Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Кому принадлежит недвижимость на главной улице Санкт-Петербурга

Хозяева Невского проспекта

Русские революции начала XX века, военный коммунизм и НЭП, Великая Отечественная война и блокада, брежневский застой и путинская Россия — исторические эпохи проносятся одна за другой, а одна из главных улиц страны, Невский проспект, не меняется. Стоит, как и 100 лет назад, величественный и незыблемый.

Невский проспект — трехкилометровый отрезок от Адмиралтейского проспекта до площади (следующий участок, до Александро-Невской лавры, на самом деле тоже Невский проспект, но петербуржцы называют его Староневским). Здесь расположено 116 домов, причем за последние 60 лет не построено ни одного нового. «Первые и вторые этажи зданий на Невском, как правило, нежилые, — говорит генеральный директор «GVA Sawyer — Санкт-Петербург» Николай Вечер. — Они именно такими и проектировались изначально: лавки, кафе, кондитерские». По оценке Forbes, основанной на данных региональной геоинформационной системы Санкт-Петербурга, коммерческие площади на Невском в сумме составляют около 100 000 кв. м, это не меньше $200 млн арендных платежей в год.

Кто сейчас владеет коммерческой недвижимостью на главной улице Санкт-Петербурга? «На Невском владельцев недвижимости больше, чем, например, на Тверской в Москве, а их портфели более раздробленны», — говорит директор по развитию бизнеса компании Astera Людмила Рева. Основываясь на данных риелторов, консультантов и других участников рынка, Forbes выделил несколько основных типов рантье, владеющих Невским проспектом.

Город и его арендаторы

Питер можно считать колыбелью российской приватизации. Альфред Кох, бывший в 1991 году зампредом петербургского комитета по управлению имуществом, в книге «Чубайс на ваши головы» вспоминает, как сопротивлялись продаже влиятельные директора магазинов на Невском. Директор магазина «Фрукты» в своем кабинете пытался подкупить Коха «апельсинчиками и виноградиком», а директор «Диеты» грозила, что диабетики города останутся без необходимого питания. «Приведите Коха в чувство, иначе я это сделаю сам!» — такова была реакция мэра города Анатолия Собчака, однако глава Госкомимущества Анатолий Чубайс сумел отстоять товарища. В 1993 году по всему городу было приватизировано около 40% магазинов, дальше темпы передачи предприятий торговли в частные руки снизились.

Город и сейчас, по словам Вечера, остается крупнейшим владельцем недвижимости на Невском. По оценкам экспертов, Комитету по управлению городским имуществом (КУГИ) Санкт-Петербурга принадлежит от 30% до 50% площадей, в том числе такие крупные объекты, как Гостиный двор и «Дом Зингера» («Дом книги»). Впрочем, в зданиях, формально остающихся в собственности государства, давно обосновались новые реальные хозяева — фирмы, заключившие с городом долгосрочные договоры аренды.

Например, «Дом Зингера» на Невском, 28 в 1997 году арендовало на 49 лет Петербургское агентство недвижимости (ПАН). Условием договора стала реконструкция здания и сохранение книготорговли. По оценке Вечера, сейчас «Дом Зингера» — один из самых лучших бизнес-центров класса А на Невском. Коммерческие площади ПАН сдает в субаренду. А само агентство принадлежит одному из совладельцев Балтийского банка Андрею Исаеву.

И у «Гостиного двора», исторического здания XVIII века, в 2000-м появился арендатор на 49 лет — ОАО «Большой Гостиный двор». Эта компания — правопреемник советского универмага — торгует на его площадях швейными изделиями, обувью, галантереей (выручка — 700 млн рублей). В числе ее совладельцев были предприниматели братья Михаил и Константин Мирилашвили, а основным акционером считается Алексей Устаев, хозяин банка «Викинг» (первый коммерческий банк, получивший лицензию ЦБ, лицензия №1 выдана в 1988 году). «В «Гостином дворе» общая площадь порядка 70 000 кв. м, но в аренду сдается узенькая полоска по периметру, не больше 7000 кв. м, — рассказывает председатель совета директоров консалтинговой компании АРИН Андрей Тетыш. — Пространство внутреннего двора не используется, там какие-то склады еще советских времен».

«Гостиному двору» давно нужна реконструкция, однако наличие арендатора с договором на 49 лет отпугивает возможных инвесторов. «Как можно интересоваться объектом, если там сидит арендатор? Как с ним можно договориться?» — говорил на пресс-конференции Шалва Чигиринский, глава компании Russian Land. В 2006 году он заплатил около $160 млн за акции ООО «ТПФ «Невский пассаж», главным активом этой компании был заключенный с городом в 1989 году договор аренды до 2023 года торгового комплекса «Невский пассаж». Лишь после этого Чигиринский выкупил у города само здание на аукционе за $45 млн. Впоследствии бизнесмен не смог рассчитаться с долгами, «Невский пассаж» достался ВТБ и был продан американской группе Jensen.

Оспорить долгосрочные договоры аренды, даже если они заключены на явно невыгодных для города условиях, очень сложно. Один из немногих предпринимателей, кому это удалось, — основатель компании «Адамант» Игорь Лейтис. Он сумел добиться в суде расторжения договора аренды дома 58 по Невскому. Международный банковский институт в 1993 году заключил долгосрочный договор аренды здания площадью 5900 кв. м за 360 рублей в год. Лейтис купил здание на аукционе за $17 млн (примерно в пять раз дешевле рыночной стоимости), а потом убедил суд расторгнуть кабальную сделку.

