Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Сделка: как не потерять квартиру. Титульное страхование – охранник вашей недвижимости

Страхование титула при покупке квартиры не всегда защищает Покупателя

Ситуация из практики:

После покупки квартиры, новый владелец решил застраховать свое право собственности на нее (застраховать титул), на случай, если впоследствии сделка купли-продажи будет признана судом недействительной. При этом, владелец уверен, что страховой полис защитит его материальные интересы на 100%.

Однако на практике страхование титула не всегда защищает права Покупателя, и может обернуться для него пустой тратой денег. Почему? Что здесь не учитывает Покупатель?

Ошибка Покупателя:

Страхование титула при покупке квартиры – это страхование риска утери права собственности на нее. А своего права собственности Покупатель может лишиться в результате судебного оспаривания сделки, и признания судом Откроется в новой вкладке.»>договора купли-продажи квартиры недействительным. Именно от такого случая и должно защищать титульное страхование.

Оно и защищает. Но не всегда.

Практика показывает, что страховая компания (страховщик) имеет немало поводов для отказа в страховой выплате владельцу квартиры (страхователю), даже когда тот полностью уверен, что надежно защищен страховым полисом. Если страховщик докажет, что произошедшее событие не подпадает под указанную в договоре категорию страховых случаев, либо является исключением из страхового покрытия, то Покупатель квартиры останется ни с чем. А в худшем случае, может еще и потратиться дополнительно на судебные тяжбы со страховой компанией.

Типовая ошибка Покупателя здесь состоит в том, что покупая страховой полис на титул своей квартиры, он целиком и полностью доверяется страховой компании, и надеется на ее всестороннюю защиту, не вдаваясь в детали договора страхования. А в детали здесь вдаваться стоит, и даже очень.

В каких случаях страховая компания не обязана платить?

Обязательства страховой компании не подлежат исполнению в случаях «типового» форс-мажора (как и во многих других гражданско-правовых договорах). Формулировки таких форс-мажорных событий в договоре страхования могут быть наподобие этого:

«Не признаются страховыми случаи утраты либо прекращения права собственности или других вещных прав на недвижимое имущество вследствие прямого или косвенного воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения; военных действий, маневров, гражданской войны или их последствий, народных волнений всякого рода, забастовок; реквизиции, конфискации, ареста, изъятия и уничтожения недвижимости по распоряжению государственных органов».

Кроме того, страховая компания НЕ выплатит возмещения Покупателю квартиры по страхованию титула в следующих случаях утери им права собственности:

  • если он уже передал квартиру кому-либо по возмездному или безвозмездному договору (продал или подарил, например);
  • если квартира уничтожена (сгорела, например); для такого случая существует другой вид страхования – имущественное;
  • если застрахованная квартира использовалась не по назначению (под офис или склад, например);
  • если произошло изменение технических характеристик квартиры (перепланировка, например);
  • если квартира подлежит законному изъятию у владельца (фискальными органами, например, за долги).

Все вышеперечисленные случаи условно можно отнести к типовым или стандартным, т.е. характерным для любого договора Откроется в новой вкладке.»>титульного страхования квартиры. Эти случаи на виду у всех, они понятны и, как правило, не вызывают споров со страховой компанией.

Гораздо больше неожиданных сюрпризов для страхователя (владельца квартиры) возникает при предъявлении претензий со стороны бывших собственников квартиры, или со стороны третьих лиц. Покупатель квартиры платит за страхование титула именно для того, чтобы защититься от подобных претензий (если суд их удовлетворит), но страховая компания может заявить, что такое-то событие, приведшее к утере права собственности на квартиру, страховым случаем не является.

Например, поводом не платить для страховщика может служить отдельный пункт в договоре титульного страхования – о «ретроспективном покрытии». Это означает, что событие, которое привело к наступлению страхового случая, произошло ДО заключения договора страхования, в то время как сам страховой случай произошел в период действия договора.

Этот пункт весьма спорный, так как сама суть страхования титула при покупке квартиры как раз и состоит в том, что оно защищает не от предполагаемой проблемы, а от уже происшедших до покупки событий, которые не были известны, и не проявились на момент заключения договора страхования.

Поэтому на практике страховщик может отказать в страховом возмещении на основании пункта о «ретроспективном покрытии» только в том случае, если докажет, что страхователь знал о событии, которое привело впоследствии к лишению его права собственности на квартиру, но утаил эту информацию от страховой компании. Страховщик в таком случае уверяет, что если бы он располагал этой информацией, то договор страхования не был бы заключен вовсе, либо был бы заключен на иных условиях.

Обязательства страховщика по выплате компенсации страхователю во многом определяются формулировками договора страхования титула. Именно эти формулировки исчерпывающе определяют перечень оснований для выплат, а также возможности для исключения некоторых ситуаций из страхового покрытия.

