет проводиться индексация?

На усмотрение застройщика, но не реже, чем раз в квартал. Это прописывается в решении о выпуске бумаг. И зафиксировав в рамках конкретного выпуска порядок индексации и ее периодичность, эмитент берет на себя обязательство придерживаться этого порядка на всем сроке обращения бумаг выпуска.

Допустим, инвестор приобрел сертификаты на половину квартиры и решил вернуть вложения. Каков механизм возврата средств, предусмотрены ли штрафные санкции? Он сам должен будет найти покупателя своих сертификатов или их выкупит эмитент?

В числе преимуществ этой бумаги — ее ликвидность. Так, если инвестор вложился в эти бумаги, имея некоторые планы по приобретению жилья, но через какое-то время пересмотрел эти планы и хочет выйти с деньгами из проекта, то он имеет право предъявить эти бумаги для оплаты номинальной стоимости плюс накопленной индексированной составляющей либо эмитенту, либо поручителю.

Здесь варианта два. Либо предложить бумаги по текущей индексированной стоимости эмитенту или его поручителю, при этом без штрафных санкций. Либо реализовать их через договор купли-продажи ценных бумаг другому инвестору на вторичном рынке.

Когда, по Вашему мнению, сформируется вторичный рынок жилищных сертификатов?

Для появления полноценного вторичного рынка необходимы регистрации выпусков жилищных сертификатов с проспектами, дающими право застройщику рекламировать эти бумаги, а сами бумаги при этом будут законно обращаться среди инвесторов. В этом случае само свободное вторичное обращение также будет способствовать популяризации этих ценных бумаг. Это, кроме того, будет подпитывать интерес к бумагам со стороны финансовых организаций. Уже сейчас паевые инвестиционные фонды (ПИФы), которым разрешено инвестировать в облигации хозяйственных обществ, могут приобретать жилищные сертификаты. Страховые компании и накопительный пенсионный фонд (НПФ) также могут входить в эти бумаги.

Какими «порциями» потенциальный собственник жилья может покупать жилищные сертификаты. Какова стоимость «входного билета», то есть, на какую минимальную сумму должны быть приобретены ценные бумаги?

Законодатель говорит о возникновении права у инвестора на заключение договора купли-продажи квартиры, если совокупная номинальная стоимость принадлежащих ему жилищных сертификатов, выраженная в единицах общей площади жилья, не меньше 30% общей площади соответствующей квартиры.

И это не создает дополнительных сложностей с реализацией квартир застройщиком. В случае если решением о выпуске жилищных сертификатов предусмотрено 50% и ниже указанного порога, то получается, что на одну квартиру теоретически могут претендовать два или даже три держателя этих бумаг. В этом случае заявки на заключение договора купли-продажи квартиры могут удовлетворяться эмитентом в порядке их поступления.

Другой сценарий — установление порога выше 50 процентов: тогда потенциальным приобретателем квартиры может быть только один инвестор.

По Вашим оценкам, сколько компаний готово сейчас эмитировать подобные ценные бумаги? Будут ли они пользоваться спросом на рынке?

Идея новая. Строительный рынок с интересом ждал первых результатов, которые уже есть — питерская компании «ЛЭК» в начале октября зарегистрировала первые четыре выпуска жилищных сертификатов, где мы выступали в качестве юридического консультанта.

Сейчас есть ряд клиентов, с которыми наша компания динамично ведет переговоры об их программах выпуска таких бумаг. И число заинтересованных застройщиков, мы уверены, будет расти.

Вы можете назвать компании, с которыми ведутся переговоры?

Это компании из разных регионов, в том числе — из Москвы.

Можно ли говорить о том, что жилищные сертификаты для определенных категорий граждан сделают жилье доступным?

Законодателем не закладывалась в эти бумаги идея удешевления и большей доступности жилья. Этот инструмент — альтернатива договору долевого участия в строительстве, у которой, кстати, есть ряд преимуществ. Как для соинвестора, так и для застройщика.

Ярко выраженной сегментации потенциальных приобретателей жилищных сертификатов среди населения нами не усматривается, поскольку использование этих бумаг возможно как при строительстве элитного жилья, так и сравнительно недорогого.

Есть ли какой-то аналог нашим жилищным сертификатам в других странах?

Насколько мне известно, это исключительно российское изобретение.

Как будет развиваться рынок жилищных сертификатов в ближайшей перспективе?

Регистрация первых выпусков произошла. В ближайшее время пройдет размещение этих бумаг. В зависимости от того, как это будет кореллировать с задумками застройщиков и нас — как консультантов — можно будет делать выводы о жизнеспособности этой схемы в принципе. Теперь надо опробовать весь механизм на стадии размещения и вторичного обращения этих бумаг. Пока все идет в соответствии с нашими прогнозами, и плюсов усматривается больше, чем сложностей.

Дата публикации: 09:55 15 ноября 2007

Самые выгодные способы вложения в новостройку

Покуп­ка квар­ти­ры в новострой­ке по-преж­не­му оста­ет­ся самым доступ­ным спо­со­бом при­об­ре­те­ния жилья. Ника­кие рис­ки не оста­нав­ли­ва­ют сего­дня людей от при­об­ре­те­ния квар­ти­ры в стро­я­щем­ся доме:

  • дол­гое стро­и­тель­ство;
  • зави­си­мость от застрой­щи­ка:
  • откло­не­ние от стро­и­тель­ных норм, при­ме­не­ние нека­че­ствен­ных строй­ма­те­ри­а­лов и т.д.

Дан­ные рис­ки ком­пен­си­ру­ют­ся:

  • мораль­ным и физи­че­ским изно­сом жилья вто­рич­но­го фон­да;
  • жела­ни­ем потре­би­те­ля жить в совре­мен­ной квар­ти­ре на фоне ком­форт­ной соци­аль­ной инфра­струк­ту­ры;
  • воз­мож­но­стью дол­го­сроч­ных инве­сти­ций в новые квар­ти­ры.

Какие же спо­со­бы инве­сти­ции в новострой­ки мож­но пред­ло­жить сего­дня инве­сто­рам?