Кавказский след

Главную улицу Санкт-Петербурга облюбовали выходцы с Кавказа. Братья Михаил и Константин Мирилашвили (Мирели) считались совладельцами не только «Гостиного двора», но и расположенного по соседству торгового центра «Перинные ряды». Бизнесмен Акакий Дарсалия в разное время был собственником трех магазинов на Невском. Бизнесмену Василию Сопромадзе до 2010 года принадлежал бизнес-центр «Строгановский» на Невском, 19. Уроженцу Батуми Александру Ебралидзе принадлежит отель «Талион» (Невский, 15), до недавнего времени он владел еще и зданием «Часового салона Павла Буре» (Невский, 23).

Ебралидзе, приехавший в Ленинград в 1973 году 17-летним юношей, в 1992 году с партнерами арендовал 4300 кв. м в здании на Мойке и в 1997-м открыл игорный клуб «Талион» с казино. «Мы расселили коммуналки, купив для жильцов 139 отдельных квартир, — рассказывает Ебралидзе. — Начинали при цене $300–500 за кв. м, закончили — по €20 000». Квартиры были большие, площадью до 300 кв. м, в каждой 15–20 комнат. Таким образом, Ебралидзе увеличил подконтрольную ему площадь с первоначальных 4300 кв. м до 26 000 кв. м. В реконструкцию, как говорит, он вложил более €110 млн, добавив к клубу гостиницу на 89 номеров.

Пример коммерческого успеха? В 2010 году Ебралидзе выставил объект на продажу. Дело в том, что власти в 2009 году закрыли все казино. «До закрытия казино это было высокорентабельное предприятие, — объясняет бизнесмен. — После закрытия оно едва покрывает операционные расходы». Теперь он строит в Тверской области уже третий завод по производству деревянных домов; 17% компании СТОД, собственника заводов, принадлежит, по данным базы СПАРК, Татьяне Голубевой, супруге Валерия Голубева, сослуживца Владимира Путина по КГБ и заместителя председателя правления «Газпрома».

В 2009 году Ебралидзе объявил о желании баллотироваться в президенты Грузии (для восстановления дружественных отношений с Россией), и питерские СМИ тут же раскопали, что он имеет две судимости за разбой и хулиганство. Сам Ебралидзе в одном из интервью подтвердил эту информацию, но в разговоре с Forbes отметил, что ни с какими криминальными группировками в 1990-е дела не имел и не сталкивался.

Бандитский Петербург

Бизнесмены из 1990-х, жизнь которых напоминает кадры из сериала «Бандитский Петербург», — еще один тип владельцев престижной недвижимости на Невском. Вот показательный пример. Братья Вячеслав и Сергей Шевченко, владельцы группы «Норд», считались в 1990-е негласными хозяевами Невского. Они владели казино «Голден Доллз» на Невском, 60 и ночным клубом «Голливудские ночи» на Невском, 44–46. Кроме того, у группы «Норд» был десяток помещений — магазинов, казино, ночных клубов, также ей принадлежала мебельная фабрика «Ладога» и издательский бизнес.

Вячеслав Шевченко избирался в 1995 году в депутаты Госдумы от ЛДПР, Сергей был депутатом законодательного собрания Санкт-Петербурга. В 2001 году Сергея Шевченко осудили на семь лет условно по делу о вымогательстве, а Вячеслава по этому делу объявили в федеральный розыск. Через три года он был убит на Кипре вместе с президентом группы «Норд» Юрием Зориным и девушкой-переводчицей.

Недвижимость на Невском до сих пор остается в собственности семьи Шевченко. Дочь Вячеслава Шевченко Елизавета, разъезжающая по городу на красном Maserati, отвечает за управление галереей бутиков «Гранд-Палас», которая открылась на месте «Голливудских ночей». «Сложный объект, — со вздохом говорит архитектор Никита Явейн, автор проекта реконструкции исторического здания под торговые галереи, — на стадии проектирования было много компромиссов». По словам Явейна, перед самым уходом Владимира Яковлева с поста губернатора власти города сильно смягчили требования к инвесторам и девелоперам, после чего и на Невском появилось несколько «сомнительных» объектов.

Сейчас проходит суд над петербургским бизнесменом Михаилом Глущенко, который подозревается в организации убийства Шевченко и попытке захвата активов «Норда». Как жертву, так и обвиняемого в убийстве не раз подозревали в принадлежности к «тамбовской» ОПГ. Глущенко все обвинения отрицает, жалуется на здоровье, ведет блог и сравнивает себя с замученными в СИЗО Верой Трифоновой и Сергеем Магнитским.

Счастливчики

Еще один класс собственников — те, кто получил недвижимость при приватизации и успешно отбился от рейдерских и бандитских атак.

Второго февраля 1987 года будущий питерский ресторатор Леонид Гарбар вышел на работу в кинотеатр «Титан» на Невском, 47. В фойе была выставка, посвященная истории здания, где в начале прошлого века находился ресторан «Палкинъ». «У меня тут же появилась мечта восстановить «Палкинъ», — вспоминает Гарбар, детство которого прошло в коммуналке в доме напротив. Он часто вспоминает, как ребенком смотрел из окна своей квартиры на величественные имперские постройки.

