Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд (пока оценок нет)
Загрузка...

Как открыть агентство по продаже паев

Бизнес Ресурс

Свой брокерский бизнес: открытие агентства по продаже паев

Несмотря на обилие разнообразных управляющих компаний, предлагающих паи инвестиционных фондов, практически все они сосредоточены в столичных городах или в нескольких крупных областных центрах. Чтобы расширить свое присутствие в регионах многие компании активно сотрудничают с предпринимателями желающими представлять их интересы на местах

Cвой брокерский бизнес окупается в течении года

Чтобы открыть агентский пункт нужно получить лицензию профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление брокерской деятельности, заключить договор с управляющей компанией о ведении агентской деятельности, получить от нее доверенность и зарегистрироваться в реестре ПИФов в качестве агента.

Для этого потребуется не менее пяти миллионов рублей — наличие такого капитала является основным условием для получения лицензии брокера.

Открытие же самого агентского пункта обойдется не дороже 10 000 долл. Вам потребуется небольшой офис на двух-трех сотрудников, с телефоном и выходом в интернет. Его придется брать в долгосрочную аренду или выкупать, так как по закону агентскому пункту запрещено переезжать.

Клиенту не обязательно обращаться напрямую в управляющую компанию: агент сам переправит туда все документы по почте, Интернету и т. д. (вид связи нужно обговаривать заранее).

Заработок пункта приема заявок складывается из надбавок и скидок за операции приобретения и погашения паев, которые прописываются в правилах ПИФа. При приобретении пая инвестор оплачивает агенту надбавку, размер которой варьируется в зависимости от вкладываемой в фонд суммы и правил фонда в пределах от 0,5 до 1,5%, а при погашении паев агент удерживает с пайщика скидку — от 0 до 3% (это максимум, разрешенный законодательством), опять-таки в зависимости от правил конкретного фонда и срока инвестирования.

Однако чтобы выйти на действительно хорошие обороты имеет смысл предлагать паи сразу нескольких управляющих компаний. Однако в этом случае возрастает роль сотрудников в качестве финансовых консультантов, ведь они должны помочь сориентироваться клиенту в таком обилии выбора с учетом его интересов и возможностей.

Кстати о сотрудниках это должны быть специалисты с финансовым образованием (аттестат ФСФР серии 1.0), примерный срок обучения работе с ПИФами — от четырех до шести месяцев.

Задача консультанта — предложить посетителю на выбор не только несколько десятков ПИФов различных управляющих компаний, но и полную информацию о результатах деятельности различных фондов, отчетную и информационную документацию о фондах и управляющих компаниях.

Еще один возможный источник заработка — дополнительный комиссионный процент, который заранее отдельно обговаривается с управляющей компанией.

Как показывает практика среднемесячный оборот региональной точки по приему платежей — 5 млн рублей. С такими оборотами окупить бизнес можно за полгода-год.

Просмотров всего: 476 Просмотров сегодня: 1

Как открыть агентство недвижимости

Недвижимость — популярный вид капиталовложения.

Несмотря на пережитый российским обществом кризис, рынок недвижимости в городах миллионниках достаточно активный. Это побуждает многих деловых людей открыть свое агентство недвижимости для извлечения прибыли. Риэлторство — это экономическо-хозяйственная деятельность организации по предоставлению посреднических услуг в сфере продажи и аренды недвижимости населению и юридическим лицам.

С первого взгляда кажется, что этот бизнес достаточно прост. А так ли это на самом деле, попробуем разобраться.

Почему привлекает бизнес на недвижимости?

Во-первых, для старта бизнеса нужны минимальные финансовые вложения, нужен только телефон для ведения переговоров по продаже недвижимости и после отмены лицензирования риэлторского бизнеса не нужно даже особых знаний и образования, чтобы им заниматься, интернет будет вам в помощь. Во-вторых, на начальном этапе можно работать и одному, минимальные доходы от первоначальных сделок могут составлять от пятнадцати до тридцати тысяч рублей.

Основной заработок агентств недвижимости складывается из посреднической деятельности. Агент по работе с недвижимостью сводит между собой покупателя и продавца недвижимости и получает за это вознаграждение. Поэтапно работа агента выглядит так: звонок-заключение агентского договора — просмотр объектов – сделка — вознаграждение. Но, как и любой другой вид экономической деятельности, посреднические услуги на рынке недвижимости, имеют свои правовые аспекты организации бизнеса.

Открывают агентства недвижимости в основном бывшие риэлторы, отработавшие “на дядю” и решившие выйти на вольные хлеба, при этом наработав свою базу для ведения бизнеса. Поэтому, совет – если вы не работали риэлтором и решили открыть этот бизнес, то устройтесь на несколько месяцев в существующее крупное агентство.

Услуги, оказываемые агентством недвижимости – разнообразны. Основные виды деятельности агентств недвижимости:

купля-продажа жилых, коммерческих объектов недвижимости;

аренда жилых и коммерческих объектов недвижимости;

купля-продажа земельных участков;

продажа производственных зданий (заводы, фабрики и т.д.);

изменение статуса объектов недвижимости (перевод из жилого в нежилое и наоборот);

получение разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию;

оформление права собственности на недвижимость;

узаконение реконструкций и перепланировок.

Агентства могут выполнять все эти услуги, а могут выбрать себе более узкое направление, например рынок аренды жилья и коммерческой недвижимости.