Три способа инвестиций в новостройку

Суще­ству­ют три спо­со­ба инве­сти­ции в стро­я­щу­ю­ся недви­жи­мость:

  • Дого­вор о доле­вом уча­стии.
  • Покуп­ка жилищ­но­го сер­ти­фи­ка­та.
  • Вступ­ле­ние в ЖСК.

Договор о долевом участии как способ инвестиции

Поче­му заклю­че­ние ДДУ, на осно­ва­нии Феде­раль­но­го зако­на 214-Ф3 о доле­вом стро­и­тель­стве, необ­хо­ди­мо для того, что­бы счи­тать покуп­ку в новострой­ке имен­но инве­сти­ци­ей?

Дого­во­рить­ся ведь с застрой­щи­ком мож­но так­же:

  • посред­ством состав­ле­ния пред­ва­ри­тель­но­го дого­во­ра куп­ли-про­да­жи;
  • путем под­пи­са­ния дол­го­во­го век­се­ля.
Читайте также:  Как правильно продавать мясо в кризис

Пото­му что инве­сти­ция пред­по­ла­га­ет полу­че­ние при­бы­ли мак­си­маль­но без­опас­ным путем, а дан­ные спо­со­бы его не обес­пе­чи­ва­ют.

Дого­вор о доле­вом уча­стии защи­ща­ет буду­ще­го вла­дель­ца новень­кой квар­ти­ры от мно­гих фак­то­ров:

  1. Рас­плыв­ча­то­сти в опре­де­ле­нии пред­ме­та инве­сти­ции:
    • одна сто­ро­на, застрой­щик, берет день­ги у дру­гой сто­ро­ны, доле­во­го участ­ни­ка, на стро­и­тель­ство не неко­го абстракт­но­го объ­ек­та, а кон­крет­ной квар­ти­ры, на кон­крет­ном эта­же, с чет­ки­ми опре­де­ле­ни­я­ми мет­ра­жа, коли­че­ства ком­нат и про­чее.
  2. От необос­но­ван­но­го накру­чи­ва­ния цены на квар­ти­ру со сто­ро­ны застрой­щи­ка.
  3. От затя­ги­ва­ния сро­ков сда­чи по вине застрой­щи­ка.
  4. От рис­ка двой­ной про­да­жи:
    • дого­вор под­ле­жит обя­за­тель­ной реги­стра­ции в госу­дар­ствен­ных орга­нах ФРС.
  5. От нару­ше­ния гаран­тий каче­ства:
    • напри­мер, выяс­ня­ет­ся, что несу­щие кон­струк­ции и пере­го­род­ки меж­ду квар­ти­ра­ми из гип­со­кар­то­на;
    • дом постро­ен в сей­смо­зоне, но в кон­струк­ции нет эле­мен­тов повы­ше­ния сей­смо­стой­ко­сти;
    • через пять лет в сте­нах пошли тре­щи­ны и т.д.

Гово­рят, луч­шее испы­та­ние для новостро­ек – это силь­ное зем­ле­тря­се­ние. Как-то очень бы не хоте­лось пла­тить за подоб­ное испы­та­ние сво­ей жиз­нью. Пока при­ро­да не устро­и­ла новострой­кам свою тоталь­ную жесто­кую про­вер­ку, но еди­нич­ные слу­чаи обру­ше­ния крыш в новостройках…под тяже­стью сне­га тоже не вну­ша­ют опти­миз­ма.

Приобретение жилищного сертификата от застройщика

При­об­ре­сти жилищ­ный сер­ти­фи­кат – имен­ное пра­во на долю жилья ­мож­но не толь­ко от госу­дар­ства, но и от ком­мер­че­ской орга­ни­за­ции, коей явля­ет­ся фир­ма-застрой­щик.

Конеч­но, моло­дой семье, при­знан­ной нуж­да­ю­щей­ся в улуч­ше­нии жилищ­ных усло­вий, было бы намно­го выгод­нее полу­чить подоб­ный сер­ти­фи­кат в фор­ме бес­плат­но­го зай­ма от госу­дар­ства. Уди­ви­тель­но, но сего­дня эта воз­мож­ность зако­но­да­тель­но вро­де бы не отме­не­на, но в реаль­но­сти о ней мало кто слы­шит. Совер­шен­но точ­но суще­ству­ет воз­мож­ность полу­че­ния бес­плат­но­го госу­дар­ствен­но­го сер­ти­фи­ка­та льгот­ным кате­го­ри­ям воен­ных, моло­дым уче­ным, а так­же вынуж­ден­ным пере­се­лен­цам.

Недо­ста­ток жилищ­но­го госу­дар­ствен­но­го сер­ти­фи­ка­та:

  • Он покры­ва­ет при­мер­но треть сто­и­мо­сти жилья.
  • Вре­мя его дей­ствия – 9 меся­цев, а за такой срок дом не постро­ить.
  • Банк выде­ля­ет сред­ства под сер­ти­фи­кат толь­ко на заре­ги­стри­ро­ван­ную недви­жи­мость, таким обра­зом взять госу­дар­ствен­ный сер­ти­фи­кат на при­об­ре­те­ние доли соб­ствен­но­сти в новострой­ке не полу­чит­ся.

Этот «про­бел» устра­нен воз­мож­но­стью само­го застрой­щи­ка выпус­кать свои жилищ­ные обли­га­ции, одна­ко у него они есте­ствен­но не бес­плат­ны.