Читайте также:  Бизнес по производству замороженного слоеного теста: затратный старт, успех на горизонте

Гарбар устроился работать в кинотеатр старшим инженером. В начале 1990-х прошла приватизация, и Гарбар с другими членами трудового коллектива во главе с директором «Титана», заслуженным работником культуры РФ Людмилой Комаровской, стал совладельцем здания. «Примерно в то же время к нам пришли ребята из компании «СЭТ-Гейм» и предложили сделать в фойе кинотеатра казино, — рассказывает Гарбар. — Людмила Михайловна согласилась, я тоже». Так появилось одно из первых на Невском казино «Премьер». Гарбар его возглавил, оставаясь совладельцем помещения.

Приблизиться к мечте удалось только в 2000 году, когда Гарбар убедил «СЭТ-Гейм» возродить ресторан «Палкинъ». Кинотеатр «Титан» и казино «Премьер» находились на втором этаже здания; к тому моменту «СЭТ-Гейм» выкупила квартиры и на третьем этаже. «В XIX веке там была ресторанная кухня и квартира владельца Константина Палкина, — рассказывает Гарбар. — Из кухни блюда на специальном лифте подавались вниз, в залы ресторана». О своем детище он может рассказывать часами. В одной из коммуналок сохранился паркет из 25 видов дерева, где-то — лепнина в виде рога изобилия, из которого купюры и монеты сыплются прямо в сейф. Спальню владельца превратили в кухню, другие комнаты — в ресторанные залы. Реставрацией руководил архитектор Григорий Михайлов, восстанавливавший Эрмитажный театр и Меньшиков дворец. Так «Палкинъ» почти через 200 лет после открытия перебрался со второго на третий этаж (стены оригинальных залов были разрушены, интерьеры не сохранились).

Гарбар, как истинный петербуржец, рассказывает о мистических озарениях и совпадениях и верит, что ему помогал «дух Палкина»: после многих лет поиска оригинального меню ресторана его вдруг принес посторонний человек с улицы, получил деньги и словно растворился в воздухе.

Впрочем, никакая мистика не помешала Гарбару в 2005 году продать свою долю в бизнесе владельцам «СЭТ-Гейм». Теперь он развивает другие свои рестораны, но «Палкиным» гордится и сейчас: «Таких ресторанов более чем с двухсотлетней историей всего два — «Яръ» и «Палкинъ».

Владельцы «СЭТ-Гейм» в 2009 году пристроили к зданию ресторана кованый балкон, нависающий на всю ширину тротуара. «Это, безусловно, неправильно! — категорично возражает архитектор Явейн. — Невский обрел свой вид и стройность при большевиках, когда были сняты все эти рекламы, навесы, вывески в четыре этажа. Ведь даже на Зимнем дворце красовались навесные веранды! Все это говорит только о разгуле дикого капитализма». Видимо, на рубеже столетий Невскому суждено переживать именно такие периоды.

Кому принадлежит недвижимость на главной улице Санкт-Петербурга

Русские революции начала XX века, военный коммунизм и НЭП, Великая Отечественная война и блокада, брежневский застой и путинская Россия — исторические эпохи проносятся одна за другой, а одна из главных улиц страны, Невский проспект, не меняется. Стоит, как и 100 лет назад, величественный и незыблемый.

Невский проспект — трехкилометровый отрезок от Адмиралтейского проспекта до площади (следующий участок, до Александро-Невской лавры, на самом деле тоже Невский проспект, но петербуржцы называют его Староневским). Здесь расположено 116 домов, причем за последние 60 лет не построено ни одного нового. «Первые и вторые этажи зданий на Невском, как правило, нежилые, — говорит генеральный директор «GVA Sawyer — Санкт-Петербург» Николай Вечер. — Они именно такими и проектировались изначально: лавки, кафе, кондитерские». По оценке Forbes, основанной на данных региональной геоинформационной системы Санкт-Петербурга, коммерческие площади на Невском в сумме составляют около 100 000 кв. м, это не меньше $200 млн арендных платежей в год.

Кто сейчас владеет коммерческой недвижимостью на главной улице Санкт-Петербурга? «На Невском владельцев недвижимости больше, чем, например, на Тверской в Москве, а их портфели более раздробленны», — говорит директор по развитию бизнеса компании Astera Людмила Рева. Основываясь на данных риелторов, консультантов и других участников рынка, Forbes выделил несколько основных типов рантье, владеющих Невским проспектом.

Город и его арендаторы

Питер можно считать колыбелью российской приватизации. Альфред Кох, бывший в 1991 году зампредом петербургского комитета по управлению имуществом, в книге «Чубайс на ваши головы» вспоминает, как сопротивлялись продаже влиятельные директора магазинов на Невском. Директор магазина «Фрукты» в своем кабинете пытался подкупить Коха «апельсинчиками и виноградиком», а директор «Диеты» грозила, что диабетики города останутся без необходимого питания. «Приведите Коха в чувство, иначе я это сделаю сам!» — такова была реакция мэра города Анатолия Собчака, однако глава Госкомимущества Анатолий Чубайс сумел отстоять товарища. В 1993 году по всему городу было приватизировано около 40% магазинов, дальше темпы передачи предприятий торговли в частные руки снизились.