Существует ряд важных моментов, которые необходимо изучить перед тем как открыть агентство недвижимости

Уровень цен в регионе. Цены на жилье в различных субъектах РФ отличаются друг от друга. Кроме того, в каждом городе своя ценовая политика на первичное и вторичное жилье. Под первичным жильем имеются в виду объекты недвижимости от застройщиков жилья в стадии строительства или черновой отделки, под вторичным — жилая недвижимость от собственников.

Процент возводимого первичного жилья. В зависимости от того, насколько развито в городе строительство многоквартирных домов, будет зависеть спрос на тот или иной вид жилья. В случае малого количества первичного жилья, основным предметом спроса будут объекты от собственников.

Необходимо изучить процесс формирования вознаграждения агента по недвижимости. В каждом регионе своя специфика. В больших городах, риэлторское агентство заключает договор на оказания услуг с клиентом, как продающим, так и подбирающим жилье. Стоимость оформления пакета документов оплачивается отдельно кем-либо из участников сделки по договоренности. Так, вознаграждение агентства недвижимости складывается от 1 до 7 % от стоимости приобретенного или проданного жилья, которое оплачивает клиент и стоимости оформления документов от 10000 рублей до 20000 рублей.

Пошаговая инструкция по открытию агентства недвижимости с нуля и открытие фирмы

Для открытия агентства недвижимости необходимо провести ряд обязательных действий:

Регистрация юридического лица ООО или ИП. Если вы решили в одиночку создавать свой бизнес, то подойдет ИП, а если у вас есть компаньон, то уже без вариантов ООО.

Подготовка пакета документов. Стоимость организационных расходов, с учетом открытия счета в банке составит для ИП 3 000 рублей, для ООО – 10 000 рублей.

Аренда или выкуп помещения. Для первоначального запуска бизнеса однозначно аренда, а потом можно озаботиться и покупкой офисного помещения с отдельным входом на первом этаже.

Набор сотрудников. Этот пункт на ваше усмотрение и полностью зависит от первоначальных возможностей.

Организация труда и бизнес-процессов.

Если вы решите открыть агентство недвижимости по франшизе, то большинство этих пунктов вам поможет решить фрайчанзи.

Подбор офисного помещения

Для ведения бизнеса желательно выбрать офис в центральной части города (если агентство будет заниматься арендой и продажей недвижимости по всему городу) или в районе, где непосредственно будет осуществляться деятельность. Самое оптимальное решение — офис на первом этаже с отдельным входом на красной линии. Второй вариант — офис в большом бизнес-центре. Офис может состоять из нескольких отдельных помещений. Первое помещение это комната ожидания клиентов и ресепшн, второе — место, где располагаются агенты по недвижимости. Отдельно должен быть организован кабинет руководителя, который возможно совмещать с местом для оформления документов, если юрист приходящий. Если юрист работает в штате на постоянной основе, нужно предусмотреть еще один кабинет, где он будет работать и оформлять сделки.

Подбор персонала

Для успешной деятельности агентства недвижимости необходимо набрать следующий коллектив : наемный или из числа учредителей. В штат будут входить — руководитель агентства, секретарь или помощник руководителя, агенты по недвижимости (риэлторы), юрист. В качестве дополнительного штата, по мере необходимости вводят рабочую единицу заместителя руководителя, водителя, специалиста по обслуживанию сайта и рекламных компаний.

Обязанности сотрудников

В обязанности руководителя входит контроль и организация работы всего агентства недвижимости.

В обязанности секретаря или помощника входит прием входящих звонков и корреспонденции, формирование заявок на приобретение и аренду недвижимости, учет объектов недвижимости, иногда вопросы рекламы и исполнение задач по хозяйственной части организации. На первых порах эти задачи выполняет руководитель и можно обойтись без помощника.

Задачи агента по недвижимости ясны, осуществление риэлторской деятельности в сфере аренды или продажи объектов недвижимости. Для эффективности работы риэлторов, формируют группы агентов по территориальности (определяют за определенным районом) и специфике недвижимости (жилая, коммерческая, дома, земельные участки, новостройки).

В компетенции юриста оформление сделок и всей сопутствующей документации. Он занимается заключением договоров на оказание услуг, составляет проекты договоров купли-продажи, дарения, мены, найма и т.д. Осуществляет консультацию риэлторов и клиентов, осуществляет сбор пакета документов для сделки и представительство во всех необходимых по роду деятельности учреждениях. На первоначальном этапе также можно не брать в штат юриста и воспользоваться услугами юридической компании на аутсорсинге.

Бухгалтерский учет в компании можно отдать на аутсорсинг или принять в штат бухгалтера.

Расходы агентства недвижимости

Задумываясь о том, как открыть агентство недвижимости с нуля, первое, что стоит учесть это бюджет. Основные затраты, при открытии агентства недвижимости:

аренда помещения будет стоить порядка 35-70 тысяч ежемесячно;

расходы на рекламу в агентстве недвижимости это практически ежедневная статья. Реклама объектов недвижимости в большинстве случаев платная. На нее в месяц у небольших агентств уходит около 50 000 рублей, у больших около 150 000 рублей в среднем. Желательно предусмотреть при открытии агентства недвижимости наличие оборотных средств на первые 3 месяца работы;

ледующий момент — это закупка мебели и оборудования. Если планируется частично удаленная работа агентов по недвижимости, количество рабочих мест формируется ровно в половину от числа работников. В связи с разъездным образом деятельности, некоторые агенты не находятся в офисе ежедневно. Также формируется рабочее место секретаря, юриста и руководителя. Для агентства, где планируется штат порядка 10 агентов, такие расходы в общей сложности составят порядка от 50 000-100 000 рублей;

Читайте также:  Производство искусственного дикого камня - технология малого бизнеса

расходы по регистрации организации, создание сайта и т.д. составят около 50 000 рублей;

к категории первоначальных затрат нужно отнести и заработную плату постоянных работников. На первоначальном этапе этот пункт может быть равен нулю;

услуги аутсорсинга. Стоимость бухгалтерских услуг составит от 3 000 рублей в месяц, стоимость юридических услуг от 10 000 рублей в месяц.;

транспортные услуги, услуги мобильной связи, услуги банка, обслуживающего вашу компанию могут составить от 15 000 рублей в месяц.