Это касается, в частности, несоблюдения страхователем условий договора со страховщиком – например, в части сроков и порядка уведомления о наступлении страхового случая, невыполнении некоторых обязательных действий предусмотренных договором (например, не предоставил определенные справки, не оформил вовремя заявление или доверенность), и т.п.

Кроме того, если в результате решения суда сделка купли-продажи квартиры признается недействительной, и суд назначает двустороннюю реституцию (т.е. возврат обеим сторонам всего полученного по сделке), то страховщик тоже НЕ обязан выплачивать компенсацию Покупателю квартиры. Мотивировка здесь следующая: раз суд уже взыскал стоимость квартиры с Продавца обратно в пользу Покупателя, то страховая компания выплачивать компенсацию не должна.

Нюанс тут в том, что взыскание стоимости квартиры с Продавца может растянуться на годы (в виде отчислений с его доходов, например), в то время как права собственности на квартиру Покупатель лишается единовременно. Особенно критично для Покупателя это выглядит, когда квартира была куплена в ипотеку. Задолженность банку остается, и выплаты по кредиту придется продолжать несмотря ни на что…

Лучше всего страхование титула при покупке квартиры защищает в случае мошеннических действий – когда квартира по суду возвращается законному (прежнему) владельцу, а взыскать полученные по сделке деньги с пропавшего мошенника не представляется возможным. Тогда эту сумму компенсирует страховая компания.

Покупателю квартиры, страхующему титул, необходимо также понимать, что он страхует именно утерю своего права собственности на квартиру, а не его ограничение или обременение. Другими словами, если владелец квартиры ограничивается в своем праве собственности (например, кто-либо из прежних жильцов восстанавливает по суду свое Откроется в новой вкладке.»>право проживания в квартире), то страховым случаем это также НЕ является. Оно и понятно, ведь, право собственности владельцем не утеряно.

И еще один повод для отказа в выплате страхового возмещения может быть в том случае, если в результате судебного разбирательства, суд не сочтет Покупателя квартиры за Откроется в новой вкладке.»>добросовестного приобретателя (подробнее об этом – по ссылке).

Вот такие сюрпризы могут ожидать владельца квартиры при страховании титула.

Что делать:

Во-первых, каждый Покупатель квартиры, который решил застраховать титул на нее, должен уяснить себе, что существует ряд общепринятых событий, которые освобождают страховщика от выплат по полису титульного страхования. Это касается форс-мажорных событий, и других, перечисленных выше «стандартных» случаев, когда страховщик законно и бесспорно избегает страховых выплат.

Во-вторых, чтобы страхователю быть уверенным в своей финансовой защите со стороны страховщика, ему нужно совершенно точно представлять себе, что именно страховщик сочтет за страховой случай, подлежащий страховому покрытию. На практике выясняется, что то, что представляет себе страхователь, и то, чем руководствуется страховщик – далеко не всегда совпадает. И такое несовпадение всегда оборачивается проблемой именно для страхователя (владельца квартиры).

Поэтому в интересах последнего – тщательно изучать договор титульного страхования, особенно те его пункты, где перечислены исключения из страхового покрытия. Лучше, конечно, это делать с Откроется в новой вкладке.»>помощью профильного юриста, цена консультации которого, как правило, ничтожно мала, по сравнению с ценой решаемого вопроса.

И в-третьих, Покупателю квартиры самому стоит позаботиться о том, чтобы вероятность наступления страхового случая (т.е. признания сделки недействительной) сводилась к минимуму. Чем грамотнее будет подготовлена сделка покупки квартиры, тем меньше вероятность негативных последствий в отношении прав собственности на нее (меньше риск), и тем дешевле будет стоить страхование титула.

А для этого Покупателю желательно разбираться в правилах подготовки сделок с квартирами, например, с помощью нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.
Услуги юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ
.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»>ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Сделка: как не потерять квартиру. Титульное страхование – охранник вашей недвижимости. Защищает от поддельных доверенностей, неправильной приватизации, фиктивной ипотеки

Один из способов уберечься от мошенничества на рынке недвижимости — заключить договор титульного страхования. Страховка не возвращает утраченное жилье, но возмещает средства, потраченные на его приобретение, и на полученные от страховой компании деньги можно купить другие квадратные метры. У программ титульного страхования пока еще много недостатков, они не популярны у покупателей жилья, но все же это лучше, чем ничего.

Чтобы выяснить подробности «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил обратиться к специалистам. От чего и как защищает договор титульного страхования, на что нужно обратить особое внимание при его заключении и каким образом можно получить причитающуюся выплату, рассказывает адвокат со стажем Елена Жданова, управляющий партнер адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья».

От чего спасет страховка: распространенные мошенничества

Согласно Гражданскому кодексу РФ (статья 929, п. 2) риск утраты (гибели, недостачи, повреждения) определенного имущества может быть застрахован по договору имущественного страхования. Имущество может быть утрачено в результате пожара или стихийного бедствия, от чего защищает его страхование от указанных рисков. Но потерять недвижимость можно и если сделка купли-продажи признается недействительной по решению суда, например, в случае мошенничества или если лицо, продававшее квартиру, не имело на это законных прав. Страхование от такого риска – это титульное страхование или страхование утраты права собственности.