Город и сейчас, по словам Вечера, остается крупнейшим владельцем недвижимости на Невском. По оценкам экспертов, Комитету по управлению городским имуществом (КУГИ) Санкт-Петербурга принадлежит от 30% до 50% площадей, в том числе такие крупные объекты, как Гостиный двор и «Дом Зингера» («Дом книги»). Впрочем, в зданиях, формально остающихся в собственности государства, давно обосновались новые реальные хозяева — фирмы, заключившие с городом долгосрочные договоры аренды.

Например, «Дом Зингера» на Невском, 28 в 1997 году арендовало на 49 лет Петербургское агентство недвижимости (ПАН). Условием договора стала реконструкция здания и сохранение книготорговли. По оценке Вечера, сейчас «Дом Зингера» — один из самых лучших бизнес-центров класса А на Невском. Коммерческие площади ПАН сдает в субаренду. А само агентство принадлежит одному из совладельцев Балтийского банка Андрею Исаеву.

И у «Гостиного двора», исторического здания XVIII века, в 2000-м появился арендатор на 49 лет — ОАО «Большой Гостиный двор». Эта компания — правопреемник советского универмага — торгует на его площадях швейными изделиями, обувью, галантереей (выручка — 700 млн рублей). В числе ее совладельцев были предприниматели братья Михаил и Константин Мирилашвили, а основным акционером считается Алексей Устаев, хозяин банка «Викинг» (первый коммерческий банк, получивший лицензию ЦБ, лицензия №1 выдана в 1988 году). «В «Гостином дворе» общая площадь порядка 70 000 кв. м, но в аренду сдается узенькая полоска по периметру, не больше 7000 кв. м, — рассказывает председатель совета директоров консалтинговой компании АРИН Андрей Тетыш. — Пространство внутреннего двора не используется, там какие-то склады еще советских времен».

«Гостиному двору» давно нужна реконструкция, однако наличие арендатора с договором на 49 лет отпугивает возможных инвесторов. «Как можно интересоваться объектом, если там сидит арендатор? Как с ним можно договориться?» — говорил на пресс-конференции Шалва Чигиринский, глава компании Russian Land. В 2006 году он заплатил около $160 млн за акции ООО «ТПФ «Невский пассаж», главным активом этой компании был заключенный с городом в 1989 году договор аренды до 2023 года торгового комплекса «Невский пассаж». Лишь после этого Чигиринский выкупил у города само здание на аукционе за $45 млн. Впоследствии бизнесмен не смог рассчитаться с долгами, «Невский пассаж» достался ВТБ и был продан американской группе Jensen.

Оспорить долгосрочные договоры аренды, даже если они заключены на явно невыгодных для города условиях, очень сложно. Один из немногих предпринимателей, кому это удалось, — основатель компании «Адамант» Игорь Лейтис. Он сумел добиться в суде расторжения договора аренды дома 58 по Невскому. Международный банковский институт в 1993 году заключил долгосрочный договор аренды здания площадью 5900 кв. м за 360 рублей в год. Лейтис купил здание на аукционе за $17 млн (примерно в пять раз дешевле рыночной стоимости), а потом убедил суд расторгнуть кабальную сделку.

Кавказский след

Главную улицу Санкт-Петербурга облюбовали выходцы с Кавказа. Братья Михаил и Константин Мирилашвили (Мирели) считались совладельцами не только «Гостиного двора», но и расположенного по соседству торгового центра «Перинные ряды». Бизнесмен Акакий Дарсалия в разное время был собственником трех магазинов на Невском. Бизнесмену Василию Сопромадзе до 2010 года принадлежал бизнес-центр «Строгановский» на Невском, 19. Уроженцу Батуми Александру Ебралидзе принадлежит отель «Талион» (Невский, 15), до недавнего времени он владел еще и зданием «Часового салона Павла Буре» (Невский, 23).

Ебралидзе, приехавший в Ленинград в 1973 году 17-летним юношей, в 1992 году с партнерами арендовал 4300 кв. м в здании на Мойке и в 1997-м открыл игорный клуб «Талион» с казино. «Мы расселили коммуналки, купив для жильцов 139 отдельных квартир, — рассказывает Ебралидзе. — Начинали при цене $300–500 за кв. м, закончили — по €20 000». Квартиры были большие, площадью до 300 кв. м, в каждой 15–20 комнат. Таким образом, Ебралидзе увеличил подконтрольную ему площадь с первоначальных 4300 кв. м до 26 000 кв. м. В реконструкцию, как говорит, он вложил более €110 млн, добавив к клубу гостиницу на 89 номеров.

Пример коммерческого успеха? В 2010 году Ебралидзе выставил объект на продажу. Дело в том, что власти в 2009 году закрыли все казино. «До закрытия казино это было высокорентабельное предприятие, — объясняет бизнесмен. — После закрытия оно едва покрывает операционные расходы». Теперь он строит в Тверской области уже третий завод по производству деревянных домов; 17% компании СТОД, собственника заводов, принадлежит, по данным базы СПАРК, Татьяне Голубевой, супруге Валерия Голубева, сослуживца Владимира Путина по КГБ и заместителя председателя правления «Газпрома».