На открытие агентства недвижимости вам понадобится от 100 000 до 300 000 рублей.

Немного о заработке агента

Агенты по недвижимости работают по сдельной системе оплаты труда. Проценты устанавливает руководитель предприятия в зависимости от опыта и количества сделок. Существующая практика от 20 до 70 процентов от суммы вознаграждения по сделке. Но, как правило, удобный вариант, устраивающий обе стороны — 50 %. В среднем, агентства, где работает порядка 10 — 20 агентов считаются небольшими. В больших городах количество агентов на один офис, не считая филиалов, может приходиться до 100 человек. Можно рассмотреть вопрос открытия агентства недвижимости с рабочим штатом из одного человека. Руководитель, менеджер, агент и юрист выступают в одном лице. Для такого агентства понадобится 1 рабочее место и офис от 10 квадратных метров. Однако, прибыль такого агентства будет минимальна.

Прибыль и рентабельность агентства недвижимости

Какую же прибыль зарабатывает агентство недвижимости? Этого не может знать и предугадать никто. Многое зависит от базы объектов, от умения руководителя бизнеса и сотрудников вести переговоры с клиентами. Можно сказать одно, что если агентства недвижимости существуют, значит прибыль у них есть и первоначально вложенные средства окупаются быстро.

Агентство недвижимости как и любой другой бизнес может быть прибыльным или убыточным. Получение прибыли в конечном итоге не зависит от направления бизнеса, а зависит от умения руководителя заключить сделку и заработать эту прибыль.

Дополнительные моменты бизнеса

Услуги риэлторов в основном требуются для собственников недвижимости. Очень редко агентские договоры заключают при поиске нужных объектов, как для покупки, так и для аренды. В основном, плательщиком вознаграждения риэлтору выступает собственник недвижимости. Поэтому, для того чтобы оказать собственнику недвижимости услугу по поиску покупателя или арендатора, руководитель агентства недвижимости должен заключить с этим собственником договор. Без заключения договора советуем не работать, так как в этом бизнесе тебе могут “забыть” выплатить вознаграждение. Нет договора – нет денег.

Сейчас на улице кризис, поэтому иногда собственник говорит, что отдал объект недвижимости на продажу нескольким агентствам, а договор заключит с тем предприятием, который приведет покупателя. Значит надо двигаться быстрее, как говорится “кто рано встает, тому Бог дает”. Но между тем, следует стремиться к заключению эксклюзивного договора на продажу недвижимости. Это означает, что собственник не имеет право проводить самостоятельные рекламные кампании и сотрудничество с другими агентствами по своему объекту и продать или сдать в аренду эту недвижимость сможет только ваше агентство. Поэтому, чем больше в агентстве таких договоров, тем более финансово устойчива его позиция.

Немаловажный вопрос — обучение риэлторов и повышение квалификации. Кредитные учреждения, банки и российская, либо региональная гильдия риэлторов часто проводит семинары по теме увеличения продаж в сфере недвижимости. Целесообразно посещать такие мероприятия.

Дерзайте, и у вас все получится, мы в вас верим.

Как устроены паевые инвестиционные фонды

И стоит ли с ними связываться

Мало кто знает, как работают ПИФы. Люди впервые слышат эту аббревиатуру, когда начинают интересоваться инвестициями.

Вкладываться в ПИФы предлагают банки и инвесткомпании, но никто не объясняет, как устроены инвестиционные фонды, кому выгодны и кто ими управляет.

Я работаю в управляющей компании, которая инвестирует деньги для пайщиков фондов. Расскажу, что за ПИФы, в чем их преимущества и какие есть риски. Но я лицо в некотором смысле заинтересованное, поэтому относитесь к моим словам скептически. Разговор будет долгим и довольно занудным.

Как устроены ПИФы

Паевой инвестиционный фонд можно сравнить с сейфом, в котором хранятся активы инвесторов: деньги, недвижимость, ценные бумаги, доли в ООО и прочее.

Пай — это условная доля имущества в этом фонде. Это именная ценная бумага, которая подтверждает, что вам принадлежит такая-то доля такого-то фонда.

Имуществом из сейфа распоряжается управляющая компания. Ее задача — зарабатывать деньги для пайщиков от имени ПИФа. Для этого она управляет активами фонда: сдает в аренду недвижимость, выдает займы, покупает и продает ценные бумаги, валюту, доли в организациях. Если стоимость имущества фонда увеличивается, растет и цена пая.

Существует понятие «якорный пайщик». Это крупный инвестор, который готов вкладывать активы сразу на большую сумму, в среднем от 25 миллионов рублей, но хочет, чтобы ПИФ работал на его условиях. Тогда УК создает отдельный фонд, все паи которого принадлежат этому пайщику. Компания управляет имуществом, пайщик получает доход.

Немного объясню, что изображено на схеме.

Как зарабатывать на паях

Забрать вложенное в паевой фонд имущество и деньги нельзя. Но у пайщика есть два способа обменять свои паи на деньги: погасить паи или продать их другому инвестору.