Читайте также:  Как открыть автомойку?

Конечно, в законе есть понятие «добросовестный приобретатель», то есть покупатель, честно приобретающий жилье и не подозревающий обмана. В случае споров по квартире суд может оказаться на его стороне. А может и нет: если квартира была продана без ведома собственника, он не хотел ее продавать либо продал под воздействием угроз или обмана. И чаще всего бывают как раз такие ситуации. В большинстве случаев покупатели становятся жертвами мошенников. Например, квартиру могут продавать по доверенности арендаторы жилья. Если заключается договор аренды, они знают паспортные данные собственника недвижимости и могут попросить у него копии документов на квартиру, а потом подделать доверенность на продажу и действовать якобы от его имени. В результате когда владелец обнаруживает, что его квартира принадлежит другим людям, он подает в суд иск о признании сделки недействительной. Также мошенники входят в доверие к собственникам квартир, а потом либо подделывают доверенности на продажу, вызнав все необходимые сведения, либо убеждают владельцев продать жилье, естественно, предлагая свои услуги по организации сделки и получая доверенности легальным способом.

Бывают случаи, когда владелец действительно хочет продать квартиру без всяких увещеваний, но сам не желает или не может заниматься сделкой, поручая это родственникам или доверенным лицам, которые в результате оказываются мошенниками. Например, человек продавал квартиру по совершенно законной доверенности, но пока шла подготовка к сделке, доверяющий собственник жилья умер, квартиру все равно удалось продать, но потом наследники подали иск в суд о признании купли-продажи недействительной, и суд удовлетворил их иск.

А такая история произошла в Ростове-на-Дону. Квартиру, принадлежавшую одной сестре, продавала другая. Покупатель оказался не очень сведущим в вопросе купли-продажи недвижимости и передал ей всю требуемую сумму, несмотря на то что доверенность, имеющаяся у второй сестры, была без права получения денег. Сестра скрылась с вырученными средствами, а бывшая владелица квартиры подала иск в суд, чтобы сделку признали незаконной. Таковой ее и признали, и покупатель остался без денег и без квартиры. Могло бы быть иначе, если бы доверенность была с правом получения денег или удалось бы доказать сговор между сестрами. Естественно, в подобных случаях покупатели могут подавать в суд на мошенников, однако, как правило, они успевают потратить или спрятать полученные деньги.

Также причиной страхового случая по титульному страхованию может стать неправильная приватизация. Например, когда в ней не участвуют несовершеннолетние дети или член семьи, отбывающий срок наказания в тюрьме. В дальнейшем выросшие дети или освободившийся родственник могут потребовать свою долю. Или вот такая история: человек стоит на учете в психдиспансере, родственники выписывают его из квартиры и продают жилье без его участия. Это тоже потенциальный риск.

Подобных случаев в нашей практике немало: около 20 крупных дел за 2 года, притом что каждое дело в среднем тянется год. Именно поэтому ипотечные сделки всегда сопровождаются страхованием титула. В случае ипотеки квартира, хоть ей и владеют покупатели (заемщики), находится в залоге банка. А он хочет быть уверенным, что даже если данную сделку купли-продажи признают недействительной и, как следствие, имущество выйдет из-под залога, он вернет свои деньги.

Например, был такой случай в Новосибирске. Женщина обратилась в брокерскую компанию, у нее была квартира, и нужны были средства для развития бизнеса. А в компании ей предложили получить кредитные деньги, оформив фиктивную ипотеку. Супруга сотрудника обратилась в банк за кредитом, как будто бы покупая квартиру, которая, естественно, попала под залог. А женщине было предложено, проживая в квартире, оплачивая кредит, ежемесячно передавать взносы новой владелице под расписку. Предполагалось, что через 5-6 лет кредит будет погашен и все вернется на круги своя. Однако через год «покупательница» квартиры отказалась принимать деньги и давать расписки. Женщина, осознав, что по документам квартира больше не ее, поняла, что в любой момент ее могут выгнать, и подала иск в гражданский суд, рассказав всю историю. В результате сделка была признана недействительной, квартира выбыла из-под залога, и наступил страховой случай по титульному страхованию. А если бы титул не был застрахован, банк лишился бы своих средств. Правда, здесь мог быть и сговор (сговоры бывают, чтобы получить кредитные средства, а потом вывести квартиру из-под залога), если бы это доказали, то все взыскивали бы с мошенников. Если бы, конечно, с них было, что взыскивать, ведь квартиру, когда она является единственным местом для проживания, отобрать довольно сложно, если только она не является предметом ипотеки.