В 2009 году Ебралидзе объявил о желании баллотироваться в президенты Грузии (для восстановления дружественных отношений с Россией), и питерские СМИ тут же раскопали, что он имеет две судимости за разбой и хулиганство. Сам Ебралидзе в одном из интервью подтвердил эту информацию, но в разговоре с Forbes отметил, что ни с какими криминальными группировками в 1990-е дела не имел и не сталкивался.

Читайте также:  Москва поддержит социальное предпринимательство

Бандитский Петербург

Бизнесмены из 1990-х, жизнь которых напоминает кадры из сериала «Бандитский Петербург», — еще один тип владельцев престижной недвижимости на Невском. Вот показательный пример. Братья Вячеслав и Сергей Шевченко, владельцы группы «Норд», считались в 1990-е негласными хозяевами Невского. Они владели казино «Голден Доллз» на Невском, 60 и ночным клубом «Голливудские ночи» на Невском, 44–46. Кроме того, у группы «Норд» был десяток помещений — магазинов, казино, ночных клубов, также ей принадлежала мебельная фабрика «Ладога» и издательский бизнес.

Вячеслав Шевченко избирался в 1995 году в депутаты Госдумы от ЛДПР, Сергей был депутатом законодательного собрания Санкт-Петербурга. В 2001 году Сергея Шевченко осудили на семь лет условно по делу о вымогательстве, а Вячеслава по этому делу объявили в федеральный розыск. Через три года он был убит на Кипре вместе с президентом группы «Норд» Юрием Зориным и девушкой-переводчицей.

Недвижимость на Невском до сих пор остается в собственности семьи Шевченко. Дочь Вячеслава Шевченко Елизавета, разъезжающая по городу на красном Maserati, отвечает за управление галереей бутиков «Гранд-Палас», которая открылась на месте «Голливудских ночей». «Сложный объект, — со вздохом говорит архитектор Никита Явейн, автор проекта реконструкции исторического здания под торговые галереи, — на стадии проектирования было много компромиссов». По словам Явейна, перед самым уходом Владимира Яковлева с поста губернатора власти города сильно смягчили требования к инвесторам и девелоперам, после чего и на Невском появилось несколько «сомнительных» объектов.

Сейчас проходит суд над петербургским бизнесменом Михаилом Глущенко, который подозревается в организации убийства Шевченко и попытке захвата активов «Норда». Как жертву, так и обвиняемого в убийстве не раз подозревали в принадлежности к «тамбовской» ОПГ. Глущенко все обвинения отрицает, жалуется на здоровье, ведет блог и сравнивает себя с замученными в СИЗО Верой Трифоновой и Сергеем Магнитским.

Счастливчики

Еще один класс собственников — те, кто получил недвижимость при приватизации и успешно отбился от рейдерских и бандитских атак.

Второго февраля 1987 года будущий питерский ресторатор Леонид Гарбар вышел на работу в кинотеатр «Титан» на Невском, 47. В фойе была выставка, посвященная истории здания, где в начале прошлого века находился ресторан «Палкинъ». «У меня тут же появилась мечта восстановить «Палкинъ», — вспоминает Гарбар, детство которого прошло в коммуналке в доме напротив. Он часто вспоминает, как ребенком смотрел из окна своей квартиры на величественные имперские постройки.

Гарбар устроился работать в кинотеатр старшим инженером. В начале 1990-х прошла приватизация, и Гарбар с другими членами трудового коллектива во главе с директором «Титана», заслуженным работником культуры РФ Людмилой Комаровской, стал совладельцем здания. «Примерно в то же время к нам пришли ребята из компании «СЭТ-Гейм» и предложили сделать в фойе кинотеатра казино, — рассказывает Гарбар. — Людмила Михайловна согласилась, я тоже». Так появилось одно из первых на Невском казино «Премьер». Гарбар его возглавил, оставаясь совладельцем помещения.

Приблизиться к мечте удалось только в 2000 году, когда Гарбар убедил «СЭТ-Гейм» возродить ресторан «Палкинъ». Кинотеатр «Титан» и казино «Премьер» находились на втором этаже здания; к тому моменту «СЭТ-Гейм» выкупила квартиры и на третьем этаже. «В XIX веке там была ресторанная кухня и квартира владельца Константина Палкина, — рассказывает Гарбар. — Из кухни блюда на специальном лифте подавались вниз, в залы ресторана». О своем детище он может рассказывать часами. В одной из коммуналок сохранился паркет из 25 видов дерева, где-то — лепнина в виде рога изобилия, из которого купюры и монеты сыплются прямо в сейф. Спальню владельца превратили в кухню, другие комнаты — в ресторанные залы. Реставрацией руководил архитектор Григорий Михайлов, восстанавливавший Эрмитажный театр и Меньшиков дворец. Так «Палкинъ» почти через 200 лет после открытия перебрался со второго на третий этаж (стены оригинальных залов были разрушены, интерьеры не сохранились).

Гарбар, как истинный петербуржец, рассказывает о мистических озарениях и совпадениях и верит, что ему помогал «дух Палкина»: после многих лет поиска оригинального меню ресторана его вдруг принес посторонний человек с улицы, получил деньги и словно растворился в воздухе.