Продажа другому инвестору. Пайщику предстоит найти покупателя и договориться с ним о цене. Некоторые паи ограничены в обороте, поэтому продать их не так легко.

Возможность продажи зависит от того, для каких инвесторов предназначены паи. Если ПИФ для квалифицированных, опытных инвесторов, то нельзя. Если для неквалифицированных — можно.

Паи для неквалифицированных инвесторов называются паями, не ограниченными в обороте. Ими пайщики могут свободно распоряжаться: продавать, передавать в залог, дарить, оставлять в наследство. Любой человек может свободно покупать такие паи, получать с них доход и в любой момент продавать их по рыночной цене.

На паях, как и на любых других ценных бумагах, можно зарабатывать спекулятивным образом: покупать, когда дешевеют, и продавать, когда они подорожали.

У пая есть текущая стоимость и рыночная. Текущая стоимость зафиксирована в документах, эту информацию всегда можно найти на сайте УК . Рыночная стоимость немного отличается от текущей и зависит от многих факторов, в том числе и от общего информационного фона. Тут — как сторгуетесь.

Объясню на примере. Допустим, вы владеете паями закрытого ПИФа, его основные активы — жилая недвижимость. Выходит статистика по рынку недвижимости, и оказывается, что рынок пошел на спад. Значит, стоимость жилья, которым владеет фонд, будет снижаться. Следовательно, стоимость ваших паев тоже снизится в ближайшие пару месяцев. Если в этот момент вы решите продать свои паи, то их рыночная стоимость окажется ниже текущей.

Другой пример: ПИФ, паи которого вы приобрели, инвестировал в акции нефтяных компаний. Стоимость барреля растет и тащит за собой весь нефтяной сектор. Если в этот момент вы решите продать паи, их купят выше текущей стоимости.

Доходность и налоги

В ПИФах доходность не гарантирована: пайщики могут ничего не заработать или даже потерять деньги. Доходность зависит от огромного количества факторов: опыта управляющего, понимания происходящих в экономике процессов, сезонности, кризисов, курсов валют, цен на нефть и многого другого.

Статистика от ЦБ за 2017 годPDF, 435 КБ

Результаты инвестирования одного и того же фонда из года в год сильно различаются. Некоторые ПИФы за 2017 год приросли более чем на 25%, а некоторые — потеряли деньги.

Если владеть паями хотя бы 3 года с даты приобретения, можно не платить НДФЛ с дохода от погашения паев.

Квалифицированные и неквалифицированные инвесторы

ПИФы бывают разные. Фонды для квалифицированных инвесторов, или квальные фонды, отличаются от ПИФов для новичков, неквалифицированных инвесторов. Предполагается, что пайщики квалифицированных фондов готовы вкладывать в более рискованные и более прибыльные инструменты.

Квальные фонды предоставляют пайщикам больше возможностей для инвестирования. Например, в квальные фонды недвижимости можно включать имущественные права из договоров реконструкции, а в фонды финансовых инструментов — производные финансовые инструменты, например фьючерсы на покупку биржевых ценных бумаг. Для этого должны соблюдаться определенные условия, перечисленные в приказе Банка России. В неквальные фонды такие рискованные активы включить не удастся.

Регистратор — это специальное юридическое лицо, которое ведет реестр владельцев паев. Все ПИФы обязаны обслуживаться у регистратора

ПИФ недвижимости

Еще ПИФы различаются в зависимости от активов, которые можно включать в их состав.

ПИФы для инвестирования в недвижимость считаются самыми надежными фондами, поскольку имущество застраховано, а какой-то спрос на недвижимость есть всегда.

Инвестиции в недвижимость — это крупные долгосрочные вложения. Порог входа для инвесторов начинается от миллиона рублей, потому что недвижимость дорогая, а УК гораздо удобнее работать с несколькими крупными пайщиками, чем с множеством мелких.

Если все пойдет по плану, стоимость активов фонда будет расти вместе со стоимостью недвижимости, пайщики будут получать долю дохода от аренды, а УК — свое вознаграждение.

ПИФ рыночных финансовых инструментов

Вот как работает ПИФ рыночных инструментов. Допустим, у инвестора есть 250 тысяч рублей. Он хочет получить максимальный доход с разумным уровнем риска и как можно быстрее. Играть на бирже самостоятельно инвестор не хочет, поэтому обращается в УК .

Комбинированный ПИФ

Комбинированный ПИФ — это новый инструмент, появившийся на российском рынке в конце 2016 года. В такой ПИФ можно включить что угодно, кроме наличных денег. Например, самолеты, частные дороги, коллекционный коньяк, марки и другие предметы коллекционирования, произведения искусства, опционы на нефть и пшеницу, драгоценные металлы и камни, криптовалюты, зарубежные вклады. Все зависит от того, что УК прописала в правилах фонда.

Но есть нюанс: имущество, за исключением недвижимого, должно находиться на хранении в депозитарии. Поэтому «упаковать» в фонд фабрику по пошиву кроссовок не удастся, а вот сами кроссовки — вполне. Для этого нужно заранее прописать кроссовки в ПДУ и договориться с депозитарием о хранении, а сами кроссовки ПИФу придется покупать у фабрики как товар.

О первых итогах работы комбинированных фондов в специализированном депозитарии «Инфинитум»PDF, 233 КБ

Открытый, интервальный, закрытый ПИФы

В различных типах фондов установлены разные сроки для покупки и погашения паев.

Паи открытых фондов не имеют конечного количества, и их можно купить в любой момент. В интервальных фондах сроки, в которые можно подать заявки на приобретение паев, зафиксированы в правилах.