Свои комментарии по теме дали и представители страховых компаний:

Любовь Кононенко, начальник управления страхования имущества физических лиц и ипотечного страхования страховой компании «Согласие»:

Как правило, от риска утраты права собственности предлагают застраховаться банки — при выдаче кредита на покупку недвижимости. В 2011 году в рамках ипотечного страхования СК «Согласие» заключила более 20 тысяч договоров по титульному страхованию. Но вот договоры, заключаемые в добровольном порядке, в нашей компании единичны. К сожалению, о титульном страховании при покупке квартиры без кредитных средств покупатели задумываются только тогда, когда заранее известно, что в истории квартиры есть какие-либо подводные камни, например, покупается недавно унаследованная квартира и есть вероятность появления наследников, права которых были ущемлены.

Однако перед заключением договора проводится тщательная предстраховая экспертиза с привлечением юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью. В случаях, когда риск превышает допустимый уровень либо по предоставленным документам историю переходов прав собственности на квартиру невозможно проследить, в заключении договора страхования может быть отказано. От истории переходов права собственности на конкретный объект зависит и тариф. А также на его величину влияет время, прошедшее с момента предыдущего перехода права собственности. Если в истории квартиры не было сомнительных сделок, в результате которых могли быть ущемлены права третьих лиц, и с момента последней сделки прошло более 3 лет (т.е. прошел срок исковой давности. – От ред.), то годовой тариф будет 0,18 — 0,2% от страховой суммы.

Ирина Карнаева, директор департамента страхования имущества физических лиц ОАО «АльфаСтрахование»:

Договоры титульного страхования заключаются в основном при получении ипотечного кредита, в нашей компании заключено около 32 тысяч таких договоров.

По квартирам, купленным без ипотеки, титул страхуется намного реже. Но причина здесь не только в том, что покупатели без ипотеки реже обращаются к страховщикам, а еще и в том, что страховые компании часто отказывают в принятии на страхование титульных рисков. Все потому, что граждане, как правило, идут к страховщику, когда им уже стало известно о претензиях на приобретенную квартиру.

Кроме того, довольно часто покупатели жилья используют страховые компании для проверки «чистоты» квартиры: под предлогом страхования получают заключение о проверке чистоты сделки и, убедившись в том, что специалисты не увидели вероятных рисков, отказываются от страхования. Но тут хочется пояснить, что есть риски, которые андеррайтер не имеет возможности проверить. Это, например, поддельные подписи на документах, включая доверенности на продажу квартиры. А в случаях, когда квартира перепродавалась несколько раз, андеррайтер может проверить документы максимум по двум предыдущим сделкам, но ведь мошенничество возможно и по более ранней сделке. То есть если бы можно было всегда проверить сделку на 100%, то титульного страхования вообще бы не существовало. Но титульные риски имеют место быть, и их необходимо страховать, чтобы не лишиться и квартиры и денег.

Титульное страхование квартиры. Страхование риска утраты права собственности.

Титульное страхование квартиры – это страхование интересов покупателя, связанных с потерей права собственности на недвижимость.
Страховка рисков потери права собственности на квартиру, т.н. титульное страхование – это единственно возможная юридическая защита имущественных интересов покупателя, связанных с владением, распоряжением и использованием недвижимостью. Примерно 1% собственников, по информации Департамента муниципального жилья, лишается прав на жилую недвижимость по причинам, которые от него не зависят. Чаще всего по причине недействительности сделки.

Имеется судебная практика применения Статьи 223 части 1 ГК РФ. В этой статье сказано, что: «Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п.1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации за исключением предусмотренных ст.302 настоящего кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя». Признание совершённой несколько лет назад сделки с квартирой недействительной служило основанием расторжения всех последующих сделок.

КАКИЕ СУЩЕСТВУЮТ РИСКИ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Покупка квартиры сопряжена с определёнными рисками, связанными с проверкой юридической чистоты покупаемого объекта и правильностью оформления всех документов. Учитывая стоимость покупки, всевозможные прорехи в законодательстве логично обратиться за консультацией к специалистам.

Пользуясь услугами агентства недвижимости проводить сделку купли-продажи квартиры безопаснее и надёжнее. В отличие от юристов, специализирующихся на гражданском праве, опытные риелторы лучше знают специфику проведения подобных сделок. Они каждый день на практике встречаются с разнообразными нестандартными ситуациями, знают все подводные камни и течения.
В нашей стране отсутствуют правовые механизмы, которые полностью защищали бы собственника, даже если он является добросовестным покупателем. Ст. 302 ГК РФ позволяет истребовать недвижимость даже у добросовестного приобретателя. При покупке квартиры, а также в процессе владения ею, сделка может быть признана недействительной из-за того, что предыдущие переходы права собственности на данную квартиру были проведены с нарушениями. От утраты права собственности на недвижимое имущество страхование титула не убережёт. Страховой полис титульного страхования только позволит вернуть потраченные деньги.