Впрочем, никакая мистика не помешала Гарбару в 2005 году продать свою долю в бизнесе владельцам «СЭТ-Гейм». Теперь он развивает другие свои рестораны, но «Палкиным» гордится и сейчас: «Таких ресторанов более чем с двухсотлетней историей всего два — «Яръ» и «Палкинъ».

Владельцы «СЭТ-Гейм» в 2009 году пристроили к зданию ресторана кованый балкон, нависающий на всю ширину тротуара. «Это, безусловно, неправильно! — категорично возражает архитектор Явейн. — Невский обрел свой вид и стройность при большевиках, когда были сняты все эти рекламы, навесы, вывески в четыре этажа. Ведь даже на Зимнем дворце красовались навесные веранды! Все это говорит только о разгуле дикого капитализма». Видимо, на рубеже столетий Невскому суждено переживать именно такие периоды.

Хозяева Невского проспекта

Последние новости

Рассылка

Кому принадлежит недвижимость на главной улице Санкт-Петербурга.

Русские революции начала XX века, военный коммунизм и НЭП, Великая Отечественная война и блокада, брежневский застой и путинская Россия — исторические эпохи проносятся одна за другой, а одна из главных улиц страны, Невский проспект, не меняется. Стоит, как и 100 лет назад, величественный и незыблемый.

Невский проспект — трехкилометровый отрезок от Адмиралтейского проспекта до площади (следующий участок, до Александро-Невской лавры, на самом деле тоже Невский проспект, но петербуржцы называют его Староневским). Здесь расположено 116 домов, причем за последние 60 лет не построено ни одного нового. «Первые и вторые этажи зданий на Невском, как правило, нежилые, — говорит генеральный директор «GVA Sawyer — Санкт-Петербург» Николай Вечер. — Они именно такими и проектировались изначально: лавки, кафе, кондитерские». По оценке Forbes, основанной на данных региональной геоинформационной системы Санкт-Петербурга, коммерческие площади на Невском в сумме составляют около 100 000 кв. м, это не меньше $200 млн арендных платежей в год.

Кто сейчас владеет коммерческой недвижимостью на главной улице Санкт-Петербурга? «На Невском владельцев недвижимости больше, чем, например, на Тверской в Москве, а их портфели более раздробленны», — говорит директор по развитию бизнеса компании Astera Людмила Рева. Основываясь на данных риелторов, консультантов и других участников рынка, Forbes выделил несколько основных типов рантье, владеющих Невским проспектом.

Город и его арендаторы

Питер можно считать колыбелью российской приватизации. Альфред Кох, бывший в 1991 году зампредом петербургского комитета по управлению имуществом, в книге «Чубайс на ваши головы» вспоминает, как сопротивлялись продаже влиятельные директора магазинов на Невском. Директор магазина «Фрукты» в своем кабинете пытался подкупить Коха «апельсинчиками и виноградиком», а директор «Диеты» грозила, что диабетики города останутся без необходимого питания. «Приведите Коха в чувство, иначе я это сделаю сам!» — такова была реакция мэра города Анатолия Собчака, однако глава Госкомимущества Анатолий Чубайс сумел отстоять товарища. В 1993 году по всему городу было приватизировано около 40% магазинов, дальше темпы передачи предприятий торговли в частные руки снизились.

Город и сейчас, по словам Вечера, остается крупнейшим владельцем недвижимости на Невском. По оценкам экспертов, Комитету по управлению городским имуществом (КУГИ) Санкт-Петербурга принадлежит от 30% до 50% площадей, в том числе такие крупные объекты, как Гостиный двор и «Дом Зингера» («Дом книги»). Впрочем, в зданиях, формально остающихся в собственности государства, давно обосновались новые реальные хозяева — фирмы, заключившие с городом долгосрочные договоры аренды.

Например, «Дом Зингера» на Невском, 28 в 1997 году арендовало на 49 лет Петербургское агентство недвижимости (ПАН). Условием договора стала реконструкция здания и сохранение книготорговли. По оценке Вечера, сейчас «Дом Зингера» — один из самых лучших бизнес-центров класса А на Невском. Коммерческие площади ПАН сдает в субаренду. А само агентство принадлежит одному из совладельцев Балтийского банка Андрею Исаеву.

И у «Гостиного двора», исторического здания XVIII века, в 2000-м появился арендатор на 49 лет — ОАО «Большой Гостиный двор». Эта компания — правопреемник советского универмага — торгует на его площадях швейными изделиями, обувью, галантереей (выручка — 700 млн рублей). В числе ее совладельцев были предприниматели братья Михаил и Константин Мирилашвили, а основным акционером считается Алексей Устаев, хозяин банка «Викинг» (первый коммерческий банк, получивший лицензию ЦБ, лицензия №1 выдана в 1988 году). «В «Гостином дворе» общая площадь порядка 70 000 кв. м, но в аренду сдается узенькая полоска по периметру, не больше 7000 кв. м, — рассказывает председатель совета директоров консалтинговой компании АРИН Андрей Тетыш. — Пространство внутреннего двора не используется, там какие-то склады еще советских .

Чья земля?

Вряд ли большинство владельцев квартир в Санкт-Петербурге знает, кому принадлежит земля под их домом. По закону – собственникам самих квартир и нежилых помещений. Но даже государственные органы не могут договориться, как передавать землю владельцам. Из-за этой неопределенности большинство петербуржцев может не платить земельный налог, а вот для предпринимателей и компаний она может обернуться серьезными финансовыми санкциями.