Читайте также:  Как отправить интернет-обращение в ФНС России

В открытых фондах погасить паи можно в любой рабочий день, в интервальных и закрытых всё немного сложнее.

Покупка и продажа паев

Чтобы стать пайщиком, нужно сделать несколько шагов.

Выберите ПИФ и узнайте, кто его регистратор: посмотрите в ПДУ на первой странице.

Узнайте у регистратора о документах, которые необходимы для открытия лицевого счета. Как правило, для физического лица достаточно паспорта и ИНН .

Составьте заявку на приобретение паев, если вы покупаете паи напрямую у УК или ее агентов, и отправьте ее в УК . Экземпляр заявки всегда есть в ПДУ .

Если покупаете паи у другого пайщика, достаточно заключить договор купли-продажи, заверять у нотариуса его не нужно. Показать договор потребуется только регистратору, чтобы вас внесли в реестр владельцев паев.

Оплатите заявку или договор, например в личном кабинете вашего банка. Все, теперь вы пайщик.

Экземпляр заявки найдете в ПДУ вашего фонда

Продать паи сложнее. Пайщик может продать свои паи сам либо через посредников: брокеров, агентов, инвестиционные компании.

Если вы хотите максимально заработать на продаже паев — ищите покупателей и привлекайте посредников. Можно поискать инвестиционные компании, которые занимаются перепродажей паев, найти покупателя через знакомых или на финансовых форумах. Чтобы продать паи, достаточно заключить простой договор купли-продажи и представить его регистратору.

Экземпляр заявки на погашение паев есть в ПДУ. Но только паи открытых ПИФов можно погасить в любой момент

Преимущества ПИФов

Дальше будут недостатки, но сначала — достоинства.

Возможна высокая доходность. ПИФы могут показывать хорошую доходность по сравнению с депозитами и облигациями. Все зависит от стратегии, которой придерживается УК .

Как купить или продать ПИФ: инструкция и предостережения

Паевые инвестиционные фонды — популярный способ инвестирования для получения пассивного дохода. Принцип работы ПИФа простой: управляющая компания формирует новый фонд по принципу коллективного вложения средств. Менеджеры УК тщательно подбирают активы «портфеля», чтобы инвесторы и сотрудники получили доходы. Пайщики на этапе создания ПИФа приобретают доли по текущей стоимости, держат их у себя определенное время и затем могут погасить либо перепродать другому инвестору.

Купить долю в ПИФе несложно, но до этапа оформления заявки необходимо провести большую работу: от анализа репутации управляющей компании до тщательного ознакомления с правилами доверительного управления. Продажа пая выполняется по схожей процедуре, но для успешной сделки нужно выждать время. В статье мы подробно остановимся на всех нюансах купли/продажи доли фонда. После ее прочтения даже новички смогут открыть для себя мир профессионального инвестирования.

Приобретение паев ПИФов — подготовка и покупка

Покупка пая не особо отличается от получения кредита или открытия банковского вклада. Во всех перечисленных случаях требуется предоставить пакет документов, заполнить и подписать договор. Стать участником ПИФа, сформированного на территории Российской Федерации, может любой совершеннолетний гражданин РФ или нерезидент.

С момента обсуждения условий участия с сотрудником управляющей компании до заполнения заявки на приобретение паев проходит от нескольких минут до часа. После этого инвестор получает документы на право владения в долю и начинает следить за приростом капитала. В реальности, после внесения денег и фактического приобретения доли в «портфеле», проходит до 7 дней. За этот период средства поступают на специальный счет, и происходит оплата. Стоимость пая постоянно изменяется, поэтому в договоре устанавливается цена, актуальная на дату покупки.

Существует несколько типов ПИФов, работающих на территории России. Каждый из них функционирует по правилам доверительного управления (ПДУ). Различают открытые, интервальные и закрытые фонды .

Приобретать долю в открытом ПИФе можно как на этапе формирования, так и после создания «портфеля». Согласно регламенту, паи не ограничиваются в сроках погашения, поэтому если участник фонда захочет выйти и получить деньги на руки, то он просто заполняет заявку и забирает средства в течение недели с момента оформления документа. Если говорить простыми словами, то пай — ценная бумага, которая выдается на имя владельца.

Пайщик может требовать от управляющей компании выкупить его долю, и она должна выполнить это требования, если нет сдерживающих факторов. Главная цель УК такая же, как у инвестора, поэтому ей выгодно получать доход с «портфеля», увеличивать стоимость чистых активов, взаимодействовать с участниками фонда и всячески им помогать.

Управляющая компания осуществляет деятельность на основе специальной государственной лицензии. Если пайщики начнут массово подавать жалобы в Центробанк РФ, то это может закончиться приостановкой деятельности УК, невзирая на большой послужной список и масштаб.

Интервальные фонды отличаются тем, что покупка/продажа паев осуществляется в определенные периоды, которые четко регламентируются в ПДУ. Торговое «окно» обычно открывается раз в полгода. Если инвестор подаст заявку в другое время, то она будет отклонена. Вложения в интервальный ПИФ подходят для опытных предпринимателей, которые после изучения профиля фонда и списка базовых активов смогут определить, стоит ли приобретать долю в фонде или лучше обратить внимание на других участников рынка.

Если посмотреть на интервальный ПИФ с точки зрения управляющей компании, то здесь у нее полная свобода действий. УК не нужно заботиться о постоянной продаже или покупке паев, менеджеры могут сосредоточиться на мониторинге «портфеля». В теории, интервальные фонды должны приносить гораздо больше прибыли, так как они могут инвестировать средства в более доходные инструменты, в отличие от открытых ПИФов. На практике же дела обстоят иначе: доля открытых фондов гораздо больше, как и средняя доходность.