Читайте также:  Как делать деньги из воздуха, или заработок на посредничестве

В агентстве недвижимости «КРЕДО», при обнаружении явных, либо завуалированных проблем с квартирой, вам настоятельно порекомендуют воздержаться от такой покупки. Если же вы уверенны в своих силах, и решили проводить сделку самостоятельно, тогда сбор необходимых документов, их анализ, проверка квартиры на юридическую чистоту ложатся на ваши плечи. При этом, даже если история квартиры, на ваш взгляд, чиста как слеза младенца, наш совет – сэкономив на услугах риелтора, не экономьте на страховке. Застрахуйте титул собственности. Хотя бы на пару лет.

ОТ ЧЕГО ЗАЩИЩАЕТ СТРАХОВАНИЕ ТИТУЛА
Полис страхования риска утраты права собственности, позволяет застраховать риски связанные с признанием вашей сделки недействительной по причинам:
— совершение сделки с недвижимостью с недееспособным гражданином или ограниченно дееспособным, не способным адекватно воспринимать значение своих действий или их последствий;
— заключение соглашение с нарушением норм действующего законодательства;
— несоблюдение условий и формы договора купли-продажи недвижимости;
— купля-продажа недвижимого имущества юридическому лицу, не имеющему на это права;
— купля-продажа объекта недвижимости, без разрешения органа попечительства;
— совершение сделки относительно недвижимости путем обмана, насилия, угрозы и так далее (кабальные сделки);
— совершение сделки с недвижимым имуществом, являющимся общей собственностью, без согласия одного из супругов;
— нарушение прав одного из наследников при разделе имущества;
— нарушение прав третьих лиц при приватизации квартиры;
— совершение сделки купли-продажи по поддельным документам и других случаев.

Многие из перечисленных рисков можно минимизировать, грамотно подойдя к проверке истории квартиры и запросив до выхода на сделку дополнительные документы.
Особенно внимательным нужно быть при покупке квартиры, которая продавцу досталась по наследству, у престарелых собственников, если квартира много раз меняла собственника, если одним из собственников является несовершеннолетний… Так же мы категорически не рекомендуем покупать квартиру если на сделке присутствует не собственник, а его представитель действующий по доверенности.

Обезопасить себя от потери права собственности на приобретенный объект недвижимости можно воспользовавшись титульным страхованием. Если по решению суда у вас отберут купленную квартиру, то страховая компания выплатит вам страховую сумму. Наша задача подобрать вам такую квартиру и организовать её покупку таким образом, что бы судиться не пришлось! Только в крайнем случае, либо слишком осторожным клиентам, мы советуем титульное страхование квартиры.

ЧТО МОЖНО ЗАСТРАХОВАТЬ КУПИВ ПОЛИС НА ТИТУЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ?
Чтобы обезопасить человека от потери права собственности на недвижимость, существует титульное страхование, которое подразумевает страховку от фактов, которые происходили в прошлом.

Так, объектом титульного страхования могут быть:
— жилые дома, квартиры, комнаты, части дома или квартиры, дачи и т.д.,
— нежилые помещения, сооружения и их части, гаражи, производственные базы и т.д.,
— земельные участки.

Также застраховать можно судебные расходы, включая услуги адвоката, если вдруг спор о правах собственник дойдет до суда.
Страхование титула (титульное страхование недвижимости) не защищает собственника от следующих рисков:
— утрата недвижимого имущества в результате военных действий, всякого рода народных волнений;
— конфискация или арест по распоряжению государственных органов;
— выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
— прекращение права собственности на жилое помещение в результате его бесхозяйственного содержания;
— изъятие земельного участка за его нецелевое использование…

ИПОТЕКА И СТРАХОВАНИЕ РИСКА УТРАТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
Некоторые банки, при выдаче ипотечного кредита под залог приобретаемой недвижимости, требуют застрахование риска утраты права собственности на этот объект. Подписывает договор со страховой компанией собственник квартиры, банк-кредитор в этом случае будет выгодоприобретателем, т.к. он заинтересован в возврате выданного кредита.

При выдаче ипотечного кредита, заключении договора страхования титула требуется предоставить в банк и страховой компании массу документов на покупаемую недвижимость. Заёмщик при этом полагает, что коль документы приняты, договора подписаны, следовательно, с квартирой всё в порядке, она проверена и можно спать спокойно. Зачастую это не так. Как правило, документы на квартиру проверяют только на их соответствие утверждённому перечню.
Страховка, в размере стоимости квартиры, или размера выданного кредита по договору будет выплачена выгодопреобретателю. Покупатель в этом случае потеряет и деньги и недвижимость. Банк, выдавая ипотечный кредит, ничем не рискует, т.к. он является не владельцем недвижимости, а только залогодержателем. Страховые выплаты у страховщиков учтены в тарифах при получении ежегодной страховой премии…

НА КАКОЙ СРОК ЦЕЛЕСООБРАЗНО СТРАХОВАНИЕ ТИТУЛА
Договор на титульное страхование можно заключить на срок от 1 года до 10 лет. Всё зависит от конкретной ситуации – истории покупаемой недвижимости, её цены, правоустанавливающих документов, личности продавца, самого объекта…
В соответствии с законодательством РФ исковой срок давности по сделкам с недвижимостью составляет 3 года. Исходя из этого, договоры страхования титула, чаще всего, заключают тоже на три года с момента регистрации сделки купли-продажи.
Однако истец в силу объективных причин (уезжал за границу, служил в амии, находился в местах лишения свободы…) мог узнать о том, что с недвижимость, на владение (пользование) которой он имеет право продана без его ведома гораздо позже. В этом случае в судебном порядке срок исковой давности может быть установлен не с момента перехода права (покупки вами квартиры), а с даты, когда истцу об этом событии стало известно.