Вряд ли большинство владельцев квартир в Санкт-Петербурге знает, кому принадлежит земля под их домом. По закону – собственникам самих квартир и нежилых помещений. Но даже государственные органы не могут договориться, как передавать землю владельцам. Из-за этой неопределенности большинство петербуржцев может не платить земельный налог, а вот для предпринимателей и компаний она может обернуться серьезными финансовыми санкциями.

В Министерстве финансов России уверены, что владельцы квартир становятся сособственниками земельных участков только в том случае, если уполномоченным органом государственной власти издано специальное решение. Юристы оного органа в Санкт-Петербурге – КУГИ – считают, что земля под домом и так в силу закона находится в собственности жильцов. Де-юре частной собственностью считают участки в ГБР.

Читайте также:  Как открывали свой бизнес «молодые миллионеры»?

Ждем сигнала? Его не будет

По закону владельцу квартиры принадлежит доля общего имущества дома, в том числе и земельного участка, на котором дом расположен. Если этот участок был сформирован и внесен в государственный земельный кадастр до 1 марта 2005 года (дата вступления в силу Жилищного кодекса РФ), то он бесплатно переходит в общую долевую собственность. Так записано в законе. Но к практической реализации этой нормы у чиновников разных ведомств нет единого подхода.

По мнению заместителя директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Министерства финансов России Сергея Разгулина, изменение жилищного законодательства не влечет автоматического прекращения права государственной или муниципальной собственности на земельный участок. «Для оформления соответствующих правовых отношений по передаче земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме необходимо издание соответствующего решения уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления», – комментирует чиновник.

В Комитете по управлению государственным имуществом (КУГИ), который и является таким органом в Санкт-Петербурге, журналисту «Фонтанки» пояснили, что никаких решений о передаче участков под жилыми домами никогда не принимали и издавать их не намерены. По мнению юристов комитета, они и не нужны – все владельцы приватизированных квартир изначально в силу закона имеют право и на земельный участок. Никаких подтверждений, решений и иных действий для этого не требуется.
С этой позицией согласны и в управлении Федеральной регистрационной службы (ГБР). По мнению его руководителя – главного государственного регистратора Санкт-Петербурга и Ленинградской области Галины Волчецкой, нельзя утверждать, что земельные участки остаются в государственной собственности до тех пор, пока КУГИ не передаст их владельцам квартир. «Право общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома возникает в силу закона, в связи с чем государственная регистрация права носит не правообразующий, а правоподтверждающий характер», – поясняет она.

Один человек – два мнения

Еще сложнее ситуация с участками, которые не были сформированы и внесены в кадастр до 1 марта 2005 года. В этом случае владельцам квартир нужно созывать общее собрание, дабы выбрать представителя, который вправе будет обратиться в Управление Федерального кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) с заявлением о формировании земельного участка. Созвать такое собрание не так просто – инициатору нужно точно знать, кому по сколько квадратных метров принадлежит – иначе невозможно определить доли и, соответственно, голоса. Но даже после того, как участок определится, вновь встает вопрос о том, как квартировладельцам стать собственниками земельного участка.

Сергей Разгулин аргументирует свою позицию ссылкой на Земельный кодекс РФ, в котором четко прописано, в каких случаях прекращается государственная собственность на землю. Никакая «автоматическая» передача не происходит. В то же время, это уже не первая версия применения закона указанным чиновником – в ноябре 2007 года он утверждал ровно обратное (!): владелец квартиры является сособственником земли с момента формирования и присвоения кадастрового номера участку, на котором расположен жилой дом. При этом, по мнению служащего Минфина, никакой особой регистрации доли не требуется – достаточно иметь свидетельство о праве собственности на саму квартиру.

Как же владельцу квартиры узнать, является он сособственником земли или нет? Общую информацию по каждому дому в Санкт-Петербурге можно найти в открытой базе данных, размещенной на сайте управления Роснедвижимости. Но в ней нет сведений ни о собственниках, ни о дате формирования земельного участка. Не ясно также, как можно узнать, когда участок был внесен в кадастр и, следовательно, у владельцев квартир появилось право собственности на него (если предположить, что новое толкование Минфина неправильное). Получить выписку из единого государственного реестра прав на недвижимость легче (достаточно заплатить госпошлину в 100 рублей и подать заявление). Но если владелец квартиры не зарегистрирован как сособственник земельного участка, то ему эту справку, скорее всего, не выдадут.

Виртуальный налогоплательщик

Большинство петербуржцев может только радоваться, что, будучи владельцами квартир, они не зарегистрированы как сособственники земельных участков – не надо платить земельный налог. По закону физические лица, не являющиеся предпринимателями, должны сначала получить от налоговой инспекции специальное уведомление. По нему и уплачивается соответствующая сумма – самостоятельно выяснять и считать не надо. Нет письма – нет налога.
А вот у индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, являющихся владельцами как используемых для бизнеса квартир, так и нежилых помещений в многоквартирных домах, ситуация сложнее. Они обязаны сами считать и четыре раза в год платить налог, а также подавать декларацию. Незнание или непонимание закона, как известно, не освобождает от ответственности за его неисполнение. А это значит, что на предпринимателя могут повесить и пени, и штрафы за сокрытие налога, за неподачу декларации и т.д.