Жилищ­ный сер­ти­фи­кат от застрой­щи­ка явля­ет­ся свое­об­раз­ной бро­ней для доле­во­го участ­ни­ка и спо­со­бом инве­сти­ции:

  1. Купив­ший ЖС обла­да­ет пра­вом доле­во­го участ­ни­ка на неко­то­рое коли­че­ство квад­рат­ных мет­ров жилья в стро­я­щем­ся доме.
  2. Сто­и­мость сер­ти­фи­ка­та индек­си­ру­ет­ся: купив сер­ти­фи­кат в нача­ле стро­и­тель­ства, мож­но про­дать его в кон­це за более доро­гую цену.
  3. ЖС дает воз­мож­ность при­об­ре­сти в буду­щем пол­но­цен­ное жилье, доку­пив недо­ста­ю­щие сер­ти­фи­ка­ты у того же застрой­щи­ка, либо у дру­го­го, когда сум­мар­ная сто­и­мость ЖС ста­нет доста­точ­ной для покуп­ки квар­ти­ры – этот спо­соб инве­сти­ции подой­дет для тех, у кого мало соб­ствен­ных средств.
  4. И еще один плюс — воз­мож­ность эмис­сии (выпус­ка) жилищ­ных сер­ти­фи­ка­тов име­ют толь­ко те застрой­щи­ки, кото­рые:
    • явля­ют­ся соб­ствен­ни­ка­ми или арен­да­то­ра­ми земель­но­го участ­ка под стро­и­тель­ство;
    • име­ют утвер­жден­ные про­ект на стро­и­тель­ство и доку­мен­та­цию.

Таким обра­зом пра­во выпус­ка ЖС явля­ет­ся свое­об­раз­ной филь­тра­ци­ей застрой­щи­ков и дает бОль­шие гаран­тии без­опас­но­сти инве­сто­ру.

Одна­ко у тако­го спо­со­ба инве­сти­ции в новострой­ку есть и недо­стат­ки:

  • Для доль­щи­ков:
    • Абстракт­ность при­об­ре­та­е­мой доли в стро­я­щем­ся доме (нет при­вяз­ки к кон­крет­но­му адре­су, дому, квар­ти­ре).
  • Для застрой­щи­ка:
    • Застрой­щик все рав­но не смо­жет вос­поль­зо­вать­ся день­га­ми инве­сто­ра, пока не утвер­дит про­ект, сле­до­ва­тель­но, на само про­ек­ти­ро­ва­ние ему нуж­но еще где-то искать день­ги.
    • По зако­ну соб­ствен­ник жилищ­но­го сер­ти­фи­ка­та име­ет пра­во его досроч­но пога­сить и забрать день­ги, что может создать дефи­цит средств на завер­ше­ние стро­и­тель­ства.

Покупка квартиры через ЖСК

Жилищ­но-стро­и­тель­ный коопе­ра­тив дает реаль­ную воз­мож­ность наи­ме­нее затрат­но­го и само­го быст­ро­го спо­со­ба при­об­ре­те­ния жилья, а зна­чит может быть и спо­со­бом инве­сти­ции. При­чем создать его очень лег­ко – доста­точ­но собрать необ­хо­ди­мое коли­че­ство инве­сто­ров:

По зако­ну, на осно­ва­нии ст. 112 ЖК РФ, участ­ни­ков ЖСК долж­но быть не менее пяти и не более коли­че­ства квар­тир в стро­я­щем­ся доме.

ЖСК созда­ет­ся по пра­ви­лам пае­во­го уча­стия в стро­и­тель­стве:

  1. Вна­ча­ле стро­и­тель­ства чле­на­ми ЖСК вно­сит­ся:
    • всту­пи­тель­ный взнос в раз­ме­ре 50 тыс. руб.;
    • началь­ный пае­вой взнос, кото­рый состав­ля­ет 30% пред­по­ла­га­е­мой сто­и­мо­сти квар­ти­ры.
  2. Еже­ме­сяч­но пае­вые участ­ни­ки выпла­чи­ва­ют:
    • 50000 руб. пае­во­го взно­са (на стро­и­тель­ство);
    • член­ские взно­сы (на теку­щие рас­хо­ды коопе­ра­ти­ва).
  3. По окон­ча­нию стро­и­тель­ства вно­сит­ся фак­ти­че­ский пае­вый взнос, пред­став­ля­ю­щий раз­ни­цу меж­ду сум­мар­ным пае­вым взно­сом, выпла­чен­ным чле­ном ЖСК на про­тя­же­нии все­го пери­о­да строй­ки и фак­ти­че­ской сто­и­мо­стью объ­ек­та (квар­ти­ры), с уче­том всех поне­сен­ных затрат.

Досто­ин­ства инве­сти­ции в жилищ­но-стро­и­тель­ный коопе­ра­тив:

  • Жилищ­ный объ­ект при­об­ре­та­ет­ся не по рыноч­ной сто­и­мо­сти, а по реаль­ной.
  • Мини­маль­ные пере­пла­ты: состав­ля­ют поряд­ка 100 000 руб., т.к. в них вхо­дит толь­ко всту­пи­тель­ный взнос (50 000) и член­ские взно­сы, как пра­ви­ло неболь­шие:
    • для срав­не­ния: пере­пла­ты по ипо­те­ке состав­ля­ют две-три цены от вели­чи­ны взя­то­го кре­ди­та.
  • Неболь­шие сро­ки стро­и­тель­ства, так как учре­ди­те­ли и участ­ни­ки ЖСК одно­вре­мен­но явля­ют­ся и доле­вы­ми участ­ни­ка­ми и заин­те­ре­со­ва­ны в ско­рой сда­че объ­ек­та.
  • Луч­шее каче­ство стро­и­тель­ства – зачем пае­вым участ­ни­кам при­об­ре­тать нека­че­ствен­ный мате­ри­ал для домов, в кото­ром они сами будут жить.

Несмот­ря на при­вле­ка­тель­ность, у ЖСК не все так уж без­об­лач­но и радуж­но.