Закрытый ПИФ — это что-то вроде VIP-клуба, в который нельзя купить абонемент. Стать пайщиком можно на этапе формирования фонда, а деньги за свою долю инвесторы получают после окончания срока работы ПИФа. Закрытые ПИФы выбирают люди с опытом, которые хорошо знают рынок, и не имеют необходимости «вытягивать» деньги из оборота. Обычно они просто вкладывают средства и периодически следят за котировками.

Одним из ярких примеров на территории России является закрытый паевой инвестиционный фонд «Атриум», который вложил деньги в недвижимое имущество — одноименный торговый центр. Присоединиться к числу участников хотели бы многие инвесторы из-за высокой ликвидности проекта, но сделать это невозможно. Паи не продаются, и купить их за любые деньги не получится. С другой стороны, если основной актив ЗПИФ окажется убыточным, то участники не смогут минимизировать потери за счет быстрой продажи. Возможность конвертации ценных бумаг в реальные деньги появится только после закрытия фонда.

Перед приобретением доли в ПИФе выполните все этапы предварительной подготовки:

  1. Выберите подходящий тип фонда и определите оптимальный срок вложения средств. Если предусматривается возможность продажи доли в любой момент, то идеальным выбором станет открытый ПИФ.
  2. Проанализируйте список активных фондов по нескольким критериям (срок работы, статистика дохода за последние 5 лет, условия входа, размер комиссий и т. д.)
  3. Проверьте репутацию управляющей компании и лицензию. Для этих целей есть специальный инструмент в сервисе InvestFunds . Успех деятельности фонда напрямую зависит от квалификации портфельного менеджера, поэтому обязательно прочитайте его биографию.

Начинающие инвесторы не должны слепо концентрироваться на ожидаемой прибыли и бездумно вносить деньги на счета размещения активов фонда. Перед заполнением заявки на приобретение паев необходимо провести тщательную аналитику.

Требуется выбрать авторитетную управляющую компанию, проверить историю работы ПИФа, и определить финансовые инструменты, которые являются основой «портфеля». Не забудьте также проверить уровень расходов УК на осуществление деятельности. Согласно законодательным нормам, сумма не должна превышать 10% от стоимости чистых активов за год. Новичкам однозначно стоит выбрать открытые фонды. Они смогут отслеживать точки роста и продавать долю по рыночной стоимости на пике роста.

После подготовительного этапа можно переходить к оформлению заявки на приобретение паев.

  1. Выберите один из способов покупки (в офисе управляющей компании, у брокера, на бирже, в интернете).
  2. Подготовьте пакет документов для оформления. Обычно хватает ИНН и паспорта.
  3. Ознакомьтесь с примером заявки из ПДУ и с помощью консультанта (или самостоятельно) заполните ее. Еще необходимо подготовить анкету и договор на открытие счета.
  4. Внесите деньги наличными или оплатите сделку через банковскую карту.
  5. Отслеживайте динамику изменения стоимости ПИФа и выбирайте оптимальное время для продажи активов.

Управляющая компания Сбербанка, как и многие другие, дает возможность купить паи ПИФОв онлайн. На это уйдет всего 5–10 минут, а внести деньги можно через интернет-банкинг. В процессе оформления заявки нужно согласиться с условиями функционирования фонда и дать согласие на обработку персональных данных.

Кроме базовой стоимости пая, инвестор оплачивает комиссионную надбавку. Ее размер обычно не превышает 1–2 %. К примеру, в Сбербанке при покупке на сумму 30 000 рублей необходимо заплатить 300 рублей сверху.

Главные причины для того, чтобы купить долю в ПИФе частному лицу:

  • Пассивный доход.
  • Налоговые каникулы. Если «держать» ценные бумаги более 3 лет, то можно не платить с них НДФЛ. Единственное условие — размер прибыли не должен превышать 3 миллионов рублей в год.
  • Двойной контроль УК со стороны специального депозитария и ЦБ РФ.

Механизм приобретения прозрачен до мелочей, с продажей — аналогично. Давайте рассмотрим процесс по шагам и выделим ключевые нюансы.

Как продать ПИФ

Для погашения паев открытого фонда нет временных рамок, поэтому инвестор может продать свою долю через несколько недель или месяцев после входа.

Процесс по шагам:

  1. Отправиться в офис управляющей компании.
  2. Составить заявку на продажу. Экземпляр должен быть в ПДУ.
  3. Указать номер счета для выплаты.
  4. Подождать 5–10 дней. Именно столько времени проходит до зачисления средств.

В этой идеальной схеме есть один недостаток. Управляющая компания выкупает паи по текущей стоимости. К примеру, если ПИФ инвестировал в недвижимость, и на рынке наблюдается рост, то экономически невыгодно продавать долю по регламентированной цене. Лучше найти инвестора, который даст гораздо больше, чем предложит УК. Запасной вариант сработает если фонд открытый, в противном случае необходимо ждать открытия торгового «окна» или завершения работы ПИФа.

При выборе управляющей компании стоит ознакомиться со списком фондов, которые она контролирует. В момент кризиса, в определенной финансовой нише можно обменять купленные паи ПИФа недвижимости на долю в фонде ценных бумаг. Возможность проведения таких сделок регулируется в ПДУ, поэтому внимательно читайте условия перед покупкой. Еще один плюс — при обмене обычно нет надбавок, комиссий и налогов.