Адвокаты утверждают, и это подтверждается тарифами страховых компаний, что риск утраты права собственности со временем уменьшается. В первый год после совершения сделки он максимален. С другой стороны, если обращение в страховую компанию по поводу страхования титула происходит не сразу после сделки, а через достаточно большой промежуток времени, это вызывает у страховщиков закономерные вопросы.

СТОИМОСТЬ СТРАХОВОГО ПОЛИСА ТИТУЛЬНОГО СТРАХОВАНИЯ
Страховая премия (тариф страховой компании) рассчитывается индивидуально. Она зависит от объекта недвижимости, характера сделки, заключения юридической экспертизы, от того как давно было зарегистрировано право собственности, на какой срок заключён договор и обычно составляет от 0,2% до 0,5% от стоимости страховки (стоимости объекта или величины ипотечного кредита). Эта сумма оплачивается страхователем ежегодно.

Заключив договор титульного страхования, вы будете в полной уверенности, что право собственности на недвижимость останется за вами или же вы получите денежную сумму, указанную в договоре.
Специалисты агентства недвижимости «КРЕДО» помогут подобрать квартиру, организуют сделку её купли-продажи. Наши услуги экономят не только ваше время и деньги. Мы заботимся о надёжности инвестиций в недвижимость, о спокойствии наших клиентов.

Титульное страхование как гарантия права собственности на жилье – не панацея от потери квартиры

Важность тщательной проверки истории квартиры отмечают постоянно, но в реальности даже квалифицированные юристы и риелторы не могут гарантировать, что никто никогда не покусится на право собственности.

Считается, что владелец может защититься от потери своей недвижимости, прибегнув к титульному страхованию – Российская гильдия риелторов даже выдвигала инициативу о том, чтобы сделать его обязательным.

Тем не менее, портал недвижимости superrielt.ru выяснил, что титульное страхование тоже не всегда эффективно – по крайней мере, в своём настоящем виде.

Как теряют свою недвижимость

По данным Бориса Шаронова, директора департамента рисков компании НСКА (Национального Страхового и Кредитного Агентства), ежегодно в судебном порядке расторгается порядка 2% совершенных сделок. Право собственности можно оспорить в ряде случаев. Например, если при регистрации прошлых сделок с объектом были допущены ошибки, либо когда на право собственности претендует лицо, права которого ранее были нарушены при отчуждении или приватизации жилья – возможно, тогда человек находился в местах лишения свободы, был недееспособным или ему еще не исполнилось 18 лет.

Кроме того, право собственности может быть оспорено, если обнаружится, что при совершении одной из предыдущих сделок с объектом были использованы подложные или поддельные документы; продавец или покупатель был недееспособным; были нарушены права сособственников недвижимости, наследников или были допущены другие дефекты в праве собственности. Также сделка может быть отменена, если одна из сторон действовала под влиянием обмана, заблуждения, стечения обстоятельств, либо не понимала своих действий или не могла руководить ими.

Можно потерять свою недвижимость, если она арестована по решению суда из-за долгов бывшего собственника, либо если попасть на мошенников.

Титульное страхование

Для решения этой проблемы разработали механизм – титульное страхование. С его помощью владелец может защитить свои интересы, если внезапно лишится недвижимости. Страховой случай здесь наступает, когда права собственности хозяина квартиры утрачены по причинам, которые от него не зависят. Страховка покрывает определенную сумму (обычно это рыночная стоимость жилья на момент совершения сделки), иногда в договоре титульного страхования отдельно прописано также покрытие судебных расходов.

Впервые такой полис в России был выдан компанией «Стандарт-Резерв» в 1994 году. Но Борис Шаронов отмечает, что официально титульное страхование существует лишь с 1998 года, когда соответствующие лицензии появились у страховых компаний: в частности, «Лидер», «Спасские ворота», «Стандарт-Резерв», РОСНО, «Росгосстрах» и прочие.

Борис Шаронов вспоминает реальный случай: в 1995 году исчез бизнесмен; его дочь, воспользовавшись услугами некоторых «профессионалов», получила свидетельство о смерти отца и завещание в свою пользу, и спустя долгие годы продала квартиру пропавшего. Но сделку оспорили родственники его жены. Новому собственнику повезло, что он воспользовался титульным страхованием, и адвокат страховщиков отстоял квартиру в суде.