Недо­стат­ки и осо­бен­но­сти ЖСК:

  1. Дого­вор о вступ­ле­нии в ЖСК, в отли­чие от ДДУ, не под­ле­жит обя­за­тель­ной реги­стра­ции, и этой лазей­кой поль­зу­ют­ся в послед­нее вре­мя застрой­щи­ки, реги­стри­ру­ю­щие себя как ЖСК. Что­бы опре­де­лить, насто­я­щее ли ЖСК или под­дель­ное:
    • Изу­чи­те исто­рию учре­ди­те­лей: если в про­шлом они фигу­ри­ро­ва­ли как фир­ма-застрой­щик, дер­жи­тесь от тако­го ЖСК подаль­ше.
    • Обра­ти­те вни­ма­ние на раз­мер началь­но­го взно­са и поря­док выплат: если началь­ный взнос намно­го боль­ше 50 000руб, а осталь­ные выпла­ты вам пред­ла­га­ют вно­сить не еже­ме­сяч­но, а в тече­ние несколь­ких эта­пов, то это – схе­ма рас­че­та застрой­щи­ков, а не ЖСК.
  2. Неопыт­ность учре­ди­те­лей в стро­и­тель­стве может при­ве­сти к издерж­кам в виде непра­виль­но­го состав­ле­ния сме­ты, рас­че­тов пае­вых взно­сов, про­сто­ям строй­ки и нехват­ке средств. Обра­ще­ние же к про­фес­си­о­наль­ным застрой­щи­кам при­вно­сит в ЖСК извест­ные рис­ки, свя­зан­ные с доле­вым стро­и­тель­ством.
  3. Слиш­ком боль­шие еже­ме­сяч­ные выпла­ты, тре­бу­ют нали­чия соб­ствен­ных накоп­ле­ний или высо­ко­опла­чи­ва­е­мой рабо­ты у участ­ни­ка ЖСК.
  4. Если кто-то из чле­нов коопе­ра­ти­ва не вно­сит еже­ме­сяч­ный взнос, то осталь­ные участ­ни­ки делят меж­ду собой его долг по прин­ци­пу суб­си­диар­ной ответ­ствен­но­сти, что­бы покрыть обра­зо­вав­шу­ю­ся брешь в бюд­же­те коопе­ра­ти­ва.
  5. Взять ипо­те­ку под новострой­ку в ЖСК труд­но, так банк не берет в залог еще не постро­ен­ное жилье, на кото­ро­го нет прав соб­ствен­но­сти: такое пра­во в ЖСК воз­ни­ка­ет толь­ко после окон­ча­ния стро­и­тель­ства и пол­ной выпла­ты пае­во­го взно­са.

В то же вре­мя под ДДУ взять ипо­те­ку лег­че, хотя схе­ма полу­че­ния жилья по сути оди­на­ко­ва и там, и там. Види­мо бан­ки боль­ше ори­ен­ти­ро­ва­ны на парт­нер­ство с фир­ма­ми-застрой­щи­ка­ми, кото­рые явля­ют­ся их кли­ен­та­ми.

Несмот­ря на воз­мож­ные издерж­ки, ЖСК оста­ет­ся наи­бо­лее выгод­ным спо­со­бом инве­сти­ции в новострой­ку, так как поз­во­ля­ет при­об­ре­сти жилье по его фак­ти­че­ской сто­и­мо­сти, без огром­ных пере­плат по кре­ди­там и застрой­щи­кам.

Видео: Инве­сти­ции в новострой­ку.

Познавательный сайт Узнайка Ком — сайт и интересный и полезный.

Познавательный журнал поможет провести время с интересом и пользой и просто расскажет о сложном

Государственные жилищные сертификаты: новый вид личных инвестиций в недвижимость.

Частные инвесторы до последнего времени могли сыграть на росте стоимости жилья либо через покупку квартиры или дома, что требовало от них вложений по меньшей мере $100 тыс., либо через приобретение паев закрытых фондов недвижимости. С недавних пор появился еще один инструмент, с помощью которого инвесторы смогут вкладывать свои средства в недвижимость, — жилищные сертификаты

Для частного инвестора ЖС — удобный способ вложения в недвижимость

Жилищные сертификаты (ЖС) — это, по своей сути, разновидность облигаций, которые выпускает компания-застройщик.

Девелопер начинает строительство объекта и под этот конкретный проект осуществляет выпуск ЖС. В течение года идет их первичное размещение. Частные инвесторы могут приобрести любое количество ЖС — хоть на 100, хоть на 0,1 кв. м. Стоимость ЖС ежеквартально индексируется — в зависимости от роста цены на объект, инфляции и других показателей, которые прописываются в условиях выпуска. То есть по мере строительства дома ценность сертификатов также растет. Таким образом, инвестор, купивший сертификаты на раннем этапе строительства, справедливо имеет шансы на гораздо большую доходность, чем тот, кто вступил в проект на более поздней стадии (впрочем, установка цены 1 кв. м и стоимости сертификата полностью в руках застройщиков, которые в последние год-два стараются еще на ранней стадии строительства установить максимальные цены). После окончания строительства у человека, владеющего ЖС, есть два месяца на раздумья и два варианта действий: он может предъявить сертификаты девелоперу для погашения или приобрести на них квартиру. Рассчитывать на получение жилья могут покупатели, приобретшие сертификатов не менее чем на 30% площади квартиры. Впрочем, для того чтобы окончательно стать ее собственником, надо обладать пакетом сертификатов, объем которого эквивалентен площади жилья, и для вступления в права собственности требуется заключение отдельного договора.

Апологетами ЖС предполагается, что переход застройщиков к выпуску сертификатов способен убить сразу двух зайцев.

Во-первых, наладить жизнеспособную схему финансирования строительства. Во-вторых, обеспечить доступ на жилищный рынок частным инвесторам, имеющим небольшие накопления. По мнению гендиректора Российского союза строителей (РСС) Михаила Викторова, жилищные сертификаты имеют все шансы на популярность. Девелоперам эта схема дает определенную налоговую выгоду (нет НДС). «Денежные средства, полученные эмитентом при осуществлении эмиссии ЖС, являются для него заемными. Поэтому выручка эмитента от продажи ЖС первому держателю, согласно Налоговому кодексу (НК), не будет облагаться налогом на прибыль, если цена размещения не превышает номинал бумаги. Налогом на добавленную стоимость (НДС) вырученные эмитентом от продажи ЖС денежные средства также не облагаются, поскольку, во-первых, получение заемных средств не относится к объекту налогообложения по НДС (ст. 146 НК РФ), а во-вторых, по НК реализация ценных бумаг не подлежит обложению НДС. При погашении сертификатов у эмитента также не возникает дохода, облагаемого налогом на прибыль и НДС», — объясняет гендиректор компании «Аврора консалтинг» Леонид Масалов. Кроме того, это совершенно законная для застройщика возможность получить более дешевое финансирование, чем банковские кредиты.