Павел Нетупский,
«Фонтанка.ру»

Online812

В Санкт-Петербурге
январь, 18, 2020 год
4 °C

Читают все

Н овости партнёров

L entainform

Кто владеет коммерческой недвижимостью в Петербурге

31/01/2014

2013 год стал рекордным для коммерческого рынка Петербурга по объемам строительства торговых и офисных площадей впервые с докризисного 2008 года. По оценкам Astera и BNP Paribas Real Estate, за год было введено в эксплуатацию 216 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Это на 12% больше, чем в предыдущем году, хотя и значительно меньше, чем в 2008-м. Тогда объем рынка пополнился на 408 тысяч кв. метров.

С амый крупный введенный объект прошлого года – башня «Лидер Тауэр» на площади Конституции, строительство которой велось шесть лет и завершилось под занавес года. В следующем году ожидается ввод около 155 тыс. кв. м.

В сегменте торговой недвижимости, по подсчетам Colliers International, объем городских торговых площадей пополнился на 323 тыс. кв. м и достиг почти 2,5 млн кв. м. Петербург – один из лидеров страны по обеспеченности горожан торговыми центрами. Вместе с тем торговые площади распределены по городу крайне неравномерно. К примеру, обеспеченность жителей Московского района в 18 раз выше жителей Пушкинского. Также в лидерах – Центральный, Приморский и Выборгский. В аутсайдерах – Петродворцовый, Василеостровский, Красногвардейский.

Эксперты считают, что суперрегиональные торговые центры с не самым удобным расположением – такие, как «Меги», будут постепенно терять посетителей. Кроме того, усиливающуюся конкуренцию все хуже будут выдерживать торговые центры, построенные в начале 2000-х. Их будет ждать реконцепция, увеличивающая долю образовательной и развлекательной составляющих.

Новой тенденцией торговой недвижимости является развитие проектов для детского досуга. Собственники все чаще стараются привлекать операторов этого сегмента в качестве якорных арендаторов.

На рынке офисных площадей постоянно растет доля бизнес-центров класса «А». При этом несмотря на ужесточение конкуренции между собственниками бизнес-центров за арендаторов, аналитики не прогнозируют снижения цен.

Крупнейшие собственники торговых центров

1. Адамант (25,9%) – 24 работающих торговых центра и еще 3 строятся
2. IKEA (9,4%) – Мега Дыбенко и Мега Парнас
3. Fort Group (7,3%) – 11 ТРЦ, в том числе строящихся
4. Morgan Stanley (3,9%) – ТЦ «Галерея»
5. Галс-Девелопмент (3,3%) – ТРК «Лето»
6. Ралмир Холдинг (3,1%) – ТЦ «Радуга»
По данным Colliers International на 3-й квартал 2013

Торгово-развлекательные комплексы, открывшиеся в Петербурге в 2013 году
1. ТРК «Жемчужная Плаза» (владелец – SRV Group) – общая площадь 96 тыс. кв. м
2. ТРК «Континет на Звездной» («Адамант») – 94,5 тыс. кв.м
3. ТРК «Континент на Бухарестской» («Адамант») – 90 тыс. кв. м
4. ТРК «Лондон Молл» (Fort Group) – после реконцепции, 83 тыс. кв. м
5. ТРК «Балкания Нова» вторая очередь («Адамант») – 54,8 тыс. кв. м
6. ТЦ «Авеню» («Элис») – 45 тыс. кв. м

Крупнейшие игроки на рынке офисной недвижимости

ХК «Империя» – 8% (данные компании), 21 бизнес-центр и 7 строится
УК «Теорема»
«Адамант»

Бизнес-центры, введенные в 2013, класс «А»:
«Ренессанс Правда», класс «А» – 19,3 тыс. кв. м (Ренессанс девелопмент)
«Технополис Пулково» вторая очередь, класс «А» – 18,8 тыс. кв. м (Технополис)
«Ренессанс Премиум», класс «А» – 14,2 тыс. кв. м (Ренессанс Девелопмент)
«Литейный, 26» («Петербургстрой»), класс «А» – 10,2 тыс. кв. м
«Сенатор» третья очередь на Профессора Попова, 37, класс «А» – 18 тыс. кв. м («Империя»)
«Осень» – 6,7 тыс. кв. м («Теорема»)

Планировали, но так и не ввели в 2013 году:
Башня «Лидер Тауэр» («Лидер Групп»), класс «А» – 38 тыс. кв. м
«Невская ратуша» первая очередь («ВТБ Девелопмент»), класс «А» – 34,5 тыс. кв. м
БЦ «Электро» (партнер «Газпром трансгаз СПб»), класс «А» – 15,7 тыс. кв. м.

Структура распределения ТК по районам Петербурга

Приморский – 18 %
Московский – 13%
Выборгский – 10%
Фрунзенский – 9%
Центральный – 8%
Всеволожский (ЛО) – 7%
Невский – 7%
Калининский – 6%
Красногвардейский – 5%
Кировский – 5%
Красносельский – 3%
Василеостровский – 3%
Адмиралтейский – 3%
Колпинский – 2%
Петроградский – 1%
Пушкинский – 1%
Источник АРИН

Ссылка на основную публикацию