Реальный стимул для развития титульное страхование получило после набора популярности ипотечного кредитования. Поскольку банки знали о том, что есть титульные риски, они обязывали заемщиков получать полис титульного страхования при оформлении ипотеки. На сегодняшний день большинство страховых компаний предлагают этот вид страхования только в рамках сотрудничества с банками, причем они не проверяют заемщиков отдельно, а полагаются на оценку банка, поэтому договора титульного страхования, как правило, заключаются автоматически. Но стоит отметить, что в этом случае страховка полагается банку, а не приобретателю жилья. Таким образом, заемщик все равно лишится своей квартиры, но банк получит возмещение. Максимум, на что может рассчитывать ипотечник – что банк выплатит ему разницу между полученной от страховщика суммой и остатком долга по кредиту.

Читайте также:  Бизнес-план создания фирмы фотоуслуг

Когда могут отказать

Как говорит Татьяна Саксонцева, управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости», иногда страховые компании не хотят заключать договор титульного страхования, если недвижимость часто меняла собственников, либо есть другие риски: недавнее наследование по завещанию, двойные продажи жилья в новостройках, неправильное выделение долей, нарушения прав несовершеннолетних детей при приватизации.

Также не всегда хотят страховать квартиру, которая досталась нынешнему владельцу по договору ренты, особенно в случаях, когда бывший собственник умер менее года назад, а также если объект как наследство достался дальним родственникам или продавался по доверенности.

Стоит отметить, что под страховой случай подпадут только ситуации, когда собственник лишился недвижимости по не зависящим от него обстоятельствам. Если в отношении отчуждаемой квартиры был заключен возмездный или безвозмездный договор (даже если участника сделки при этом обманули), на выплату рассчитывать нельзя. Также страховщики могут отказать в компенсации, если недвижимость использовалась не по назначению (скажем, в квартире находился офис), если были изменены ее характеристики, конструктивные параметры, свойства, а также, если у страхователя изымают жильё (к примеру, фискальные органы).

Непредвиденные препятствия

Существуют и менее очевидные нюансы. Первый – это сроки. Как правило, квартиру страхуют на три года – поскольку это срок исковой давности в отношении сделок с жильем. Но есть две загвоздки: во-первых, бывают ситуации, когда срок могут продлить до десяти лет, а во-вторых, истец может добиться у суда, чтобы отсчет времени начинался с момента, когда он узнал о нарушении своих прав. Причем, как отмечает Борис Шаронов, человек может узнать об этом и подать в суд и спустя 15 лет после совершения сделки. Страховка на все эти годы обойдется в кругленькую сумму – обычно ее годовая цена составляет 0,2-1% от стоимости недвижимости, а в некоторых рискованных случаях может подниматься и до 5%. Вряд ли хозяин бюджетной квартиры в Москве станет отдавать страховщику несколько десятков тысяч рублей в год.

Кроме того, далеко не всегда страховка сможет покрыть риски, на которые рассчитывал владелец, страхуя свою недвижимость. Как сетует Эльвира Дадашева, гендиректор агентства «Финанс-Недвижимость», титульное страхование – не панацея, поскольку, как правило, страховые компании указывают в договоре, что если событие, которое привело к наступлению страхового случая, произошло до заключения договора, а страховой случай возник в период действия договора, страховка не выплачивается. То есть если причина, по которой хозяин лишился своего имущества, наступила до заключения договора со страховщиком, но квартиру отобрали в период действия договора, компания ничего не возместит. Эксперт отмечает, что раньше таких случаев было достаточно много, и в сущности они демонстрировали недобросовестность страховых компаний – ведь в данном случае страховать титул бессмысленно. На сегодняшний день договора зачастую распространяются и на события в прошлом, но все же лучше внимательно изучать документ.

По словам адвоката Олега Сухова, президента «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости», страховщик может оспорить факт того, что страхователь не виновен в утрате недвижимости, аргументируя тем, что при покупке человек плохо проверил документы, к примеру, не запросив справку о дееспособности продавца. То есть, даже заключая договор титульного страхования, необходимо тщательно изучать документы и проверять историю недвижимости.

Титульное страхование исключает риски покупателя лишь при потере права собственности на приобретенную недвижимость, но оно не действует, если возникли обременения. К примеру, человек купил квартиру и прожил в ней некоторое время. Однажды к нему заявился гражданин, который пребывал в местах лишения свободы. Даже если у человека не было права собственности на квартиру, но он был в ней прописан, то в соответствии со статьей 40 Конституции РФ он имеет право проживать здесь, если другого жилья нет. В таком случае титульная страховка не поможет, поскольку собственник не лишается своего владения. Но придется пустить к себе в дом незнакомого человека.