По словам сторонников ЖС, будущие покупатели сертификатов смогут приобрести квартиру дешевле, вложив деньги на ранней стадии строительства, но без рисков, связанных с «серыми» схемами — вексельными, предварительными договорами и другими. Конечно, если застройщик, у которого кто-то хочет купить квартиру, работает по ФЗ №214, то риски покупателя и без того минимальны. Проблема в том, что сегодня в соответствии с этим законом строится не более 10% объектов по всей стране. Остальные новостройки по-прежнему продаются по рискованным для покупателя схемам. Люди покупают — потому что покупка на стадии котлована зачастую позволяет сэкономить 10-30% стоимости жилья. Жилищные сертификаты дают возможность купить квартиру по минимальной цене, но при этом обеспечивают не меньшую безопасность для покупателя, чем 214?й закон. В законе о ЖС прописаны определенные требования к застройщику, планирующему эмиссию. «Их могут выпускать юридические лица, которые имеют в собственности или на праве аренды земельный участок и получили разрешение на строительство и утвердили проектную декларацию», — поясняет специалист юридической компании «Велес Лекс» Евгений Акимов. Кроме того, у компании обязательно должен быть поручитель или гарант, которым может стать банк, государство или муниципалитет.

Читайте также:  Проверка на качество

Тем не менее, несмотря на данные требования, поводы для волнения у потенциальных владельцев ЖС остаются.

Дело в том, что приобретение сертификата гарантирует право на определенное количество квадратных метров, но не оговаривает ни этажа, ни вида из окон, ни других параметров будущего жилья. «Таким образом, инвестор, набрав необходимое количество сертификатов для приобретения однокомнатной квартиры, может ее так и не получить, если свободными к моменту предъявления сертификатов останутся только квартиры большей площади», — замечает генеральный директор консалтинговой группы Walter Walls Сергей Листов. Правда, Леонид Масалов утверждает, что это решаемый вопрос: «Покупатель ЖС может закрепить за собой какую-либо квартиру, например через договор резервирования. При этом мы бы рекомендовали эмитенту заключать такой договор с покупателем, если последний приобрел сертификатов на сумму, близкую к 100% общей площади квартиры».

Но если нет возможности сразу выкупить необходимое количество сертификатов, то впоследствии у покупателя могут возникнуть определенные сложности. Например, за то время, пока он копил деньги на следующую порцию сертификатов (метров), какой-нибудь инвестор мог скупить свободные квартиры и выставить их на продажу по более высокой стоимости. «Кроме того, с появлением ЖС проблема предъявления несколькими лицами требований о передаче им одной и той же квартиры не исчезает, а приобретает новую форму, — рассказывает Сергей Листов. — Совокупная стоимость выпуска ЖС не может превышать общей площади соответствующего многоквартирного дома. Но при этом право требовать заключения договора купли-продажи предоставлено лицам, набравшим пакет ЖС стоимостью не менее 30% площади нужной квартиры. Остальную сумму при этом можно доплатить. То есть лицо, приобретшее 30% всего выпуска ЖС, может выкупить все квартиры в доме, а остальные владельцы сертификатов получат лишь право на их погашение и получение денежной компенсации».

Метры для заработка

Одно из основных преимуществ жилищных сертификатов для частного инвестора — возможность вкладывать относительно небольшие суммы. Ведь потребитель может купить один или несколько метров (сертификатов) и заработать на росте их стоимости. Вопрос лишь в доходности. «Времена, когда, инвестируя в дом на стадии котлована, можно было получить 80-130% прибыли при сдаче дома в эксплуатацию, прошли. Сейчас эта цифра находится в районе 20-35%», — говорит руководитель проекта компании «Масштаб» Игорь Сим. Но это в любом случае больше, чем ставка по депозитам. К тому же, если рассматривать рынок Подмосковья, то можно найти города, где доход будет еще больше. Другое дело, что стоимость сертификатов теоретически может как увеличиться, так и уменьшиться. Номинал жилищного сертификата в денежном выражении подлежит индексации, порядок которой указывается в решении о выпуске. Индексация может быть привязана к различным переменным (индексам), и они не могут изменяться по воле эмитента. «Такими индексами могут быть инфляция, курс валют и пр., но, скорее всего, застройщики пойдут на привязку индекса к стоимости 1 кв. м», — объясняют эксперты. То есть если спустя полгода после покупки сертификата 1 кв. м на данном объекте подорожал на 10%, то и стоимость ЖС выросла на столько же.

В глазах частных инвесторов у ЖС есть реальный конкурент — паи закрытых паевых фондов недвижимости (ЗПИФН). Последние во многом даже интереснее частнику, так как являются более гибким инструментом и, соответственно, увеличивают шансы на доход. «Структура ЗПИФа предполагает некоторую диверсификацию вложений, в то время как жилищный сертификат предусматривает инвестиции в конкретный дом. Преимущество жилищного сертификата объяснимо скорее с позиции эмитента, которому таким путем легче привлечь средства вкладчиков», — отмечает портфельный управляющий УК «Альянс РОСНО управление активами» Марианна Ткаченко.

Пока без ажиотажа

Для застройщика схема выпуска ЖС также имеет свои минусы. Один из основных проблемных моментов, способных отпугнуть от идеи эмиссии, — высокий уровень требований, практически такой же, какой предъявляет к девелоперам ФЗ №214. Так, на момент регистрации выпуска ЖС застройщик обязан иметь готовую проектную документацию. А это опять-таки означает, что он уже до момента выпуска ЖС должен будет привлечь деньги для оплаты проектных работ и оформления прав на землю, что составляет значительную долю затрат на строительство. Еще один малоприятный момент состоит в том, что эмитент (застройщик) обязан выплатить обратившемуся к нему инвестору номинальную стоимость ЖС (с учетом индексации) в короткие сроки, определенные законодательством, на любом этапе строительства. «А в случае большого количества подобных обращений это может негативно сказаться на строительном процессе», — замечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Более того, если у застройщика нет финансового резерва, это может привести к банкротству компании.