Очень удобно продавать долю в фонде через интернет. Такую возможность предлагает тот же Сбербанк. Для погашения паев используется личный кабинет. Сделка осуществляется в режиме онлайн, а средства поступают на счет, с которого осуществлялось приобретение. В качестве альтернативы можно использовать мобильное приложение Сбербанка, которое помогает в осуществлении операций купли/продажи. Программа помогает отслеживать доходность активов и находить новые инструменты инвестирования с помощью фильтров.

Читайте также:  Уроки выживания: антикризисные меры для малого бизнеса

При погашении паев из общей суммы вычитается комиссия, размер которой прописан в правилах доверительного управления (0–3 %, в зависимости от срока владения).

Предостережения начинающим пайщикам по купле-продаже паев

Приобретение паев — несложная процедура, но до момента оформления заявки необходимо провести большую работу по комплексному анализу всех нюансов, связанных с функционированием фонда и управляющей компании.

Советы начинающим инвесторам:

  • Взвесьте все «за» и «против», прежде чем купить паи инвестиционных фондов.
  • Выбирайте открытые ПИФы если хотите свободно распоряжаться своими активами.
  • Определите инструменты вложения средств конкретного фонда и ознакомьтесь с теоретическими аспектами их функционирования.
  • Продавайте долю только в период роста котировок.
  • Старайтесь находить независимых инвесторов для извлечения большей прибыли с продажи пая.

Вывод

Жители России могут зарабатывать не только на банковских вкладах. Многие даже не рассматривают такие инструменты, как ИИС или ПИФы из-за малой осведомленности о механизмах их работы. Доля в инвестиционном фонде может принести гораздо больше прибыли, чем депозит в банке.

Как устроены паевые инвестиционные фонды

И стоит ли с ними связываться

Мало кто знает, как работают ПИФы. Люди впервые слышат эту аббревиатуру, когда начинают интересоваться инвестициями.

Вкладываться в ПИФы предлагают банки и инвесткомпании, но никто не объясняет, как устроены инвестиционные фонды, кому выгодны и кто ими управляет.

Я работаю в управляющей компании, которая инвестирует деньги для пайщиков фондов. Расскажу, что за ПИФы, в чем их преимущества и какие есть риски. Но я лицо в некотором смысле заинтересованное, поэтому относитесь к моим словам скептически. Разговор будет долгим и довольно занудным.

Как устроены ПИФы

Паевой инвестиционный фонд можно сравнить с сейфом, в котором хранятся активы инвесторов: деньги, недвижимость, ценные бумаги, доли в ООО и прочее.

Пай — это условная доля имущества в этом фонде. Это именная ценная бумага, которая подтверждает, что вам принадлежит такая-то доля такого-то фонда.

Имуществом из сейфа распоряжается управляющая компания. Ее задача — зарабатывать деньги для пайщиков от имени ПИФа. Для этого она управляет активами фонда: сдает в аренду недвижимость, выдает займы, покупает и продает ценные бумаги, валюту, доли в организациях. Если стоимость имущества фонда увеличивается, растет и цена пая.

Существует понятие «якорный пайщик». Это крупный инвестор, который готов вкладывать активы сразу на большую сумму, в среднем от 25 миллионов рублей, но хочет, чтобы ПИФ работал на его условиях. Тогда УК создает отдельный фонд, все паи которого принадлежат этому пайщику. Компания управляет имуществом, пайщик получает доход.

Немного объясню, что изображено на схеме.

Как зарабатывать на паях

Забрать вложенное в паевой фонд имущество и деньги нельзя. Но у пайщика есть два способа обменять свои паи на деньги: погасить паи или продать их другому инвестору.

Продажа другому инвестору. Пайщику предстоит найти покупателя и договориться с ним о цене. Некоторые паи ограничены в обороте, поэтому продать их не так легко.

Возможность продажи зависит от того, для каких инвесторов предназначены паи. Если ПИФ для квалифицированных, опытных инвесторов, то нельзя. Если для неквалифицированных — можно.

Паи для неквалифицированных инвесторов называются паями, не ограниченными в обороте. Ими пайщики могут свободно распоряжаться: продавать, передавать в залог, дарить, оставлять в наследство. Любой человек может свободно покупать такие паи, получать с них доход и в любой момент продавать их по рыночной цене.

На паях, как и на любых других ценных бумагах, можно зарабатывать спекулятивным образом: покупать, когда дешевеют, и продавать, когда они подорожали.

У пая есть текущая стоимость и рыночная. Текущая стоимость зафиксирована в документах, эту информацию всегда можно найти на сайте УК . Рыночная стоимость немного отличается от текущей и зависит от многих факторов, в том числе и от общего информационного фона. Тут — как сторгуетесь.

Объясню на примере. Допустим, вы владеете паями закрытого ПИФа, его основные активы — жилая недвижимость. Выходит статистика по рынку недвижимости, и оказывается, что рынок пошел на спад. Значит, стоимость жилья, которым владеет фонд, будет снижаться. Следовательно, стоимость ваших паев тоже снизится в ближайшие пару месяцев. Если в этот момент вы решите продать свои паи, то их рыночная стоимость окажется ниже текущей.

Другой пример: ПИФ, паи которого вы приобрели, инвестировал в акции нефтяных компаний. Стоимость барреля растет и тащит за собой весь нефтяной сектор. Если в этот момент вы решите продать паи, их купят выше текущей стоимости.