Зарубежная практика

За рубежом люди чаще прибегают к титульному страхованию и получают больше гарантий. Прежде всего, потому что понятие «титул» имеет более чёткое определение, в то время как в отечественном законодательстве оно фактически отсутствует – страхуется не титул, а риск утраты собственности.

В США и Европе титул страхуют при совершении практически всех сделок с недвижимостью. Как говорит Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель портала Indriksons.ru, в США владельцы один раз и пожизненно страхуют свою недвижимость, а при наступлении страхового случая компании выплачивают страхователю сумму, которая в этот момент понадобится для покупки такого же жилья. Напомним, что в России сумма страхового возмещения постоянна и не учитывает изменения цены на объект, а действие договора ограничено во времени.

В Германии и Канаде практикуется не титульное, а актовое страхование, при котором гарантии дает государство, а не страховая компания. Если что-нибудь происходит, государство выплачивает компенсацию и само разбирается с нарушителями, взыскивая с них деньги. При этом владелец платит взнос один раз, когда совершает сделку – как правило, это не более 1-2% от цены объекта. А в Австрии размер такого взноса совсем символический и составляет 0,15% от стоимости жилья.

Эксперты считают, что титульное страхование станет эффективнее, если сделать его пожизненным, поскольку владелец может лишиться своего имущества в любое время. Но в западных странах, где объекты недвижимости имеют более прозрачную историю, а права собственников надежнее защищены, потерять жилье менее вероятно. Поэтому там пожизненная страховка обходится дешевле. В России же она будет стоить очень дорого.

Дом №30

г
л
а
в
н
а
я

недвижимость

Вопросы покупки, продажи и аренды жилья

ремонт

Как сделать ремонт самостоятельно или как найти профессионалов

Вопросы ЖКУ, ЖКХ, законодательство, новости и советы

интерьеры

Дизайн интерьеров для дома, квартиры, офиса, дачи

дом № 30

Новости и важные вопросы для жильцов дома №30

контакты

Как не потерять деньги при покупке квартиры?

Титульное страхование — это страхование риска потери имущества в результате утраты права собственности на приобретенную недвижимость.

Титульное страхование – это самый эффективный способ защитить свои имущественные интересы при покупке жилья. Такая страховка предусматривает гарантию возврата денег, если по какой-то причине сделку покупки недвижимости признают недействительной.

При покупке квартиры очень важно знать, какие риски могут ожидать. Одна из самых распространенных проблем – это мошенничество продавца.

Не редко продавец не имеет настоящих прав на продажу квартиру и пользуется поддельными документами.Также бывает, что не все собственники квартиры оповещены о ее предстоящей продаже, или находятся под влиянием угроз.

Известны случаи, когда владелец действительно хочет продать квартиру, но поручает заниматься этим родственникам либо доверенным лицам, которые могут оказаться мошенниками. И, например, собственник умер до заключения сделки, а квартиру все равно продали по имеющимся документам и доверенности.

Если после этого наследники подадут в суд – квартиру им вернут, так как сделка была совершена уже на момент, когда они вступили в права пользования. Во всех подобных случаях после подачи заявления в суд вашу сделку могут счесть недействительной.

Чтобы каким-то образом обезопасить себя от подобных действий мошенников и существует титульное страхование.

Страховка не возвращает утраченное жилье, но возмещает средства, потраченные на него. На данный момент этот вид страхования не очень распространен, но тем не менее, это реальный способ обезопасить себя и свои средства.

Также страховым случаем может стать и неверная приватизация. Например, в случае, если в ней участвуют дети или заключенные. Через некоторое время они могут потребовать свою долю от квартиры – на такой случай как раз и пригодиться титульное страхование.

Зачастую, к титульному страхованию прибегают банки, у которых находятся квартиры под залог. То есть, в случае, если человек по праву не мог распоряжаться жильем и отдавать его в залог банку, то банк по страховке сможет вернуть свои средства.

Перед заключением договора титульного страхования, проводится тщательная проверка юристами, чтобы удостовериться, что риск не превышает допустимый предел. Также от риска зависит и стоимость всего договора.

Преимущественно, договор титульного страхования заключаются, если деньги на покупку жилья берутся в кредит. Для квартир, которые берутся без заемных средств – подобное страхование применяется редко. Это связано с тем, что люди часто обращаются в страховую, когда им уже известно о претензиях.

Или нередко «продвинутые» люди используют проверку страховой компании и, убедившись, что она прошла удачно, отказываются от договора страхования.

С одной стороны, уже есть уверенность, что все законно и прозрачно, но с другой стороны — полноценной гарантированной защиты от юридического форс-мажора нет.

Ведь в таком случае эти «продвинутые» люди могут не предусмотреть, что некоторые факторы страховая компания проверить никак не может: например, поддельные подписи. Или, если квартира продавалась несколько раз, и мошенничество было на одной из первых сделок.

Так что хорошенько подумайте о целесообразности использования титульного страхования при покупке недвижимости, особенно, если покупка осуществляется на вторичном рынке.

Ссылка на основную публикацию