Видимо, такие опасения и предопределили активность застройщиков по выпуску жилищных сертификатов. Пока лишь питерская компания ЛЭК сподобилась на эксперимент с ЖС. Осенью 2007 года она осуществила выпуск сертификатов на четыре своих объекта — монолитно-кирпичные жилые дома бизнес-класса. Стоимость 1 кв. м в них составляет от 40 до 50 тыс. руб. в зависимости от дома. Номинальная стоимость жилищного сертификата, выраженная в единицах общей площади жилья, соответствует 1 кв. м. Однако, к сожалению, даже этот пример нельзя считать началом работы жилищных сертификатов — все ЖС были выкуплены одним-единственным инвестором по закрытой подписке.

Для частного инвестора ЖС — безопасный и удобный способ вложения в недвижимость. Другое дело, что до тех пор пока на рынке новостроек процветают «серые» схемы, у застройщиков, к сожалению, слишком мало стимулов заменить их чем-то другим, требующим большей ответственности и больших затрат.

Официальный сайт Сбербанка России

  • Москва
  • Частным клиентам
  • Дополнительные услуги
  • Жилищные программы, реализуемые с участием ПАО Сбербанк
  • Обеспечение жильем отдельных категорий граждан

Подпрограмма «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2015-2020 годы и мероприятия по предоставлению социальных выплат на приобретение жилья молодым ученым подпрограммы «Обеспечение жильем отдельных категорий граждан» федеральной целевой программы «Жилище» на 2015-2020 годы.

ПАО Сбербанк выбран одним из победителей открытого конкурса по отбору кредитных организаций (банков) для оказания услуг по обслуживанию государственных жилищных сертификатов в рамках реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2015-2020 годы и мероприятий по предоставлению социальных выплат на приобретение жилья молодым ученым подпрограммы «Обеспечение жильем отдельных категорий граждан» федеральной целевой программы «Жилище» на 2015-2020 годы (протокол Единой комиссии от 09.10.2015 № 3).

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 17.12.2010 № 1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2015-2020 годы» (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 30.12.2016 № 1562 «О внесении изменений в федеральную целевую программу «Жилище» на 2015 – 2020 годы»») и на основании Договора, заключенного с ФКУ «Объединенная дирекция» Минстроя России, ПАО Сбербанк оказывает услуги по обслуживанию государственных жилищных сертификатов в рамках реализации вышеуказанных подпрограммы и мероприятий.

Право на получение государственной финансовой поддержки на приобретение жилья в рамках реализации жилищных программ за счет средств социальной выплаты удостоверяется по условиям подпрограммы и мероприятий государственным жилищным сертификатом (далее – ГЖС, сертификат).

Порядок реализации ГЖС

Социальная выплата предоставляется владельцу ГЖС в безналичной форме путем зачисления средств федерального бюджета на его банковский счет, открытый в банке.

Владелец сертификата в течение 3 месяцев (для серии «ГА» — 2 месяцев) с даты выдачи ГЖС сдает его в банк по месту приобретения жилого(ых) помещения(ий) или по месту пребывания для заключения договора банковского счета и открытия банковского счета.

Банк при открытии банковского счета проверяет соответствие данных, указанных в ГЖС, данным, содержащимся в документе, удостоверяющем личность владельца сертификата, а также своевременность представления ГЖС в банк, после чего заключает с ним договор банковского счета и открывает на его имя банковский счет.

В случае выявления несоответствия данных, указанных в ГЖС, данным, содержащимся в представленных документах, а также в случае истечения 3-месячного (для серии «ГА» – 2-месячного) срока с даты выдачи ГЖС, банк возвращает ГЖС его владельцу.

Владелец ГЖС вправе обратиться в орган исполнительной власти, выдавший ГЖС, с заявлением о замене сертификата.

В договоре банковского счета оговариваются основные условия обслуживания банковского счета, порядок взаимоотношений банка и владельца ГЖС.

Договор банковского счета заключается на срок, оставшийся до истечения срока действия ГЖС, и может быть расторгнут в течение срока действия договора банковского счета по письменному заявлению владельца счета. В случае досрочного расторжения договора банковского счета, если на указанный счет не были зачислены средства социальной выплаты, банк выдает владельцу счета справку о расторжении договора банковского счета без перечисления средств социальной выплаты.

ГЖС, сданный его владельцем в банк, после заключения договора банковского счета владельцу сертификата не возвращается.

В случае заключения договора банковского счета не по месту приобретения жилого(ых) помещения(ий) на территории субъекта Российской Федерации, указанного в сертификате, а по месту пребывания, владелец счета до приобретения жилого(ых) помещения(ий) должен представить в банк по месту приобретения жилого(ых) помещения(ий) ранее заключенный договор банковского счета и заверенную в установленном банком порядке копию ГЖС. Банк заключает с владельцем счета новый договор банковского счета. При этом срок действия нового договора банковского счета ограничивается сроком действия ранее заключенного договора банковского счета. Комиссия за открытие счета в этом случае не взимается (см. рифы).

В договоре банковского счета предусмотрено, что по соглашению сторон открытие и обслуживание банковского счета осуществляются за счет средств владельца счета (см. Тарифы).

Владелец счета в пределах срока действия договора банковского счета имеет право приобрести на первичном или вторичном рынках жилья на территории субъекта Российской Федерации, указанного в ГЖС, у физических и юридических лиц (одного или нескольких) жилое помещение (жилые помещения), отвечающее(ие) требованиям, установленным статьями 15 и 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, благоустроенное применительно к условиям населенного пункта, выбранного для постоянного проживания, в том числе в сельской местности (с учетом надворных построек). При этом допускается приобретение доли в праве общей собственности на жилое(ые) помещение(я) при условии, что в результате такой сделки жилое(ые) помещение(я) полностью поступает в общую долевую собственность владельца счета и членов его семьи.

При указании в сертификате в графе «наименование субъекта Российской Федерации» городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя допускается приобретение жилого(ых) помещения(ий) соответственно в Московской области, Ленинградской области или Республике Крым.