Доходность и налоги

В ПИФах доходность не гарантирована: пайщики могут ничего не заработать или даже потерять деньги. Доходность зависит от огромного количества факторов: опыта управляющего, понимания происходящих в экономике процессов, сезонности, кризисов, курсов валют, цен на нефть и многого другого.

Статистика от ЦБ за 2017 годPDF, 435 КБ

Результаты инвестирования одного и того же фонда из года в год сильно различаются. Некоторые ПИФы за 2017 год приросли более чем на 25%, а некоторые — потеряли деньги.

Если владеть паями хотя бы 3 года с даты приобретения, можно не платить НДФЛ с дохода от погашения паев.

Квалифицированные и неквалифицированные инвесторы

ПИФы бывают разные. Фонды для квалифицированных инвесторов, или квальные фонды, отличаются от ПИФов для новичков, неквалифицированных инвесторов. Предполагается, что пайщики квалифицированных фондов готовы вкладывать в более рискованные и более прибыльные инструменты.

Квальные фонды предоставляют пайщикам больше возможностей для инвестирования. Например, в квальные фонды недвижимости можно включать имущественные права из договоров реконструкции, а в фонды финансовых инструментов — производные финансовые инструменты, например фьючерсы на покупку биржевых ценных бумаг. Для этого должны соблюдаться определенные условия, перечисленные в приказе Банка России. В неквальные фонды такие рискованные активы включить не удастся.

Регистратор — это специальное юридическое лицо, которое ведет реестр владельцев паев. Все ПИФы обязаны обслуживаться у регистратора

ПИФ недвижимости

Еще ПИФы различаются в зависимости от активов, которые можно включать в их состав.

ПИФы для инвестирования в недвижимость считаются самыми надежными фондами, поскольку имущество застраховано, а какой-то спрос на недвижимость есть всегда.

Инвестиции в недвижимость — это крупные долгосрочные вложения. Порог входа для инвесторов начинается от миллиона рублей, потому что недвижимость дорогая, а УК гораздо удобнее работать с несколькими крупными пайщиками, чем с множеством мелких.

Если все пойдет по плану, стоимость активов фонда будет расти вместе со стоимостью недвижимости, пайщики будут получать долю дохода от аренды, а УК — свое вознаграждение.

ПИФ рыночных финансовых инструментов

Вот как работает ПИФ рыночных инструментов. Допустим, у инвестора есть 250 тысяч рублей. Он хочет получить максимальный доход с разумным уровнем риска и как можно быстрее. Играть на бирже самостоятельно инвестор не хочет, поэтому обращается в УК .

Комбинированный ПИФ

Комбинированный ПИФ — это новый инструмент, появившийся на российском рынке в конце 2016 года. В такой ПИФ можно включить что угодно, кроме наличных денег. Например, самолеты, частные дороги, коллекционный коньяк, марки и другие предметы коллекционирования, произведения искусства, опционы на нефть и пшеницу, драгоценные металлы и камни, криптовалюты, зарубежные вклады. Все зависит от того, что УК прописала в правилах фонда.

Но есть нюанс: имущество, за исключением недвижимого, должно находиться на хранении в депозитарии. Поэтому «упаковать» в фонд фабрику по пошиву кроссовок не удастся, а вот сами кроссовки — вполне. Для этого нужно заранее прописать кроссовки в ПДУ и договориться с депозитарием о хранении, а сами кроссовки ПИФу придется покупать у фабрики как товар.

О первых итогах работы комбинированных фондов в специализированном депозитарии «Инфинитум»PDF, 233 КБ

Открытый, интервальный, закрытый ПИФы

В различных типах фондов установлены разные сроки для покупки и погашения паев.

Паи открытых фондов не имеют конечного количества, и их можно купить в любой момент. В интервальных фондах сроки, в которые можно подать заявки на приобретение паев, зафиксированы в правилах.

В открытых фондах погасить паи можно в любой рабочий день, в интервальных и закрытых всё немного сложнее.

Покупка и продажа паев

Чтобы стать пайщиком, нужно сделать несколько шагов.

Выберите ПИФ и узнайте, кто его регистратор: посмотрите в ПДУ на первой странице.

Узнайте у регистратора о документах, которые необходимы для открытия лицевого счета. Как правило, для физического лица достаточно паспорта и ИНН .

Составьте заявку на приобретение паев, если вы покупаете паи напрямую у УК или ее агентов, и отправьте ее в УК . Экземпляр заявки всегда есть в ПДУ .

Если покупаете паи у другого пайщика, достаточно заключить договор купли-продажи, заверять у нотариуса его не нужно. Показать договор потребуется только регистратору, чтобы вас внесли в реестр владельцев паев.

Оплатите заявку или договор, например в личном кабинете вашего банка. Все, теперь вы пайщик.

Экземпляр заявки найдете в ПДУ вашего фонда

Продать паи сложнее. Пайщик может продать свои паи сам либо через посредников: брокеров, агентов, инвестиционные компании.

Если вы хотите максимально заработать на продаже паев — ищите покупателей и привлекайте посредников. Можно поискать инвестиционные компании, которые занимаются перепродажей паев, найти покупателя через знакомых или на финансовых форумах. Чтобы продать паи, достаточно заключить простой договор купли-продажи и представить его регистратору.

Экземпляр заявки на погашение паев есть в ПДУ. Но только паи открытых ПИФов можно погасить в любой момент

Преимущества ПИФов

Дальше будут недостатки, но сначала — достоинства.

Возможна высокая доходность. ПИФы могут показывать хорошую доходность по сравнению с депозитами и облигациями. Все зависит от стратегии, которой придерживается УК .

Ссылка на основную публикацию