Владелец счета имеет право приобрести жилое(ые) помещение(я) не только в пределах средств социальной выплаты, но и с использованием собственных и (или) заемных (кредитных) средств, а также средств (части средств) материнского (семейного) капитала.

Читайте также:  Кукушкин Марк, тренинговый бизнес

Владелец счета предоставляет в банк по месту приобретения жилого(ых) помещения(ий) для оплаты приобретаемого жилого(ых) помещения(ий) документы на оплату ГЖС и одновременно оформляет заявление-поручение на списание средств социальной выплаты по целевому назначению при их поступлении на счет.

Оригиналы договора купли-продажи и выписки (выписок) хранятся в банке до перечисления средств лицу (лицам), указанному(ым) в договоре купли-продажи, или до принятия решения об отказе от такого перечисления, а затем возвращаются владельцу счета.

Банк проверяет пакет документов на оплату в течение 3 рабочих дней с даты получения. По результатам проверки:

— при принятии решения о приеме договора купли-продажи для оплаты направляет в ФКУ «Объединенная дирекция» Минстроя России заявку на перечисление средств социальной выплаты в счет оплаты договора купли-продажи;

— при принятии решения об отказе в приеме договора купли-продажи для оплаты Банк в письменной форме уведомляет об этом владельца счета с указанием причин.

ФКУ «Объединенная дирекция» Минстроя России в течение 5 рабочих дней с даты получения заявки Банка проверяет данные, указанные в заявке, на соответствие данным, содержащимся в едином реестре выданных сертификатов.

При их соответствии в территориальный орган Федерального казначейства предоставляются платежные документы для осуществления в установленном порядке операции по перечислению средств социальной выплаты на счет владельца ГЖС, открытый ему в банке.

После поступления средств социальной выплаты на счет владельца ГЖС осуществляется их перечисление по целевому назначению в адрес получателя.

Документы, предоставляемые в банк для оплаты жилого(ых) помещения(ий):

  1. Договор (договоры) купли-продажи жилого(ых) помещения(ий), на основании которого осуществлена государственная регистрация права собственности на жилое помещение (жилые помещения);
  2. Выписка (выписки) из Единого государственного реестра недвижимости;
  3. Кредитный договор (договор займа) о предоставлении денежных средств на приобретение жилого помещения (жилых помещений) (при наличии);
  4. Договор банковского счета;
  5. Документ, удостоверяющий личность владельца ГЖС или доверенного лица; нотариально удостоверенная доверенность (либо доверенность, приравненная к нотариально удостоверенной, в случае предоставления документов в банк доверенным лицом).

Обязательное указание реквизитов в договоре купли-продажи:

  1. Адрес приобретаемого жилого(ых) помещения(ий), площадь жилого(ых) помещения(ий);
  2. Цена жилого(ых) помещения(ий) (цифрами и прописью); если присутствует доплата, то прописываются условия оплаты недостающей суммы и сроки передачи собственных или заемных средств;
  3. Реквизиты ГЖС: серия, номер, дата выдачи, наименование органа, выдавшего сертификат;
  4. Счет, ФИО владельца ГЖС, с которого осуществляется перечисление средств социальной выплаты;
  5. Счет, ФИО продавца, на который осуществляется перечисление средств социальной выплаты.

ВАЖНО:

  1. Приобретаемое жилое помещение (жилые помещения) оформляется в общую собственность всех членов семьи, указанных в сертификате.
  2. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) должна содержать полные данные о каждом лице, за которым зарегистрировано право на жилое помещение. Выписка из ЕГРН предоставляется самим правообладателям или их законным представителям, или физическим и юридическим лицам, имеющим доверенность от правообладателя или его законного представителя. Для получения в органе регистрации прав Выписки из ЕГРН, содержащей полные данные о каждом правообладателе, необходимо обратиться всем правообладателям одновременно или их законным представителям, или лицам, имеющим нотариально удостоверенную(ые) доверенность(и) от правообладателя(ей) или его(их) законного(ых) представителя(ей).
  3. При приобретении 2-х и более жилых помещений договоры на жилое помещение и выписки из Единого государственного реестра недвижимости должны представляться в банк одновременно.
  4. Жилое(ые) помещение(я) можно приобрести только в том регионе, который указан в соответствующей строке в сертификате.
  5. Допускается принятие договора купли-продажи для оплаты в случае, если стоимость приобретаемого жилого помещения (жилых помещений) ниже размера социальной выплаты, указанного в сертификате.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Как реализуется жилищный сертификат: 9 этапов

Государство старается разными способами улучшить условия жизни своих граждан. Для людей, у которых имеются сложности с жильем, назначаются разные жилищные сертификаты (ЖС). Они могут быть представлены в трех видах, причем их основным назначением является покупка жилой недвижимости. Выдаются они только гражданам, соответствующим некоторым важным условиям.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Условия получения документа

Жилищные сертификаты могут быть представлены в трех видах:

  • ценная бумага на конкретную сумму денег, причем деньги выдаются только при составлении договора купли-продажи с продавцом недвижимости;
  • документ, подтверждающий, что у человека действительно имеется право на льготу, но он не представлен ценной бумагой;
  • сертификат, выдающийся гражданам, участвующим в разных подпрограммах, причем основной его целью является улучшение условий жизни граждан.

Сама суть такого сертификата заключается в том, что в течение некоторого времени накапливается определенная сумма денег, которая далее может применяться для покупки жилья.

Как получить субсидию на покупку жилья в 9 этапов? Читайте по ссылке.

Для получения данного документа должны удовлетворяться некоторые условия, к которым относится:

  • у гражданина не должно иметься собственной недвижимости для проживания, причем учитываются не только объекты в РФ, но и в других странах;
  • при получении сертификата не допускается, чтобы семья получателя занимала какое-либо служебное жилое помещение;
  • получатель должен входить в перечень граждан, которые нуждаются в улучшении условий жизни;
  • учитывается дополнительно официальный стаж работы человека или срок его службы, а также принимается в расчет социальный статус или иные факторы.

Важно! Точный и полный список требований к получателю документа можно узнать непосредственно в органе, занимающемся выдачей сертификатов, причем обычно для этого надо посетить местную администрацию.

Этапы реализации ГЖС

Если удовлетворяются все требования к получателю, то оформить документ на самом деле достаточно просто. Но важно разобраться не только в особенностях его получения, но и в правилах использования.

Как купить квартиру с помощью ЖС? Смотрите видео:

Для этого должны выполняться последовательные действия, причем на руки деньги не выдаются владельцу сертификата.

Все действия делятся на этапы:

  • выбор банка;
  • открытие счета в организации;
  • передача информации о его реквизитах в местную администрацию;
  • поиск агентства недвижимости, через которое находится нужное жилье;
  • составляется договор купли-продажи, который непременно регистрируется в Росреестре;
  • со всеми документами надо обратиться в банк, который перечисляет средства продавцу;
  • продавец составляет расписку в получении денег, а также подписывается акт приема-передачи жилья;
  • оформляется св-во о собственности на квартиру;
  • документы относятся в орган, выдавший сертификат, чтобы подтвердить использование средств государства.

Каждому этапу уделяется много внимания, чтобы вся процедура была правильной и оперативной.

Открытие счета в банке

Первоначально надо определиться с банком, причем выбирать надо из организаций, являющихся участниками данной программы.

В выбранном банке открывается счет, после чего его номер сообщается администрации города или другой организации, которая специализируется на выдаче документов.

Открыть счет надо в течение двух месяцев с того момента, как гражданами будет получен сертификат.

Поиск недвижимости

В процессе поиска жилья, которое будет куплено с учетом ЖС, необходимо учитывать нормативы квадратуры на каждого члена семьи.

Образец Государственного Жилищного Сертификата. Фото: stat.mil.ru

Важно! За счет государственных средств допускается покупать жилье, как на вторичном рынке, так и квартиры в новостройке.

Непременно выбирается недвижимость, располагающаяся в регионе, который указывается в сертификате. Жилье должно соответствовать многочисленным санитарным нормам и быть пригодным для проживания.

Допускается выбирать квартиру или дом, обладающий большей квадратурой, чем указывается в нормативах, но в такой ситуации придется внести доплату личными средствами.

Какие требования предъявляются к договорам

При оформлении договора купли-продажи на выбранную недвижимость непременно учитываются требования:

  • если стоимость квартиры превышает размер ЖС, то надо определиться с доплатой;
  • непременно в документе прописывается способ перечисления средств за квартиру или дом;
  • в банк документ передается только после его регистрации.

Важно! Продавца недвижимости требуется заранее оповестить о том, что для покупки будут применяться государственные средства, поэтому будут перечисляться деньги по сертификату.

Схема реализации Жилищных Сертификатов. Фото: mstroy.rk.gov.ru

Регистрация документов

Сделка регистрируется в течение месяца после подачи заявления.

Допускается в определенных ситуациях данный срок продлить. Владелец жилья уплачивает стоимость регистрации, которая равна трем МРОТ.

Регистрация права собственности будет производиться покупателем только после того, как деньги будут переведены продавцу банком.

Как оплачивается покупка жилья

Оплата недвижимости осуществляется путем перевода денег безналичным расчетом.

Если планируется доплачивать гражданину за счет своих средств в ситуации, когда не хватает денег по субсидии, то проводится банком проверка.

Непременно перечисляются свои деньги с правильным оформлением документов, так как важно банку удостовериться, что деньги принадлежат именно владельцу сертификата.

Обращение к агентству надвижимости

Если человек впервые пользуется государственной поддержкой, то он может плохо разбираться в том, как надо действовать, чтобы купит недвижимость за счет ЖС.

Важно! Сложность заключается в том, что на покупку жилья после выдачи сертификата выделяется только 9 месяцев, поэтому многие люди просто не могут уложиться в такой короткий срок, поэтому им требуется помощь специалистов.

Найти оптимальное жилье, проверить его и выполнить все формальности может не только сам владелец сертификата, но и специализированные агентства недвижимости.

Желательно обращаться только в организации, у которых уже имеется опыт работы с данными сертификатами.

Какие трудности могут возникнуть при реализации ГЖС? Смотрите видео:

Специалисты фирмы выполняют действия:

  • подготавливают нужные документы для процедуры;
  • грамотно оформляют документацию при необходимости;
  • помогают выбрать оптимальную по размерам и стоимости недвижимость;
  • ведут переговоры с продавцом;
  • нотариально заверяют сделку;
  • помогают в регистрации договора купли-продажи.

Особенности привлечения доверенного лица

Каждый гражданин, являющийся владельцем ЖС, имеет возможность воспользоваться помощью доверенного лица, который будет выполнять все необходимые действия для реализации данного сертификата.

Как проверить документы на квартиру перед ее покупкой? Смотрите здесь.

Для этого непременно требуется нотариально заверенная доверенность.

На основании этого документа доверенное лицо может выполнять действия:

  • передавать сертификат в банк;
  • открывать счет в банке от имени другого человека;
  • заключать контракт на покупку квартиры или дома;
  • регистрировать сделку;
  • передавать договор в банк для получения денег по сертификату;
  • распоряжаться счетом.

Заключение

Таким образом, жилищные сертификаты дают возможность гражданам стать владельцами собственного жилья, обладающего оптимальными размерами и нужными параметрами для проживания.

Для реализации данного документа требуется выполнить множество сложных действий за короткий промежуток времени.

Если у гражданина нет возможностей или желания заниматься всеми мероприятиями самостоятельно, он может воспользоваться предложениями специализированных агентств недвижимости или доверенных лиц.

Бесплатная консультация

Бесплатная консультация

3 thoughts on “ Как реализуется жилищный сертификат: 9 этапов ”

В каких городах можно приобрести жилье?

я многодетная разведенная хотела бы получить такой сертификат но мне везде отказывают говорят что такого закона нет .Курган

Я принесла документы в сбербанк для обналичивание сертификата и доп.доплаты к сертификата за рождения дополнительного ребёнка. А сбербанк отказал.хотя в администрации сказали ,что все документы в порядке

Ссылка на основную публикацию